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Mi-août. Les plages sont pleines, les marchés tournent au ralenti, et c’est précisément le moment que choisissent les chiffres importants pour passer inaperçus.

Je rentre de Suède, la tête pleine de lacs et la boîte mail pleine de chiffres. Deux d’entre eux méritent qu’on s’y arrête.

Bonne lecture.

Damien

PS. Un like, un partage ou un commentaire : ça me fait plaisir… et ça fait plaisir aux algorithmes. Tout le monde est content 😉

8,3 % : le chiffre tombé en pleines vacances

Pendant que la France était à la plage, l’Insee a publié le taux de chômage du deuxième trimestre. 8,3 %. C’est 0,2 point de plus qu’au premier trimestre, 0,7 point de plus qu’il y a un an, et le niveau le plus haut depuis fin 2020. On reste loin du pic de 2015, au-dessus de 10 %, mais la direction est claire.

En valeur absolue : 2,7 millions de chômeurs au sens du Bureau international du travail, soit 62 000 de plus en trois mois et 261 000 de plus en un an.

Je ne vous écris pas ça pour vous gâcher l’été. Je vous l’écris parce que ce chiffre a des conséquences très concrètes sur des décisions que vous prenez peut-être en ce moment. Trois, en particulier.

Un. Si vous empruntez cet automne, regardez la ligne que personne ne lit. Dans votre assurance emprunteur, il existe une garantie optionnelle dite « perte d’emploi ». Quand le chômage monte, les banquiers la proposent davantage. Avant de la payer, lisez-la, parce qu’elle est beaucoup plus étroite que son nom :

• Elle ne couvre en général que les salariés en CDI, avec 6 à 12 mois d’ancienneté minimum.

• Elle ne joue qu’en cas de licenciement ouvrant droit au chômage. Démission, rupture conventionnelle, licenciement pour faute, fin de CDD : non couverts dans la plupart des contrats.

• Elle prévoit un délai de carence de 6 à 12 mois après la souscription, puis une franchise de 3 à 6 mois après la perte d’emploi. Autrement dit, perdre son travail 8 mois après avoir signé peut ne rien déclencher du tout.

Une garantie qui exclut la moitié des cas de perte d’emploi ne s’appelle pas une assurance chômage. Elle s’appelle une option à lire avant de la payer.

Parfois elle se justifie, parfois non. Mais décidez sur le contrat, pas sur le nom de la garantie.

Deux. Les banques lisent ce chiffre aussi. Quand le chômage monte, les comités de crédit durcissent mécaniquement leur lecture des dossiers : stabilité des revenus scrutée, part variable et revenus d’indépendant regardés à la loupe, décotes commerciales moins généreuses. Vous n’y pouvez rien, mais vous pouvez en tenir compte : si un projet d’emprunt est prévu pour la rentrée, montez votre dossier maintenant, au propre, et faites jouer la concurrence. Un bon dossier se négocie toujours. Il se négocie mieux avant le durcissement qu’après.

Trois. Rappelez-vous pourquoi vous construisez un patrimoine. Pas pour l’orgueil d’une ligne de plus sur un relevé. Pour qu’un licenciement soit un problème professionnel, pas un problème financier. Un patrimoine qui génère des revenus, c’est une assurance chômage que personne ne peut vous résilier. C’est exactement la différence entre subir ce chiffre de 8,3 % et le lire tranquillement depuis sa serviette de plage.

LMNP : le fisc reprend ses billes à la revente. Faut-il paniquer ?

Si vous louez en meublé, ou si vous comptez le faire, ce dossier vous concerne directement. Une règle centrale du jeu a changé, elle est passée relativement inaperçue, et j’entends depuis des mois deux discours aussi faux l’un que l’autre : « rien ne change » et « le LMNP est mort ».

Faisons le calcul. Vraiment.

Ce qui a changé, précisément

Le statut de loueur en meublé non professionnel au régime réel repose depuis toujours sur un mécanisme redoutable : l’amortissement. Comptablement, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier de vos loyers imposables. Résultat : pendant des années, des loyers encaissés et zéro impôt dessus, ou presque.

Jusqu’en 2025, cerise sur le gâteau : à la revente, ces amortissements étaient purement et simplement oubliés. La plus-value se calculait sur le prix d’achat d’origine, comme si vous n’aviez rien déduit. C’était l’anomalie fiscale la plus confortable de l’immobilier locatif.

C’est cette anomalie qui a sauté. Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent minorer votre prix d’acquisition, donc gonfler la plus-value imposable.

Trois précisions que beaucoup de propriétaires n’ont pas encore intégrées, confirmées par une réponse ministérielle publiée le 27 mars 2026 :

• La règle est rétroactive sur le stock : les amortissements déduits avant 2025 sont réintégrés aussi.

• Changer de régime ne protège pas : repasser au micro-BIC, ou basculer en location nue avant de vendre, n’efface pas les amortissements déduits pendant vos années au réel.

• Il n’existe aucun plafonnement : la totalité des amortissements cumulés est réintégrée.

Le calcul, sur un cas réel

Prenons un appartement acheté 200 000 €, loué meublé au réel pendant 10 ans, revendu 280 000 €. Le propriétaire a déduit 60 000 € d’amortissements sur la période. Le calcul intègre les forfaits de frais d’acquisition et de travaux, les abattements pour durée de détention (ils continuent de s’appliquer) et la surtaxe sur les plus-values élevées.

Avant la réforme : plus-value imposable modeste, l’addition totale ressortait à environ 10 000 € d’impôt et de prélèvements sociaux.

Depuis la réforme : les 60 000 € d’amortissements viennent gonfler la plus-value. L’addition grimpe à près de 29 000 €, surtaxe comprise.

Même bien, même prix de vente, même durée de détention : 19 000 € d’écart. Voilà ce qui a changé. Ni rien, ni la mort du meublé. 19 000 €, dans ce cas précis.

Pourquoi ce n’est pas la mort du LMNP

Maintenant, l’autre moitié du calcul, celle que les vendeurs de panique oublient systématiquement.

Ces 60 000 € d’amortissements, notre propriétaire les a déduits de ses loyers pendant 10 ans. À une tranche marginale de 30 %, avec les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs passés à 18,6 % en 2026, chaque euro de loyer non amorti serait taxé à 48,6 %. Les amortissements lui ont donc évité environ 29 000 € d’impôt sur la période.

Relisez les deux chiffres : 29 000 € économisés pendant la détention, 19 000 € rendus à la sortie. Le solde reste positif, et vous avez gardé la trésorerie pendant dix ans. L’amortissement n’est plus un cadeau définitif, c’est devenu un différé d’impôt partiellement remboursable. C’est moins bien qu’avant. C’est toujours mieux que l’alternative : en location nue, à la même tranche, 47,2 % partent chaque année, tout de suite, sans différé du tout. Détail piquant de 2026 au passage : la hausse de CSG a frappé les loyers meublés (prélèvements sociaux à 18,6 %) mais épargné la location nue et les plus-values immobilières, restées à 17,2 %.

Et il y a trois cas où la réforme ne vous touche pas, ou presque :

1. Vous vendez tard, ou jamais. Les abattements pour durée de détention s’appliquent aussi à la part réintégrée : exonération d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Un LMNP conservé très longtemps échappe mécaniquement à l’essentiel de la note.

2. Vous transmettez. En cas de succession ou de donation, la plus-value latente est purgée : vos héritiers repartent de la valeur du bien au jour de la transmission. Les amortissements déduits ne seront jamais réintégrés. Pour un patrimoine pensé en transmission, la réforme est quasi indolore.

3. Vous êtes en résidence services. Le législateur a expressément épargné les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD : pas de réintégration des amortissements pour ces biens. C’est le seul segment du meublé géré qui conserve l’ancien monde.

Et le micro-BIC dans tout ça ?

Petit rappel du paysage 2026, parce que la loi Le Meur a aussi rebattu les cartes du forfait : en meublé longue durée, le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 % (seuil porté à 83 600 € pour les revenus 2026). En tourisme non classé, le couperet est tombé : 15 000 € de recettes maximum et un abattement raboté à 30 %. Le meublé touristique classé conserve 50 % d’abattement.

Le micro-BIC n’amortit rien, donc ne réintègre rien. Mais ne choisissez pas votre régime fiscal pour éviter une réintégration : dans l’immense majorité des cas, le réel reste gagnant pendant la détention, et de loin.

Ce que je ferais, selon votre situation

• Vous détenez un LMNP et comptiez vendre dans les 2-3 ans : faites le calcul complet AVANT de mettre en vente. Montant des amortissements déduits (votre comptable l’a en une ligne), plus-value recalculée, abattements, surtaxe. C’est ce chiffre, pas le prix affiché sur l’annonce, qui dit ce qui reste dans votre poche.

• Vous détenez un LMNP dans une optique long terme ou transmission : rien à changer. La réforme taxe une sortie que vous n’avez pas prévue.

• Vous hésitiez à investir en meublé : le LMNP au réel reste, à mes yeux, l’un des régimes les plus efficaces de l’immobilier locatif pendant la phase de détention. Simplement, intégrez la sortie dans le business plan dès l’achat, ce que les bons investisseurs ont toujours fait. C’est exactement le genre d’arbitrage qu’on ne tranche jamais en général, mais toujours sur vos chiffres à vous.

Un régime fiscal, ça s’évalue sur le cycle complet : l’entrée, la détention, la sortie. Ceux qui découvrent la sortie en 2026 n’avaient pas de stratégie. Ils avaient une habitude.

* Vous l’avez vue sur le visuel, la voici : « se paie à la revente », sauf durée de détention. Au-delà de 22 ans, l’impôt sur la plus-value disparaît, amortissements compris. Au-delà de 30 ans, les prélèvements sociaux aussi. Autrement dit, cette réforme ne taxe pas le meublé. Elle taxe l’impatience.

Catherine, non seulement il n’est pas trop tard, mais vous êtes précisément dans la fenêtre où le PER est le plus efficace. Je vous explique pourquoi, et je termine par les deux vrais points de vigilance.

Le PER est un outil de décalage fiscal. Vous déduisez vos versements de votre revenu imposable aujourd’hui, vous êtes imposée à la sortie, à la retraite. Toute la mécanique repose donc sur un écart : votre taux d’imposition actuel contre votre taux d’imposition de retraitée.

Or à 58 ans, vous êtes probablement à votre sommet de revenus, donc à votre sommet de tranche marginale. À la retraite, vos revenus baisseront, votre tranche aussi, souvent de 41 % ou 30 % vers 30 % ou 11 %. Cet écart de tranche, c’est votre gain. Un exemple : 10 000 € versés à 58 ans dans une tranche à 41 %, ce sont 4 100 € d’impôt en moins tout de suite. Si vous retirez plus tard dans une tranche à 11 %, la sortie vous coûte beaucoup moins que ce que l’entrée vous a fait gagner.

Deuxième avantage de votre âge, paradoxalement : le tunnel est court. Le reproche classique fait au PER, l’argent bloqué jusqu’à la retraite, pèse lourd à 35 ans. À 58 ans, l’horizon de blocage se compte en quelques années. Vous prenez l’avantage fiscal sans subir vingt ans d’illiquidité.

Trois points techniques à connaître :

1. Vos plafonds de déduction sont probablement plus gros que vous ne le pensez. Ils figurent en bas de votre avis d’imposition et les plafonds non utilisés sont désormais reportables 5 ans. Une personne qui n’a jamais versé peut souvent déduire plusieurs dizaines de milliers d’euros.

2. À la sortie en capital, la part correspondant à vos versements déduits est imposée au barème, et les gains au prélèvement forfaitaire. D’où l’intérêt de sortir en plusieurs fois, étalées sur des années fiscales différentes, pour ne pas remonter de tranche.

3. Depuis 2026, les versements effectués après 70 ans ne sont plus déductibles. La fenêtre utile s’est officiellement raccourcie : entre 58 et 70 ans, vous êtes en plein dedans.

Les deux vigilances promises : les frais (un PER chargé à 3 % d’entrée et 1 % de gestion mange l’avantage fiscal, comparez avant de signer) et la sortie en rente, rarement intéressante, à n’accepter qu’en connaissance de cause.

Le PER n’est pas un placement pour les jeunes qui ont le temps. C’est un outil pour ceux qui gagnent bien leur vie maintenant et gagneront moins demain. À 58 ans, c’est exactement vous.

Dernier mot, et c’est important : tout ceci raisonne sur des règles générales. Votre TMI réelle, votre date de départ, votre situation familiale changent le résultat. Faites chiffrer votre cas avant de verser.

Notre Multi Family Office, Multi Family Office peut vous accompagner dans votre projet. Il vous suffit de remplir un court formulaire pour être rappelé par notre équipe.

Le livre à finir avant la rentrée

Mon coup de cœur de la semaine est une lecture de plage qui rapporte : « L’Effet cumulé » de Darren Hardy.

La thèse tient en une ligne, et elle est contre-intuitive : les résultats extraordinaires ne viennent presque jamais de décisions extraordinaires. Ils viennent de petites décisions banales, répétées assez longtemps pour que personne ne les remarque, jusqu’au jour où tout le monde ne voit plus qu’elles.

Hardy le démontre sur l’argent, la santé, le travail. Moi, je le vois tous les jours sur le patrimoine. Personne ne devient patrimonialement solide sur un coup. On le devient par 200 € investis tous les mois pendant qu’on n’y pense plus, un taux renégocié un mardi matin, une ligne de frais supprimée qui compose en silence pendant quinze ans.

Vous l’avez peut-être remarqué : c’est exactement la mécanique du dossier de ce numéro. L’amortissement d’un meublé, c’est un effet cumulé fiscal, quelques milliers d’euros économisés par an qui deviennent 29 000 € en dix ans. Les intérêts composés et les bonnes habitudes ont ceci de commun qu’ils sont invisibles l’année où on les met en place.

Si vous avez aimé « La psychologie de l’argent » de Morgan Housel dont je vous parlais fin juin, Hardy en est le complément parfait : Housel explique pourquoi on se sabote, Hardy donne la méthode pour arrêter. Deux cents pages, se lit en trois après-midis d’été.

On surestime ce qu’on peut faire en un an, on sous-estime ce qu’on peut faire en dix. Votre patrimoine est l’illustration comptable de cette phrase.

D’abord, le corrigé de la dernière question posée

Je vous demandais à partir de quel montant un paiement en espèces est interdit entre un particulier résidant fiscalement en France et un professionnel. La bonne réponse était B, 1 000 €.

Vous avez été 51 % à trouver. Au-delà de ce seuil, chèque, carte ou virement obligatoires, et l’amende peut atteindre 5 % des sommes payées irrégulièrement, due solidairement par le client et le professionnel. Deux nuances qui valent le détour : le plafond monte à 15 000 € pour un non-résident fiscal, et entre deux particuliers (une voiture d’occasion, par exemple), il n’y a pas de plafond, seulement l’obligation d’un écrit au-delà de 1 500 € pour prouver le paiement. Et gardez un œil sur 2027 : un plafond européen de 10 000 € entrera en vigueur, sans effet en France puisque notre règle nationale de 1 000 € est déjà plus stricte.

Le tout premier livret d'épargne français, ancêtre direct de votre Livret A, a été créé à Paris. En quelle année ?

Réponse dans le prochain numéro. Répondez directement à ce mail avec votre choix, je lis tout.

Le fil de ce numéro, c’est le temps long. Un taux de chômage se lit sereinement quand on a construit avant. Une réforme fiscale se paie à la sortie mais s’est économisée pendant dix ans de détention. Un livre rappelle que tout ça n’est que la même loi : ce qui compose en silence finit toujours par se voir.

Trois gestes avant de refermer votre transat : si vous avez un meublé et un projet de vente, demandez à votre comptable le total de vos amortissements déduits, c’est le chiffre qui commande tout le reste ; si vous empruntez à la rentrée, relisez la garantie perte d’emploi avant de la payer ; et si vous êtes à moins de dix ans de la retraite, allez chercher vos plafonds PER en bas de votre avis d’imposition.

Pour le quizz, je garde la bonne réponse pour la semaine prochaine. Et comme toujours, répondez à ce mail : vos questions nourrissent la rubrique « question de la semaine », et chaque réponse aide cette newsletter à atterrir dans votre boîte principale plutôt que dans l’onglet promotions.

Je retourne à mes lacs. Je vous dis à dimanche prochain, 8h.

Damien

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Ce contenu est fourni à titre informatif et pédagogique. Il reflète une approche personnelle et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal ou juridique adapté à votre situation. Investir comporte un risque de perte en capital. Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les règles fiscales citées (régime des plus-values immobilières et réintégration des amortissements en location meublée, régimes micro-BIC, plan d'épargne retraite, plafonds de déduction, garanties d'assurance emprunteur) dépendent de votre situation personnelle et sont susceptibles d'évoluer, notamment à l'occasion des prochaines lois de finances. Les exemples chiffrés sont des illustrations simplifiées, calculées sur la base des barèmes en vigueur en août 2026, et ne préjugent pas de votre cas particulier. Avant toute décision, faites vos propres recherches et entourez-vous des bons interlocuteurs (conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable, notaire, courtier, avocat fiscaliste).

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Je vous écris depuis la Suède, quelque part entre deux lacs, en road trip avec ma famille.

Je suis en vacances, mais mes actifs, eux, ne prennent jamais de vacances : trois choses ont bougé cette semaine pendant que tout le monde avait la tête ailleurs.

Bonne lecture.

Damien

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Le Livret A monte à 1,7 %. Votre pouvoir d’achat, non.

C’est officiel depuis le 15 juillet, et c’est entré en vigueur hier. Au 1er août 2026, le taux du Livret A passe de 1,50 % à 1,70 %. Le LDDS suit à 1,70 %. Le LEP est maintenu à 2,50 %. Le CEL monte à 1,25 %, contre 1 % auparavant.

Première chose à noter, parce qu’elle explique tout le reste : cette hausse n’est pas un cadeau, c’est une formule. Le taux du Livret A se calcule à partir de la moyenne semestrielle de l’inflation hors tabac et des taux courts du marché monétaire. Sur le premier semestre 2026, ça donnait 1,52 % d’inflation moyenne et 1,95 % de taux courts. Résultat de la mécanique : 1,7 %.

Maintenant, le chiffrage que personne ne fait à votre place.

Un Livret A rempli au plafond, c’est 22 950 €. La hausse de 0,2 point vous rapporte 45,90 € de plus sur l’année. Pas de quoi changer un été.

Et il faut regarder l’autre chiffre en face. En juin 2026, les prix à la consommation ont progressé de 1,8 % sur un an. Autrement dit, même à 1,70 %, votre Livret A ne suit toujours pas tout à fait le rythme des prix. Soyons justes : la tendance joue en votre faveur, puisque l’inflation était encore à 2,4 % en mai. Mais le principe reste le même. Le Livret A protège votre argent, il ne le fait pas grandir.

Ce qui m’amène à ce que je répète depuis des années, et que cette hausse ne change pas d’un pouce.

Le Livret A n’est pas un placement. C’est une réserve. Sa fonction, c’est d’être disponible immédiatement, sans risque et sans fiscalité, le jour où la chaudière lâche ou où un client ne paie pas. Trois à six mois de dépenses courantes, selon votre situation. Cette poche-là mérite d’être pleine, et ce qu’elle rapporte n’a presque aucune importance.

Le vrai sujet est ailleurs : c’est l’argent qui dort au-delà. Chaque euro laissé sur un livret au-delà de votre réserve de sécurité est un euro qui accepte de perdre lentement du pouvoir d’achat. Sur dix ans, cet écart-là ne se rattrape pas.

Deux réflexes concrets, cette semaine.

D’abord, vérifiez votre éligibilité au LEP. À 2,50 %, c’est aujourd’hui le seul livret réglementé qui bat l’inflation, et il a même bénéficié d’un coup de pouce cet été puisque la formule ressortait à 2,20 %. Son plafond est de 10 000 €. Il est soumis à condition de revenu, et le décalage est spectaculaire : on compte environ 12 millions de LEP ouverts pour plus de 30 millions de Français éligibles. Un éligible sur deux passe à côté, souvent parce qu’il ignore qu’il y a droit. Votre banque peut vérifier votre éligibilité en quelques minutes.

Ensuite, faites le compte de ce qui dépasse. Plafond du Livret A : 22 950 €. LDDS : 12 000 €. Si votre trésorerie va au-delà de votre réserve de sécurité, la question n’est plus « quel livret » mais « quel horizon » : à quelle échéance cet argent doit-il être disponible, et qu’est-ce que vous acceptez comme risque pour le faire travailler ?

Ce n’est pas une question de produit. C’est une question d’allocation. Et c’est exactement là que se joue la différence, sur quinze ans, entre deux patrimoines partis du même montant.

Pourquoi j’ai remis de l’argent chez Fundora

Deux minutes ici, et on enchaîne avec le dossier de la semaine, qui concerne tout le monde : les 91,8 milliards que Bercy relit en ce moment.

Transparence d’abord, comme toujours : ceci est un partenariat rémunéré, et j’ai négocié un code pour vous. Vous connaissez ma règle : je vous le dis en première ligne, et je vous explique le sujet avec la même exigence que si je n’étais pas payé pour en parler.

Commençons par le seul argument qui compte à mes yeux.

Je suis investisseur chez Fundora depuis septembre 2024. Avec mon argent. C’est la seule raison pour laquelle je vous en parle.

J’ai interviewé le co-fondateur de Fundora, Bradley Lafon. Je vous laisse apprécier la qualité de ses analyses.

De quoi on parle exactement

Le private equity, ou capital-investissement, c’est le financement d’entreprises non cotées en Bourse. Historiquement, c’était fermé : les meilleurs fonds demandaient des tickets de plusieurs centaines de milliers d’euros et ne s’ouvraient qu’aux institutionnels et aux très grandes fortunes.

Ce qui a changé, c’est l’accès. Des plateformes se sont créées pour mutualiser les souscriptions et faire entrer des particuliers dans des fonds qui leur étaient fermés. Fundora, lancée en 2024 et enregistrée comme Conseiller en investissements financiers auprès de l’AMF, en fait partie. Techniquement, votre argent ne dort pas chez la plateforme : vous entrez au capital via un véhicule dédié qui souscrit au fonds.

Le positionnement qui m’intéresse est celui-là : Fundora vise des fonds de taille intermédiaire, entre 20 et 200 millions d’euros, plutôt que les mastodontes. C’est un choix assumé, discutable comme tout choix, mais cohérent : la surperformance historique du non coté vient rarement des plus gros véhicules.

Ce que ça vaut, et ce que ça coûte

Je ne vous donnerai pas de promesse de rendement, et méfiez-vous de quiconque le fait sur cette classe d’actifs. Ce que je peux vous dire, c’est ce que mesurent les études indépendantes : sur longue période, le capital-investissement français affiche une performance nette supérieure à celle des grands indices boursiers. C’est un constat sur le passé, sur une moyenne, et sur une classe d’actifs entière. Ce n’est pas une promesse pour votre ligne à vous.

En face, il y a un prix à payer, et il est réel :

• Votre argent est bloqué, en général 5 à 10 ans. Aucune sortie anticipée garantie. C’est le contraire d’un livret.

• Vous vous engagez fermement sur des appels de fonds étalés dans le temps. Si vous ne pouvez pas honorer un appel, vous vous exposez à des sanctions contractuelles. Ce point est celui que les investisseurs particuliers sous-estiment le plus.

• Vous pouvez perdre tout ou partie de votre capital. Une entreprise non cotée qui échoue ne vaut plus rien.

Mon cadre personnel, et je vous le donne pour ce qu’il est, un cadre et pas une recommandation : le non coté est une poche de diversification dans un patrimoine déjà construit, jamais une fondation. J’ai commencé petit pour comprendre le mécanisme avant d’y remettre de l’argent. Les tickets d’entrée démarrent à 100 €, ce qui permet précisément d’apprendre avant d’engager.

Les 3 questions à poser avant de mettre un euro dans un fonds

Elles valent pour Fundora comme pour n’importe quelle plateforme concurrente. Gardez-les.

1. Quels sont les frais, à tous les étages ? Frais de la plateforme, frais du fonds sous-jacent, commission de surperformance. Additionnez-les avant de rêver au rendement.

2. Quel est le calendrier réel des appels de fonds ? Combien, quand, et que se passe-t-il si je ne peux pas suivre ?

3. Qui a sélectionné ce fonds, et sur quels critères ? Un historique, une équipe, une stratégie. Si la réponse tient en un logo prestigieux, ce n’est pas une réponse.

Créer un compte gratuit sur Fundora →

La création de compte est gratuite et sans engagement : vous voyez les fonds, les frais et les documents avant de décider quoi que ce soit. Le code FOCUS que j’ai négocié réduit les frais d’entrée, et son effet devient réellement significatif à partir de 30 000 € investis.

Niches fiscales : ce qu’il faut sécuriser avant l’automne

Le 26 juin, le ministre de l’Économie a posé une ligne claire pour le budget 2027 : pas de hausse d’impôts, ni sur les ménages ni sur les entreprises. La phrase rassure. Elle mérite qu’on lise la suivante.

Parce que si on ne lève pas de nouvel impôt et qu’il faut quand même trouver de l’argent, il reste une porte. Une seule. Les niches fiscales.

Le gisement, en chiffres vérifiés

Dans son rapport sur le budget de l’État publié en avril 2026, la Cour des comptes évalue les dépenses fiscales à 91,83 milliards d’euros. C’est 25,76 % des recettes fiscales nettes, 3,07 % du PIB, et une progression de 7,91 % en un an.

Deux chiffres complètent le tableau et expliquent tout ce qui va suivre : la Cour recense 474 dispositifs, et quinze d’entre eux absorbent à eux seuls 50,3 % du coût total.

Retenez cette asymétrie, parce que c’est elle qui décide de ce qui va sauter.

Quand quinze niches pèsent la moitié de la facture, le rabot a deux options : toucher aux quinze, ce qui est politiquement coûteux, ou raboter les 459 autres, ce qui rapporte peu mais ne fait pas la une.

Historiquement, l’État commence toujours par la deuxième. C’est exactement ce qu’a fait la loi de finances 2026 : une réduction de 10 % sur les dépenses fiscales inférieures à 500 millions d’euros, et la suppression d’une vingtaine de dispositifs jugés obsolètes. L’objectif de rationalisation, chiffré entre 4 et 5 milliards d’euros à l’horizon 2027, reste affiché.

Je vous le dis franchement : personne ne connaît aujourd’hui la liste des niches qui seront touchées. Le projet de loi de finances arrive à l’automne. Tout ce qui circule avant est de la spéculation. Ce dossier n’est donc pas une prédiction, c’est une préparation.

Comprendre l’architecture, avant de bouger quoi que ce soit

Presque personne ne connaît la règle de base, et c’est pourtant elle qui structure toute stratégie fiscale sérieuse.

L’article 200-0 A du Code général des impôts plafonne le cumul de vos réductions et crédits d’impôt à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Six dispositifs bénéficient d’un plafond majoré à 18 000 €, dont le Girardin industriel et social et les Sofica.

Et puis il y a une seconde famille, la plus importante à mes yeux : sept catégories échappent totalement à ce plafond. Le plan d’épargne retraite en fait partie, avec une déduction du revenu imposable qui peut atteindre 37 680 € pour un salarié et jusqu’à 88 911 € pour un travailleur indépendant en 2026. S’y ajoutent notamment les déficits fonciers, les Monuments historiques, le régime Malraux, les dons aux œuvres et le mécénat.

La différence entre ces deux familles n’est pas technique. Elle est stratégique.

Une réduction d’impôt, ça se rabote d’un trait de plume dans une loi de finances. Une déduction du revenu imposable, c’est la structure même du calcul de l’impôt. On ne la supprime pas de la même façon.

Ce que 2026 a déjà changé, et que beaucoup n’ont pas intégré

Trois évolutions sont déjà en vigueur, et elles dessinent la direction.

Un. Depuis le 1er janvier 2026, la flat tax est passée de 30 % à 31,4 % (12,8 % d’impôt plus 18,6 % de prélèvements sociaux), sous l’effet de la hausse de la CSG. Elle frappe le PEA, le compte-titres, le PER et l’épargne salariale.

Deux. L’assurance-vie a été préservée. Ses produits restent à 17,2 % de prélèvements sociaux, donc à 30 % au total. Ce n’est pas un détail : c’est le signal que le législateur considère toujours cette enveloppe comme intouchable.

Trois. Le PER se resserre d’un côté et s’assouplit de l’autre : les versements ne sont plus déductibles au-delà de 70 ans, mais le report des plafonds de déduction non utilisés passe de trois à cinq ans. Beaucoup de gens ignorent qu’ils ont un stock de plafonds dormants.

Les trois réflexes de préparation

Sans prédire quoi que ce soit, voici ce qui me paraît solide dans tous les scénarios.

1. Séparez vos avantages structurels de vos effets d’aubaine. Prenez une feuille et listez vos avantages fiscaux en deux colonnes. À gauche, ce qui tient à une enveloppe et à sa mécanique (assurance-vie, PER, PEA, déficit foncier réel). À droite, ce qui tient à un dispositif de réduction d’impôt ciblé, souvent temporaire, souvent sous plafond. La colonne de droite est celle qui bouge. Si l’essentiel de votre optimisation est à droite, votre édifice repose sur le calendrier parlementaire.

2. Faites vos comptes de plafonds PER avant l’automne. Vos plafonds non utilisés sont reportables cinq ans désormais, et ils figurent en bas de votre avis d’imposition. Un exemple concret : à une tranche marginale de 41 %, 10 000 € versés sur un PER, ce sont 4 100 € d’impôt en moins l’année du versement. À 30 %, c’est 3 000 €. À 11 %, 1 100 €. Le même geste, trois résultats très différents. C’est votre TMI qui décide, pas le produit.

3. Décidez maintenant ce qui doit être décidé. En principe, une opération engagée sous un régime reste soumise à ce régime, mais rien ne garantit qu’une future loi de finances ne modifiera pas les conditions de sortie. Ce n’est pas une raison pour se précipiter sur un produit médiocre. C’est une raison pour ne pas reporter en novembre une décision que vous savez déjà bonne en août.

Ma conclusion, sans détour.

Une stratégie patrimoniale qui s’effondre quand une niche disparaît n’était pas une stratégie. C’était un pari sur le législateur.

L’optimisation fiscale est un accélérateur. Elle n’a jamais été un projet. Les patrimoines que je vois tenir sur vingt ans sont construits sur des actifs qui ont du sens sans avantage fiscal, et auxquels l’avantage fiscal ajoute du rendement. Jamais l’inverse. Faites ce tri cet été, tranquillement. Vous aborderez l’automne en spectateur informé plutôt qu’en lecteur inquiet.

Jean-Marie, on se tutoie au Mastermind, alors je te réponds ici comme en séance. Et je commence par séparer deux choses que ton banquier a probablement présentées comme une seule.

Il y a la domiciliation de tes revenus, et il y a le déplacement de ton épargne. Ce ne sont pas du tout les mêmes règles.

La domiciliation des revenus est encadrée par la loi. Depuis la loi Pacte du 22 mai 2019, l’article L.313-25-1 du Code de la consommation est clair : une banque peut conditionner son prêt à la domiciliation des revenus, mais uniquement si elle accorde en contrepartie un avantage individualisé, précisé dans l’offre de prêt. Deux garde-fous s’ajoutent : la durée de l’obligation ne peut pas dépasser 10 ans, et si la banque supprime l’avantage, l’emprunteur est automatiquement libéré de l’obligation. Retiens la nuance : la loi n’interdit pas la domiciliation, elle interdit de l’imposer gratuitement. Attention aux prêts plus anciens : les contrats signés avant mai 2019 peuvent contenir une clause sans contrepartie et sans limite de durée, contestable au titre des clauses abusives mais au cas par cas.

Le rapatriement de ton épargne, lui, n’est encadré par rien. C’est de la pure négociation commerciale. La banque ne te fait pas une faveur en le demandant : elle achète de l’encours. Tu es donc en position de le facturer.

Alors, qu’est-ce que ça vaut ? Un ordre de grandeur utile : une contrepartie sérieuse, c’est 0,10 à 0,30 point de taux en moins, soit plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt. Ce sont aussi les frais de dossier offerts (400 à 1 500 € selon les établissements) ou la suppression des indemnités de remboursement anticipé. Une carte bancaire gratuite la première année, à 30 ou 50 €, n’est pas une contrepartie. C’est un cadeau d’anniversaire.

Ce que tu risques si tu pars plus tard, aussi, mérite d’être connu : la banque peut te retirer l’avantage consenti, donc remonter ton taux. Elle ne peut pas exiger le remboursement anticipé du prêt ni prononcer la déchéance du terme au seul motif que tu as déménagé tes revenus. Le non-respect d’une clause de domiciliation n’est pas un défaut de paiement. Si on te menace de ça, c’est abusif.

Concrètement, les quatre questions à poser avant de signer :

1. Quelle contrepartie, chiffrée et écrite dans l’offre de prêt ? « Conditions préférentielles » ne veut rien dire. « Réduction de taux de 0,15 point » est un engagement. Un avantage promis à l’oral n’existe pas.

2. Quelle durée exacte ? Proposez 3 à 5 ans plutôt que 10. La banque n’a pas besoin de dix ans pour rentabiliser la relation.

3. Quels revenus et quelles sommes précisément ? Si la clause vise « l’ensemble des revenus du foyer », faites-la restreindre.

4. Et si je pars, que devient l’avantage ? La réponse doit être dans le contrat, pas dans un sourire.

Un dernier point, qui est le tien en particulier. Tes liquidités, aujourd’hui, sont quelque part et rapportent quelque chose. Avant d’accepter de les déplacer, calcule ce qu’elles rapportent là où elles sont, et ce qu’elles rapporteront une fois arrivées chez le prêteur. Ce coût d’opportunité fait partie du prix du prêt, même s’il n’apparaît sur aucune ligne du TAEG.

Et il existe une alternative que peu de gens pensent à proposer : plutôt que de tout déplacer, propose un virement automatique mensuel couvrant la mensualité plus une marge. La banque obtient la sécurité du prélèvement, qui est son vrai besoin. Tu gardes ton organisation.

Une banque qui demande tes liquidités te dit qu’elle en a besoin. C’est exactement le moment de négocier, pas d’accepter.

La page gratuite de Bercy que personne n’ouvre, et la date à ne pas rater

Mon coup de cœur de la semaine n’est ni un livre ni un podcast. C’est une page administrative. Restez avec moi, elle vaut de l’argent.

Sur impots.gouv.fr, la page « Calcul et paiement des droits » de la rubrique donation détaille, gratuitement et officiellement, tout ce que les gens paient parfois pour s’entendre expliquer : les abattements selon le lien de parenté, le barème par tranches, la règle des 15 ans, et deux exemples chiffrés déroulés pas à pas. En dix minutes, vous savez ce que coûterait votre projet de transmission avant même d’en parler à un professionnel. Et vous arrivez chez le notaire avec des questions, pas avec une page blanche.

Les abattements de référence, en ligne directe : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans. 31 865 € pour un petit-enfant, 5 310 € pour un arrière-petit-enfant, 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS, 15 932 € entre frères et sœurs, 7 967 € pour un neveu ou une nièce. Et un abattement de 159 325 € en faveur d’une personne handicapée, cumulable avec les précédents.

Maintenant, la vraie raison pour laquelle je vous en parle en plein mois d’août.

Un dispositif temporaire permet de donner jusqu’à 100 000 € de plus, totalement exonérés. Il se referme le 31 décembre 2026. Il vous reste cinq mois.

C’est l’article 790 A bis du Code général des impôts, créé par la loi de finances pour 2025. Un don de somme d’argent à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant (ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce) est exonéré de droits dans la double limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus.

Les conditions sont strictes, et c’est là que ça se joue :

• L’argent doit financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ sur l’habitation principale du bénéficiaire.

• Il doit être affecté dans les 6 mois suivant le versement.

• Le logement doit être conservé 5 ans en résidence principale (ou loué à usage d’habitation principale).

• Pas de cumul avec MaPrimeRénov’ sur la même dépense : c’est l’un ou l’autre, facture par facture.

Deux points que beaucoup ignorent. D’abord, contrairement au don familial classique, il n’y a aucune condition d’âge du donateur : un grand-parent de 85 ans peut l’utiliser. Ensuite, ce dispositif s’ajoute aux abattements permanents sans les consommer. Un parent peut donc cumuler les 100 000 € de l’article 790 A bis, les 100 000 € de l’abattement classique et les 31 865 € du don familial de sommes d’argent, soit 231 865 € transmis sans un euro de droits, chaque dispositif ayant ses propres conditions.

Détail pratique de l’année : depuis le 1er janvier 2026, la déclaration d’un don manuel ou d’une somme d’argent se fait en ligne depuis votre espace impots.gouv, rubrique Déclarez. Et elle reste obligatoire même quand l’exonération est totale.

Cinq mois, ce n’est pas beaucoup quand il faut trouver un bien, monter un dossier et signer. Si une transmission fait partie de vos projets, c’est maintenant qu’on en parle, pas en décembre.

D’abord, le corrigé de la dernière question posée

Je vous demandais combien de temps est valable un DPE réalisé aujourd’hui. La bonne réponse était B, 10 ans.

Une précision qui vaut de l’argent au moment de vendre : cette durée de 10 ans ne concerne que les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021, date de la grande réforme du calcul. Tous les diagnostics établis avant, y compris ceux de 2018 à juin 2021, sont expirés depuis fin 2024. Si vous avez un DPE dans un tiroir et qu’il date d’avant l’été 2021, il ne vaut plus rien pour une vente ou une location. Et non, le changement du coefficient de conversion de l’électricité au 1er janvier 2026 ne raccourcit pas cette validité : il modifie la méthode de calcul, pas la durée de vie du document.

En France, à partir de quel montant un paiement en espèces est-il interdit entre un particulier résidant fiscalement en France et un professionnel ?

Réponse dans le prochain numéro. Répondez directement à ce mail avec votre choix, je lis tout.

En synthèse

Le fil de ce numéro tient en une phrase : ce qui rapporte, ce n’est presque jamais le produit, c’est la décision prise au bon moment.

Un taux de livret qui monte de 0,2 point ne change rien à votre trajectoire. Ce qui la change, c’est de décider où va l’argent qui dort au-delà de votre réserve. Une niche fiscale qui disparaît ne devrait pas fragiliser un patrimoine bien construit. Et un dispositif qui ferme dans cinq mois ne sert qu’à ceux qui l’ouvrent maintenant.

Trois gestes avant de refermer votre ordinateur : vérifiez votre éligibilité au LEP et faites le compte de ce qui dépasse vos plafonds ; listez vos avantages fiscaux en deux colonnes, structurels d’un côté, effets d’aubaine de l’autre ; et si une transmission est dans vos projets, ouvrez le sujet avant décembre.

Et si le non coté vous intrigue depuis un moment sans que vous ayez jamais franchi le pas, créez votre compte gratuit chez Fundora avec le code FOCUS.

Voir les fonds, les frais et les documents ne vous engage à rien. Décider en connaissance de cause, c’est déjà la moitié du travail. (Partenariat rémunéré, risque de perte en capital, placement illiquide.)

Pour le quizz, je garde la bonne réponse pour la semaine prochaine. Et comme toujours, répondez à ce mail : vos questions nourrissent la rubrique « question de la semaine » (celle de cette semaine vient d’un membre de mon mastermind mais ça peut être la vôtre dimanche prochain) et chaque réponse aide cette newsletter à atterrir dans votre boîte principale plutôt que dans l’onglet promotions.

Je retourne à mes lacs. Je vous dis à dimanche prochain, 8h.

Damien

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Communication avec Fundora à caractère promotionnel réalisée dans le cadre d’un partenariat rémunéré, avec lien tracké. L’investissement en capital-investissement (private equity) présente un risque de perte totale du capital investi. Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les placements sont illiquides : la durée de blocage est généralement de 5 à 10 ans, sans possibilité de sortie anticipée garantie. La souscription emporte un engagement ferme sur les appels de fonds successifs, dont le non-respect expose à des sanctions contractuelles. La fiscalité applicable dépend de votre situation personnelle et est susceptible d’évoluer.

Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé ni une recommandation d’achat : avant toute souscription, lisez la documentation réglementaire du fonds et de l’intermédiaire, vérifiez son enregistrement (AMF, ORIAS, REGAFI) et rapprochez-vous d’un professionnel.

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L’été, les décisions qui pèsent sur votre argent se prennent sans vous. Une banque centrale jeudi, une administration en septembre.

Cette semaine, on regarde les deux calmement, et on ajoute un réflexe qui vous évitera de vous faire piéger pendant que vous avez la tête ailleurs.

Bonne lecture.

Damien

PS. Un like, un partage ou un commentaire : ça me fait plaisir… et ça fait plaisir aux algorithmes. Tout le monde est content 😉

Francfort a fait une pause. Votre banquier n’a pas bougé non plus.

Jeudi, la BCE a laissé ses taux inchangés. Le taux de dépôt, celui qui sert de boussole à tout le crédit en zone euro, reste à 2,25 %. C’est une pause, après la hausse de juin.

La raison est simple à résumer : l’énergie. Les tensions au Moyen-Orient tiennent les prix du pétrole sous pression, et Christine Lagarde l’a redit clairement, si ça dure, le risque d’inflation ne disparaît pas. La BCE préfère donc attendre plutôt que de rebaisser trop tôt.

Jusque-là, rien que de très logique. Le plus intéressant est ailleurs.

La BCE a monté ses taux en juin, fait une pause en juillet. Et pendant ce temps, votre crédit immobilier, lui, n’a pas bronché.

En juillet, les banques françaises prêtent en moyenne autour de 3,17 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,42 % sur 25 ans, hors assurance. Des niveaux stables, parfois même en légère baisse pour les meilleurs profils. Comment est-ce possible, alors que la banque centrale, elle, a durci le ton ?

Parce que le taux de la BCE et le taux de votre crédit ne sont pas la même chose. Le premier fixe le prix de l’argent au jour le jour entre banques. Le second dépend surtout des taux longs et, surtout cette année, d’une bataille commerciale entre banques qui se disputent les rares emprunteurs d’un marché encore lent. Ajoutez à cela le taux d’usure (le plafond légal) revalorisé au 1er juillet, qui leur laisse un peu de marge, et vous obtenez ce grand écart.

Le détail qui donne le ton : l’État français, lui, emprunte à plus de 3,90 % sur 10 ans. Autrement dit, il paie déjà plus cher que le particulier bien accompagné qui achète sa résidence. Ça ne durera pas éternellement.

Ce que j’en retiens, sans dramatiser : la fenêtre actuelle est correcte, pas exceptionnelle, et elle tient à un équilibre fragile. Si vous avez un projet solide, un bon apport et un dossier propre, ce n’est pas le taux affiché qui doit vous faire attendre un hypothétique « mieux ». C’est votre capacité à négocier, banque contre banque, tant que la bataille commerciale dure. Le meilleur taux, en ce moment, n’est pas celui du marché. C’est celui que vous arrachez.

Taxe foncière : le contrôle silencieux qui vise un propriétaire sur quatre

Dans cinq semaines, votre avis de taxe foncière 2026 sera en ligne. La plupart des propriétaires vont l’ouvrir, regarder le montant, soupirer, et payer. Cette année, ce réflexe peut vous coûter cher, parce que quelque chose a changé en coulisses.

Bercy a lancé une vaste opération de fiabilisation des bases foncières. Traduction : le fisc reprend un à un les logements pour y réintégrer ce qui n’avait jamais été déclaré. Une piscine, une véranda, un garage, un aménagement de combles, une pièce d’eau supplémentaire. Tout ce qui augmente le confort d’un bien augmente aussi sa valeur aux yeux de l’administration, donc son impôt.

Les chiffres sont concrets. Selon les estimations, 7,4 millions de logements verront leur taxe foncière augmenter à ce titre, pour un supplément moyen d’environ 63 € par logement, et près de 466 millions d’euros de recettes en plus pour les collectivités. Ce n’est pas une réforme votée au Parlement. C’est un travail de fourmi, logement par logement, qui remonte à la surface sur votre avis de la fin de l’été.

À cela s’ajoutent deux hausses plus classiques : la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, +0,8 % cette année pour tout le monde, et les taux votés par votre commune, qui varient d’une ville à l’autre.

D’abord, comprendre comment votre taxe est calculée

C’est la clé de tout, et presque personne ne la connaît. Votre taxe foncière ne part pas de la valeur de vente de votre bien. Elle part de sa valeur locative cadastrale, une estimation théorique du loyer annuel que rapporterait le logement. On lui applique un abattement de 50 %, puis les taux votés localement.

Retenez la logique :

Votre taxe foncière ne mesure pas ce que vaut votre maison. Elle mesure ce que le fisc pense qu’elle pourrait rapporter en location. Deux choses très différentes.

C’est précisément pour ça que la fiabilisation des bases fait mal : en ajoutant une piscine ou une extension au dossier, l’administration relève cette valeur locative théorique, et l’impôt suit mécaniquement, chaque année, tant que le bien existe.

Ensuite, vérifier votre avis ligne par ligne

Quand votre avis arrive, ne regardez pas que le total. Ouvrez le détail et contrôlez trois choses :

1. La surface et les éléments de confort retenus. Si le fisc a ajouté une piscine que vous avez comblée, une dépendance démolie, ou surévalué une surface, c’est une erreur à votre défaveur.

2. La catégorie du logement. Les biens sont classés par catégories anciennes, parfois figées depuis les années 70. Un logement vétuste toujours classé « grand confort » paie trop.

3. Les exonérations et dégrèvements auxquels vous avez peut-être droit sans le savoir (voir plus bas).

Les exonérations que trop de gens oublient

Deux méritent votre attention immédiate.

Les personnes de 75 ans et plus au 1er janvier, sous condition de revenus (revenu fiscal de référence sous 12 455 € pour une part, majoré de 3 326 € par demi-part supplémentaire), sont exonérées de taxe foncière sur leur résidence principale. En principe, c’est automatique. Vérifiez qu’un parent âgé concerné en bénéficie bien : l’automatisme se grippe parfois après un changement de situation.

Et n’oubliez pas la règle générale : une erreur sur votre avis se conteste. Vous avez jusqu’au 31 décembre 2027 pour réclamer sur la taxe foncière 2026. L’administration a six mois pour répondre. Son silence vaut refus, et vous pouvez alors saisir le tribunal administratif dans les deux mois. La réclamation ne suspend pas le paiement : vous payez d’abord, vous vous faites rembourser ensuite si vous avez raison.

Ma conclusion, sans détour.

La taxe foncière est le seul impôt que la plupart des propriétaires subissent totalement, sans jamais le vérifier. Cette année, avec la fiabilisation des bases, c’est exactement l’année où il faut changer d’attitude. Dix minutes sur votre avis de septembre valent peut-être plus que ça, chaque année, pour les dix prochaines.

Cette semaine, je vous parle d’un partenaire : Eden Investissement

Transparence d’abord : ceci est un partenariat rémunéré. Vous le savez, c’est ma règle. Quand je travaille avec un acteur du marché, je vous le dis en première ligne, et je vous explique le produit avec la même grille de lecture que si je ne travaillais pas avec lui.

La SCPI Eden, gérée par Advenis REIM, a été lancée fin 2024. Ce qu’il faut en retenir en quatre points :

• Une SCPI européenne et diversifiée, labellisée ISR, qui investit hors des sentiers battus : parmi ses dernières acquisitions, une crèche premium à Londres et une implantation en Finlande (déjà 3 actifs au portefeuille).

• Sans frais de souscription, à capital variable. La part est à 50 €, avec un minimum de 20 parts : on peut donc démarrer à 1 000 €, ou en versements programmés.

• Un taux de distribution brut de 8 % en 2025, sa première année pleine de distribution, pour un objectif de long terme de 6,5 % par an. Ni l’un ni l’autre ne sont garantis.

• Le démembrement est possible (nue-propriété), pour ceux qui préparent une transmission ou veulent neutraliser la fiscalité des revenus pendant quelques années.

Maintenant, la grille de lecture. Une SCPI jeune, c’est un historique court : 8 % sur une première année ne préjuge en rien des années suivantes, et l’objectif de 6,5 % est le chiffre à retenir pour raisonner. En face, une SCPI née fin 2024 a un avantage structurel : elle achète tout son patrimoine aux prix d’aujourd’hui, après la correction du marché immobilier, sans stock d’immeubles payés au plus haut du cycle. C’est précisément ce qui m’intéresse dans les jeunes SCPI en ce moment, et je vous l’ai toujours dit : dans la pierre papier, le prix d’entrée fait une grande partie de la performance finale.

Pour qui ? Pas pour votre épargne de précaution (la liquidité d’une SCPI est réduite, on y entre pour 8 ans minimum). Plutôt pour la poche immobilière d’un patrimoine déjà structuré, en complément, jamais en fondation.

En savoir plus

Pour ceux que ça intéresse : Eden offre deux parts, soit 100 €, dès 3 000 € investis, avec le code FOCUS que j’ai négocié pour les lecteurs.

Communication à caractère promotionnel réalisée dans le cadre d’un partenariat rémunéré avec Eden Investissement distributeur de la SCPI Eden gérée par Advenis REIM. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de distribution 2025 et l’objectif de distribution ne sont pas garantis. La liquidité des parts est limitée. Durée de placement recommandée : 8 ans minimum. La fiscalité applicable dépend de votre situation personnelle et est susceptible d’évoluer. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé : avant toute souscription, consultez la documentation réglementaire de la SCPI (statuts, note d’information visée par l’AMF, DIC) et rapprochez-vous d’un professionnel.

Sophie, je vais vous éviter une fausse bonne idée : en assurance-vie, la fusion n’existe pas.

Impossible de transférer un contrat d’un assureur vers un autre. « Fusionner », concrètement, ça voudrait dire racheter intégralement l’un des deux contrats, payer la fiscalité sur les gains au passage, puis reverser l’argent sur l’autre. Et là, vous perdriez votre bien le plus précieux : l’antériorité fiscale. Un contrat de plus de 8 ans, c’est un abattement annuel sur les gains rachetés (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple) et un taux réduit. Ça ne se sacrifie pas pour faire du rangement.

Précision importante, parce que l’erreur est fréquente dans l’autre sens : cet abattement est par foyer et par an, pas par contrat. Avoir deux contrats ne le double pas.

Alors pourquoi garder les deux ? Parce que deux contrats, c’est de la souplesse :

• Deux clauses bénéficiaires possibles, pour organiser une transmission différenciée.

• Le choix, à chaque retrait, de racheter sur le contrat le moins chargé en plus-values : moins de gains dans le rachat, moins de fiscalité.

• Une diversification d’assureurs et de supports : votre contrat bancaire et votre contrat en ligne n’ont probablement ni les mêmes frais ni les mêmes fonds.

Le vrai sujet n’est pas le nombre de contrats, c’est leur qualité. Si votre contrat bancaire cumule des frais élevés et des supports médiocres, deux options : demander sa transformation chez le même assureur vers un contrat plus récent (la loi Pacte le permet en conservant l’antériorité fiscale), ou arrêter de l’alimenter et concentrer vos nouveaux versements sur le meilleur des deux. Sans jamais le fermer.

En assurance-vie, on ne fusionne pas ses contrats. On les fait jouer chacun leur rôle.

Le réflexe anti-arnaque de l’été

Ce coup de cœur est un coup de cœur inversé. Pas un produit à découvrir, un réflexe à prendre avant qu’un autre ne vous coûte cher.

Quand les taux remontent et que l’épargne cherche du rendement, les arnaques refleurissent. C’est mécanique. On vous promet un placement « sûr » à 9 %, un livret « boosté » soi-disant partenaire d’une grande banque, un investissement « vert » ou « atypique » avec un rendement garanti. L’été, boîte mail au ralenti et vigilance en vacances, est leur saison préférée.

L’AMF, le gendarme des marchés, tient une liste noire des acteurs non autorisés. Elle est mise à jour presque chaque jour et compte déjà plus de 3 300 entrées. Un dixième environ concerne les « placements atypiques » : diamants, or, cheptel, conteneurs, faux financements participatifs. Le point commun de toutes ces arnaques tient en une phrase.

Un rendement présenté comme élevé ET garanti, sans risque affiché, n’existe pas. C’est la signature d’une arnaque, pas d’une opportunité.

Le bon réflexe, avant de signer quoi que ce soit cet été, tient en deux minutes. L’AMF a mis en ligne un outil, AMF Protect Épargne, qui permet de vérifier si une proposition figure sur ses listes noires, de consulter la liste blanche des acteurs autorisés, et d’estimer le niveau de risque d’arnaque. Complétez avec les registres officiels (REGAFI pour les prestataires financiers, ORIAS pour les intermédiaires). Si le vendeur n’y est pas, la discussion s’arrête là.

Ce n’est pas glamour. C’est ce qui protège en premier votre patrimoine. Avant de chercher le bon placement, apprenez à reconnaître le mauvais.

D‘abord, le corrigé de la dernière question posée

Je vous demandais de combien de jours dispose un acheteur non professionnel pour se rétracter après la signature d’un compromis de vente. La bonne réponse était B. 10 jours. C’est la loi Macron de 2015 qui a porté ce délai de 7 à 10 jours (article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Attention au calcul : ce sont des jours calendaires, week-ends et jours fériés compris, et le compteur démarre le lendemain de la première présentation du courrier recommandé qui vous notifie l’acte. Pendant ces 10 jours, vous renoncez sans motif et sans pénalité. Après, votre signature vous engage.

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé aujourd'hui est valable combien de temps ?

Réponse dans le prochain numéro. Répondez directement à ce mail avec votre choix, je lis tout.

En synthèse

Cette semaine, deux institutions ont décidé pour vous, ou vont le faire : la BCE jeudi, Bercy en septembre. Le point commun, c’est que dans les deux cas, votre marge de manœuvre est réelle à condition de regarder au bon moment.

Trois gestes avant de refermer votre ordinateur : si vous avez un projet immobilier, faites jouer la concurrence entre banques tant que la fenêtre tient ; notez dans votre agenda de septembre la vérification, ligne par ligne, de votre avis de taxe foncière ; et avant tout placement estival un peu trop beau, passez par la liste noire de l’AMF. Deux minutes, un patrimoine préservé.

Pour le quizz, je garde la bonne réponse pour la semaine prochaine. Et comme toujours, répondez à ce mail : vos questions nourrissent la rubrique « question de la semaine » (c’est peut-être la vôtre dimanche prochain) et aident cette newsletter à atterrir dans votre boîte principale plutôt que dans l’onglet promotions.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h.

Damien

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Ce contenu est fourni à titre informatif et pédagogique. Il reflète une approche personnelle et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal ou juridique adapté à votre situation. Investir comporte un risque de perte en capital. Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité et les dispositifs cités (taxe foncière, valeurs locatives, plafonds, barèmes, fiscalité de l'assurance-vie et des SCPI) dépendent de votre situation personnelle et sont susceptibles d'évoluer. Le bloc consacré à la SCPI Eden est un contenu à caractère promotionnel diffusé dans le cadre d'un partenariat rémunéré avec Advenis REIM ; il ne constitue pas une recommandation personnalisée. Avant toute décision, faites vos propres recherches et entourez-vous des bons interlocuteurs (conseiller en gestion de patrimoine, notaire, courtier, avocat, expert-comptable).

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Cette semaine, le débrief de nos trois soirs ensemble, avec un témoignage qui vaut tous les discours. Et un dossier sur une classe d'actifs longtemps réservée aux institutionnels : le non coté.

Bonne lecture.

Damien

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Le Défi 72H est terminé. Voici ce qu’il faut en retenir.

Jeudi soir, 22h passées, on a coupé le direct du troisième et dernier soir du Défi 72H. Trois soirées, la méthode VIIE déroulée de bout en bout, et des centaines de questions. Merci d’avoir été là.

Le moment fort, pour moi, c’est le témoignage de Nadia et Anthony, membres que j’accompagne, venus en live raconter leur parcours. Leurs chiffres : 2 M€ de patrimoine et 72 000 € de vrai cashflow. Pas de stratégie à la mode, pas de raccourci. Une méthode, appliquée avec discipline, année après année.

Ce qui sépare ceux qui y arrivent des autres, ce n’est pas le marché. C’est la décision de s’y mettre, et la méthode pour tenir.

Si le Défi vous a donné envie d’aller plus loin avec moi, il reste une porte ouverte : les candidatures à l’accompagnement. Et je vous le dis simplement : elles ferment ce soir, dimanche, à minuit. Après, on passe à autre chose.

Je candidate à l’accompagnement

Les résultats de Nadia et Anthony leur sont propres et ne sont pas représentatifs : aucun accompagnement ne garantit un résultat à ce niveau.

Et si la vraie diversification se jouait là où vous ne regardez pas encore ?

Private Equity : il n’y a pas une, mais trois portes d’entrée.

Vous connaissez déjà l’immobilier. Les SCPI n’ont plus de secret pour vous. Vous savez ce qu’est un ETF, vous suivez les marchés, et vous avez compris depuis longtemps qu’un patrimoine solide est un patrimoine diversifié.

Mais il existe une classe d’actifs qui reste, pour beaucoup d’investisseurs particuliers, une porte fermée. Une classe d’actifs qui finance l’économie réelle, celle des entreprises qui grandissent loin des projecteurs de la Bourse. Le private equity. Le non coté.

Et ce n’est pas un hasard si je vous en parle aujourd’hui.

Souvenez-vous de Ronald Read, ce concierge dont je vous racontais l’histoire il y a quelques semaines : huit millions de dollars amassés non pas par génie, mais par patience et discipline. Le non coté, c’est exactement la classe d’actifs de la patience. Là où la Bourse vous invite à réagir chaque jour, le private equity vous demande l’inverse : immobiliser, attendre, laisser le temps faire son travail. C’est inconfortable. C’est aussi, souvent, ce qui paie.

Pourquoi le non coté, et pourquoi maintenant

Le principe est simple à comprendre. Quand vous achetez une action en Bourse, vous misez sur une entreprise déjà cotée, dont la valeur fluctue à la seconde au gré de l’humeur des marchés. Quand vous investissez en private equity, vous entrez au capital d’entreprises non cotées, le plus souvent via des fonds spécialisés qui les accompagnent dans leur croissance sur plusieurs années, avant de revendre, idéalement, bien plus cher.

Pendant longtemps, cet univers a été réservé aux investisseurs institutionnels et aux très grandes fortunes. Tickets d’entrée à plusieurs centaines de milliers d’euros, réseaux fermés, fonds inaccessibles au commun des investisseurs. Les choses changent, et c’est précisément ce qui rend le sujet intéressant aujourd’hui.

Le piège que personne ne vous explique

Mais attention, et c’est le point le plus important de ce dossier. Le private equity n’est pas un bloc homogène où il suffirait d’entrer pour gagner.

En Bourse, vous pouvez acheter un indice et capter la performance moyenne du marché. C’est même souvent la stratégie la plus sage. Dans le non coté, cette logique s’effondre. L’écart entre un bon fonds et un mauvais fonds n’est pas de quelques pourcents : il est abyssal. Sur une même période, le meilleur gérant peut transformer votre investissement, là où un autre vous décevra lourdement.

Autrement dit, en private equity, la moyenne ne veut presque rien dire. Tout se joue dans la sélection. Accéder au non coté, c’est bien. Accéder aux bons fonds, c’est tout.

Et c’est là que la question devient concrète : comment, vous, investisseur particulier, accédez-vous à ces bons fonds, sans y consacrer votre vie ni votre carnet d’adresses ? C’est exactement le rôle d’une plateforme comme Fundora. Et ce qui m’a intéressé chez eux, c’est qu’ils ne proposent pas une seule porte d’entrée vers le non coté, mais trois.

Première porte. Le private equity, à travers des fonds triés sur le volet

C’est le coeur historique de Fundora. Plutôt que de vous demander de choisir vous-même un fonds parmi des centaines, Fundora construit des stratégies d’investissement, chacune s’appuyant sur un ou plusieurs fonds de private equity sélectionnés pour leur complémentarité. Derrière chaque fonds, c’est tout un portefeuille d’entreprises non cotées auquel vous accédez, réparti sur différents secteurs, stades de maturité et zones géographiques. On retrouve par exemple des stratégies orientées rachat d’entreprises établies, d’autres tournées vers le capital-risque et les jeunes pousses, d’autres encore vers les sociétés en forte croissance.

Reste la question que je posais plus haut : comment sont choisis ces fonds ? Parce que c’est là, on l’a vu, que tout se joue.

La réponse tient en un mot : la rareté. Les équipes de Fundora rencontrent des gérants de fonds chaque semaine, uniquement sur recommandation au sein de leur réseau. Et sur l’ensemble des fonds examinés, environ un sur dix est retenu. Les neuf autres sont écartés.

Le premier critère, c’est le track record : l’historique de performance du fonds et, surtout, sa capacité à dénicher les bonnes affaires avant les autres. Le second, c’est la géographie : Fundora se concentre sur les écosystèmes que ses fondateurs connaissent le mieux, par leur parcours et leur réseau. Les États-Unis, en particulier New York et San Francisco, avec l’écosystème du Y Combinator, cette pépinière qui a vu naître certaines des plus belles réussites technologiques mondiales. Et Tel-Aviv, l’un des foyers d’innovation les plus denses de la planète.

Détail qui en dit long sur la philosophie maison : Fundora écarte délibérément certains très gros fonds, pourtant connus, qui gèrent des milliards. Pourquoi refuser les plus gros noms ? Parce que la taille a un prix. Un fonds devenu trop gros doit déployer des sommes énormes, ce qui le pousse vers des opérations plus prudentes et des ambitions de rendement plus modestes. Fundora préfère des fonds de taille moyenne, plus spécialisés dans leur secteur, et souvent plus ambitieux sur les multiples visés.

Deuxième porte. La dette privée, pour ceux qui veulent du concret plus vite

Le private equity demande de la patience, parfois dix ans. Toutes les poches de votre patrimoine n’ont pas cet horizon. C’est là qu’intervient la deuxième porte : la dette privée.

Le principe est différent. Ici, vous ne devenez pas actionnaire d’une entreprise : vous lui prêtez de l’argent, comme le ferait une banque, en échange d’intérêts réguliers. L’horizon est plus court, souvent autour de deux ans, les rendements cibles sont fréquemment à deux chiffres, et l’accès commence dès 1 000 euros. Surtout, c’est une logique de revenus réguliers : certaines stratégies versent des distributions trimestrielles, créditées automatiquement, plutôt qu’une plus-value lointaine.

La prudence guide les choix. Fundora s’appuie notamment sur de la dette dite senior sécurisée, c’est-à-dire des prêts adossés à des garanties dont la valeur dépasse le montant prêté, ce qui vise à protéger le capital en cas de difficulté d’un emprunteur. Concrètement, cela s’est traduit par des stratégies comme Bridge Credit, Intercontinental Debt ou Oceanie Credit, sur des secteurs et des géographies variés. Une classe d’actifs longtemps réservée aux institutionnels, accessible ici à partir de tickets sans commune mesure avec les millions habituellement exigés.

Rappel utile : la dette privée comporte un risque de perte en capital, un risque de défaut des emprunteurs et une liquidité limitée. Les rendements évoqués sont des objectifs indicatifs, en aucun cas des garanties. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Troisième porte. Le co-investissement, la nouveauté qui arrive

C’est la porte qui n’est pas encore tout à fait ouverte, mais elle mérite qu’on en parle dès maintenant.

Fundora prépare une nouvelle offre de co-investissement, qui arrivera prochainement. L’idée : vous permettre d’investir directement dans des entreprises précises, aux côtés des fonds, plutôt qu’à travers eux. On parle ici de pépites de la tech et de l’intelligence artificielle, des noms que beaucoup connaissent mais qui restent aujourd’hui hors de portée de l’investisseur particulier.

Le mécanisme est le même que pour les fonds : vous entrez dans un véhicule d’investissement dédié qui prend une participation dans la société cible. Je vous en reparlerai en détail le moment venu, une fois l’offre officiellement lancée. Considérez ceci comme un avant-goût.

Alors, laquelle choisir ?

C’est la beauté de la chose : la question n’est pas vraiment « laquelle », mais « dans quelle proportion ». Ces trois portes ne s’excluent pas, elles se complètent. Le private equity pour viser la performance sur le long terme, la dette privée pour des revenus plus réguliers et un horizon plus court, et demain le co-investissement pour cibler des entreprises précises. C’est cette combinaison, ajustée à votre situation et à vos objectifs, qui fait une vraie diversification dans le non coté.

Et c’est tout l’intérêt d’être accompagné plutôt que de naviguer seul.

Le non coté n’est plus une forteresse réservée aux institutionnels. Mais y entrer intelligemment demande de comprendre où l’on met les pieds, et surtout avec qui. C’était l’objet de ce dossier : vous ouvrir les portes, à vous de voir lesquelles vous tentent.

Avertissement général : les investissements en private equity et en dette privée comportent un risque de perte en capital, partielle ou totale, ainsi qu’une liquidité limitée (capital immobilisé sur plusieurs années). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il est recommandé de bien comprendre les caractéristiques et les risques de ces placements avant d’investir.

La question de Marvyn, lecteur de la newsletter : « J’ai un appartement en location avec encore 6 ans de crédit. Il a perdu de la valeur depuis notre achat, et entre les loyers et les impôts, je fais 0 € de cashflow. Me conseillez-vous de le revendre ? »

Marvyn, je vais commencer par déminer le réflexe le plus courant, parce qu’il coûte cher.

Beaucoup de propriétaires dans votre situation gardent leur bien uniquement parce qu’il a perdu de la valeur. « Je vendrai quand il sera remonté à mon prix d’achat. » C’est humain, et c’est un piège classique : le biais des coûts irrécupérables. La perte est déjà là, que vous vendiez ou non. Le marché ne connaît pas votre prix d’achat, et il ne vous doit rien. La seule question qui compte n’est pas « combien j’ai perdu », mais « que rapporte le capital encore coincé dans ce bien, et que rapporterait-il ailleurs ».

Ensuite, votre « 0 € de cashflow » mérite un deuxième regard. Un cashflow nul ne veut pas dire un bien qui ne rapporte rien : chaque mois, votre locataire rembourse une partie de votre crédit. Sur vos 6 années restantes, l’essentiel de vos mensualités part dans le capital. Calculez votre enrichissement net annuel : capital amorti dans l’année, plus ou moins l’évolution de valeur du bien, moins l’effort de trésorerie réel. Un bien à 0 € de cashflow qui vous enrichit de plusieurs milliers d’euros par an n’est pas un mauvais bien.

Puis faites le vrai calcul de sortie, dans l’ordre :

1. Prix net vendeur réaliste (pas votre prix d’achat, le prix du marché aujourd’hui, frais d’agence déduits).

2. Moins le capital restant dû, moins les éventuelles indemnités de remboursement anticipé (au maximum 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, plafonnées à 3 % du capital restant dû, et souvent négociables).

3. Ce qui reste, c’est le capital que la vente libère. Comparez ce qu’il rapporterait, placé ailleurs, à votre enrichissement net annuel actuel. C’est ce face-à-face qui décide, pas la moins-value.

On ne garde pas un bien pour se venger du marché. On le garde s’il enrichit, on le vend s’il immobilise.

Je ne peux pas trancher pour vous, ce serait un conseil personnalisé et il faudrait tout votre dossier (fiscalité réelle du bien, tension locative, travaux à venir, vos projets). Mais faites ces trois calculs sur une feuille. Dans 9 cas sur 10, la réponse devient évidente toute seule.

À ceux qui ont joué le jeu

Cette semaine, pas un livre, pas un outil. Mon coup de cœur, ce sont les membres du Défi 72H.

Pas ceux qui ont regardé. Ceux qui ont fait.

Ceux qui ont posé leurs vraies questions dans le chat, parfois à 22h30, après leur journée de travail et le coucher des enfants. Ceux qui ont fait les exercices entre deux soirs, calculatrice à la main. Ceux qui ont posé noir sur blanc leur cible chiffrée, certains pour la première fois de leur vie. Ceux qui ont osé écrire « je ne comprends pas » devant des centaines de personnes, et qui sont repartis avec la réponse.

J’ai vu des déclics en direct. Des « ah mais en fait c’est possible ». Des conjoints qui se sont mis d’accord sur un projet qu’ils repoussaient depuis des années.

Le patrimoine ne se construit pas dans les vidéos qu’on regarde. Il se construit dans les décisions qu’on prend après.

Vous vous reconnaîtrez. Soyez fiers de vous. Vous avez fait cette semaine ce que la majorité repousse depuis des années : vous êtes passés du statut de spectateur à celui d’acteur de votre avenir financier.

Chapeau.

D’abord, le corrigé (et un mea culpa)

Ceux qui ont répondu au quizz du 28 juin ont l’œil : mon sondage avait mélangé deux questions. L’énoncé parlait d’inflation, les réponses parlaient de fiscalité. Personne n’est parfait, pas même mes sondages. Alors je vous dois deux réponses.

La question fiscale (celle des options A, B, C) : comment sont traités les revenus d’une SCPI investie hors de France, côté prélèvements sociaux ? La bonne réponse était B. Exonérés de prélèvements sociaux. Les loyers de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux français, même après leur hausse de 17,2 % à 18,6 % au 1er janvier 2026. Et 71 % d’entre vous ont voté A. C’est exactement pour ça que la localisation des immeubles d’une SCPI pèse souvent plus lourd que son rendement affiché.

La question d’inflation (celle de l’énoncé) : à 3 % d’inflation par an, votre épargne non investie perd la moitié de son pouvoir d’achat en 23 ans environ. Retenez la règle des 70 : divisez 70 par le taux d’inflation, vous obtenez le nombre d’années pour une perte de moitié. Silencieux, indolore, implacable.

Après la signature d'un compromis de vente, de combien de jours l'acheteur non professionnel dispose-t-il pour se rétracter sans pénalité ?

Réponse dans le prochain numéro. Répondez directement à ce mail avec votre choix, je lis tout.

En synthèse

Retenez l’essentiel de la semaine : que ce soit un appartement qui dort, une épargne qui fond à petit feu ou une classe d’actifs qu’on n’ose pas regarder, le vrai risque n’est presque jamais de décider. C’est de laisser courir.

Et si le Défi vous a donné envie de construire pour de bon, dernier rappel, sans détour : les candidatures à l’accompagnement ferment ce soir à minuit. C’est ici.

Pour le quizz, je garde la bonne réponse pour la semaine prochaine. Et comme toujours, répondez à ce mail : vos questions nourrissent la rubrique « question de la semaine » et aident cette newsletter à atterrir dans votre boîte principale.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h.

Damien

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Le côté où on ne rêve pas avec vous. Le côté où votre projet immobilier arrive sous forme de dossier, entre deux autres dossiers, et où quelqu’un décide en quelques minutes s’il mérite un crédit ou un refus poli.

J’ai vu passer des centaines de projets. Et avec le temps, une chose m’a frappé : les dossiers qui passaient et ceux qui ne passaient pas ne se distinguaient presque jamais par ce que les gens imaginent.

Ce n’était pas le salaire. J’ai vu des cadres à 8 000 € par mois se faire refuser, et des salariés à 2 400 € repartir avec un accord.

Ce n’était pas l’apport non plus. Certains arrivaient avec 80 000 € de côté et un projet bancal. D’autres avec un apport minimal et un dossier qui tenait debout tout seul.

La vraie différence, elle tenait en trois points. Trois choses que personne ne m’a jamais demandé de leur expliquer quand j’étais banquier, parce que ce n’était pas mon rôle. Aujourd’hui, c’est devenu mon métier.

1. La banque ne finance pas un bien. Elle finance une histoire cohérente.

Quand un dossier arrivait, la première question n’était jamais « ce bien est-il une bonne affaire ? ». C’était : « cette personne sait-elle où elle va ? »

Un investisseur qui dit « je veux ce T2 parce qu’il est joli et bien placé » et un investisseur qui dit « ce bien s’inscrit dans une stratégie : voilà mon objectif de patrimoine, voilà pourquoi ce type de bien, voilà mon plan de sortie » ne reçoivent pas le même traitement. Même bien. Même prix. Deux décisions différentes.

La cohérence se voit dans les chiffres, dans la présentation, dans les réponses aux questions. Et elle se construit avant de visiter le moindre bien, pas après.

2. Le cashflow se joue avant l’offre, jamais après.

Beaucoup d’investisseurs achètent, puis essaient d’optimiser : renégocier l’assurance, gratter sur les travaux, ajuster le loyer. C’est trop tard. À ce stade, vous récupérez des miettes.

Les investisseurs que je voyais réussir faisaient l’inverse. Le rendement était verrouillé au moment de l’offre : prix négocié sur la base des chiffres réels, financement structuré pour préserver la trésorerie, fiscalité anticipée avant la signature, pas découverte au moment de la déclaration.

Un exemple concret parmi ceux que j’accompagne : un bien à 268 000 €, financé à environ 3,2 %, qui dégage aujourd’hui autour de 1 100 € de cashflow mensuel. Ce résultat ne vient pas d’une bonne surprise. Chaque euro de ce cashflow était prévisible avant la signature de l’offre.

3. L’ordre des opérations compte plus que les opérations elles-mêmes.

C’est le point qui m’a le plus marqué. La plupart des gens font les bonnes choses dans le mauvais ordre : ils cherchent un bien, puis se demandent comment le financer, puis découvrent la fiscalité.

Ceux qui construisent un vrai patrimoine font exactement l’inverse : ils définissent la cible, puis la méthode de sélection et de financement, et seulement ensuite ils passent à l’achat. Le bien est la dernière pièce du puzzle, pas la première.

Inverser cet ordre change tout : le type de biens que vous regardez, la façon dont la banque vous perçoit, et le loyer qui reste réellement dans votre poche à la fin.

Et c’est exactement pour ça que j’organise le Défi 72H.

Trois soirs, en direct, pour remettre les choses dans le bon ordre :

Mardi 7 juillet, 20h00 : Votre cible. L’objectif chiffré et la stratégie qui correspondent à votre situation, pas à celle du voisin.

Mercredi 8 juillet, 20h00 : Votre méthode. Comment trouver, négocier et financer un bien rentable, avec le regard de quelqu’un qui a passé 14 ans à valider (ou refuser) ces financements.

Jeudi 9 juillet, 20h00 : Vos loyers. Comment encaisser un cashflow net d’impôts et sécuriser votre investissement.

C’est en ligne, c’est en direct, et c’est gratuit. Que vous prépariez votre premier investissement ou que vous ayez déjà des biens sans vraie stratégie derrière, ces trois soirées sont faites pour remettre votre plan à plat.

Je bloque ma place au Défi 72H (gratuit)

À dimanche prochain pour l’édition habituelle. Et peut-être à mardi soir, en direct !

Damien

PS : On démarre mardi soir, dans à peine plus de 24 heures. Si vous ne devez retenir qu’une chose de cette édition, retenez le point 3 : l’ordre des opérations. C’est le fil rouge des trois soirées, et c’est ce qui manque à 90 % des dossiers que j’ai vus passer en 14 ans.

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Cette semaine, deux sujets qui n’ont l’air de rien et qui décident pourtant de la rentabilité de votre prochain achat : ce qui va arriver à l’encadrement des loyers, et trois soirs qui commencent mardi.

Et pour finir, une histoire plus personnelle que d’habitude. Vous verrez pourquoi.

Bonne lecture.

Damien

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Mardi, on passe à l’action ensemble

Je vous en parle une fois, clairement, puis je vous laisse décider.

Mardi soir, je lance Le Défi 72H. Trois soirs en direct, mardi 7, mercredi 8 et jeudi 9 juillet, à 20h, environ 90 minutes chacun. C’est gratuit, et c’est du concret, pas une conférence de motivation.

L’idée, c’est de dérouler avec vous la méthode que j’utilise pour construire un patrimoine immobilier qui tient, la méthode VIIE :

• Viser (mardi) : définir votre cible chiffrée, celle qui change une retraite.

• Identifier et Implémenter (mercredi) : trouver le bien, le négocier, le financer, vu de l’intérieur de la banque.

• Encaisser (jeudi) : le cashflow net d’impôts, et comment sécuriser tout ça.

Pas besoin d’avoir déjà investi, pas besoin d’être un expert. Juste d’être là, en direct, avec de quoi prendre des notes.

Pour vous inscrire, c’est ici 👇

Je participe au Défi 72H

On se retrouve mardi, 20h.

Encadrement des loyers : est-ce bientôt la fin ?

C’est une question que je reçois presque chaque semaine, souvent avec une pointe d’espoir : « Damien, si j’attends novembre 2026, je pourrai relouer plus cher, non ? »

Sur la date, ces bailleurs ont raison. Sur la stratégie, ils ont tort. Voici pourquoi.

D’abord, ne confondez pas deux dispositifs

On mélange tout le temps deux choses très différentes.

Il y a le plafonnement de la hausse des loyers, calé sur l’indice de référence (IRL) en zone tendue. Celui-là est pérenne, il ne bouge pas, il n’est pas concerné par l’échéance de novembre.

Et il y a l’encadrement du niveau des loyers : le dispositif local renforcé qui fixe un loyer de référence à ne pas dépasser à la mise en location, et qui n’existe que dans quelques dizaines de villes. C’est celui-là, et lui seul, qui arrive à terme.

Aujourd’hui, 72 collectivités l’appliquent : Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque, plusieurs intercommunalités franciliennes.

Ce que dit vraiment le droit

L’encadrement du niveau des loyers est une expérimentation née avec la loi ELAN en 2018, prolongée par la loi 3DS. Échéance : le 25 novembre 2026.

Et l’extinction serait automatique. Si aucune loi n’est promulguée d’ici là, les collectivités perdent leur base légale, les arrêtés préfectoraux qui fixent les loyers de référence deviennent caducs, et pour les nouveaux baux, c’est le retour au droit commun.

Une nuance capitale, que beaucoup oublient :

Les baux en cours continuent à leurs conditions d’origine. Seules les relocations et les nouvelles signatures redeviendraient libres.

Sauf que rien n’est joué

Voilà le piège pour qui parie sur la disparition du dispositif.

Le 11 décembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi qui ne se contente pas de prolonger l’encadrement : elle veut le pérenniser, l’élargir aux communes limitrophes en zone tendue, et durcir les sanctions. Le vote : 105 voix contre 56.

Ce texte est aujourd’hui au Sénat. Et c’est là que tout se joue. Le Sénat, à majorité de droite et du centre, est réputé moins favorable au dispositif, et le texte n’est pas encore inscrit à son ordre du jour. Si le calendrier parlementaire l’enlise, et si aucune loi n’est promulguée avant le 25 novembre, l’expérimentation s’éteint d’elle-même.

Mon pari personnel penche pour ce scénario. Mais je me méfie : la pression inverse est réelle, des maires de grandes villes ont publié ce printemps une tribune pour une adoption rapide, et le gouvernement joue la montre en attendant son évaluation. L’extinction est possible, elle n’est pas acquise.

Je vous dis le fond de ma pensée, parce que c’est le rôle de cette newsletter. Sur le plan économique, un plafond de prix administré m’a toujours semblé contre-productif : il décourage l’offre, pénalise l’entretien et la rénovation, et pousse une partie des propriétaires vers le meublé, la courte durée ou la vente. Un économiste résumait ça d’une formule qui a marqué :

« Il y a deux façons de détruire une ville : le bombardement, et l’encadrement des loyers. »

C’est volontairement provocateur, et le débat existe : la protection des locataires dans les grandes villes tendues est un vrai sujet. Mais en tant qu’investisseur, votre travail n’est pas de trancher ce débat. C’est de ne pas bâtir votre stratégie dessus.

Ce que vous devez faire, concrètement

1. Ne pariez pas sur l’extinction. Elle n’est pas acquise, et elle ne doit pas décider de votre prochain achat. Calculez toujours votre cashflow avec le loyer plafonné, jamais avec un loyer rêvé « pour après novembre ».

2. Tant que l’encadrement s’applique, respectez-le à la lettre. Le contentieux se développe, en particulier sur le complément de loyer. Un complément standardisé, copié d’un modèle, justifié par des équipements ordinaires, vous expose à une restitution, à une procédure et à une amende. Il ne se justifie que par des caractéristiques réellement exceptionnelles (grande terrasse, vue patrimoniale, hauteur sous plafond au-delà de 3,30 m), écrites noir sur blanc dans le bail. Le locataire a trois mois pour saisir la commission de conciliation, puis trois mois pour saisir le juge.

3. Suivez le seul indicateur qui décide de tout : l’avancée, ou l’enlisement, de la proposition de loi au Sénat. C’est lui qui tranchera, pas les rumeurs.

Et gardez le rappel du risque en tête :

Dépasser le plafond, c’est jusqu’à 5 000 € d’amende en nom propre, 15 000 € en SCI, par logement, plus le remboursement du trop-perçu. Le petit gain mensuel ne couvre jamais ce risque.

Ma conclusion

L’encadrement plafonne votre loyer. Il ne plafonne ni votre prix d’achat, ni votre capacité à négocier, ni la qualité de votre montage. C’est à l’achat que se gagne un investissement, pas dans un pari sur un vote au Sénat.

Que le dispositif saute en novembre ou soit pérennisé, ça ne doit rien changer à votre méthode : on fait sa marge à l’achat, on calcule au loyer réel, et on avance. J’ai vu des dossiers très rentables à Lyon ou à Lille en zone encadrée, et des dossiers médiocres en pleine campagne sans le moindre plafond. Le plafond n’est pas votre problème. Votre prix d’achat, oui.

Sophie, pas forcément. Tout dépend d’une chose : le prix.

Faites l’exercice dans l’ordre. D’abord, trouvez le loyer de référence majoré de l’adresse exacte (le quartier compte énormément à Lyon). Ensuite, calculez votre rendement avec ce loyer plafonné, charges et fiscalité comprises. Pas avec le loyer que vous espériez.

Si, avec le loyer encadré, le dossier tient et vous laisse un cashflow correct, foncez : l’encadrement n’est plus un sujet. S’il ne tient qu’avec un loyer au-dessus du plafond, alors le problème n’est pas l’encadrement, c’est que vous payez le bien trop cher. Négociez, ou passez votre chemin.

Un « coup de cœur » qui ne tient qu’en trichant avec la loi n’est pas un bon investissement. C’est un piège émotionnel. Et les pièges émotionnels, en immobilier, se paient cash.

L’héritage qu’on ne lit sur aucun relevé

Cette semaine, pas un livre. Une histoire. La mienne.

Samedi, je suis devenu Champion de France de Jiu-Jitsu Brésilien dans ma catégorie. Mais ce n’est pas de la médaille que je veux vous parler. C’est d’une saison, la plus dure de ma vie de sportif.

Tout a commencé il y a presque 40 ans. J’avais 5 ans quand ma mère m’a poussé la porte de mon premier dojo. C’est elle qui m’a offert cette rencontre avec les arts martiaux. Le goût de l’effort, la discipline, le respect : tout vient de là.

Elle est partie en octobre.

Cette saison, j’ai continué à m’entraîner et à combattre, mais sans ce regard bienveillant posé juste au-dessus de mon épaule. Le championnat d’Europe est arrivé trop vite, le lendemain de son anniversaire, le premier sans elle. Le corps était là, le cœur ailleurs. Grosse déception.

J’aurais pu en conclure que cette saison n’était pas la mienne. Et puis je me suis souvenu de ce que le sport m’a appris, exactement ce que l’entrepreneuriat m’a confirmé :

Le résultat d’un jour ne définit pas la trajectoire. La discipline bat la motivation, surtout quand la motivation n’est plus là. On ne contrôle pas les épreuves, on contrôle la réponse qu’on leur donne.

Alors je me suis relevé. Comme elle me l’a appris. Ce titre, il est pour elle.

Si je vous raconte ça dans une newsletter sur le patrimoine, ce n’est pas un hasard. Construire un patrimoine, c’est exactement la même mécanique. Ce n’est pas le mois où les marchés montent qui compte, ni celui où ils chutent. C’est la constance, entretenue pendant des années, y compris les années où l’on n’en a pas envie.

Si vous traversez une période difficile en ce moment, professionnellement ou personnellement, retenez juste ceci : la chute fait partie du chemin. Ce qui compte, c’est ce que vous décidez de faire ensuite.

On ne lâche rien. Jamais.

En synthèse

Retenez l’essentiel de la semaine : ne construisez jamais une stratégie sur un pari réglementaire. Que l’encadrement des loyers disparaisse ou soit prolongé, votre méthode, elle, ne change pas. On fait sa marge à l’achat, on calcule au loyer réel, et on avance.

Et si vous voulez qu’on passe de la théorie à votre projet concret, on se retrouve dès mardi 20h pour le Défi 72H. Trois soirs, en direct, pour viser votre prochain bien rentable. C’est par ici.

Comme toujours, répondez à ce mail : vos questions nourrissent la rubrique « question de la semaine » et aident cette newsletter à atterrir dans votre boîte principale.

Je vous dis à mardi, 20h EN DIRECT !.

Damien

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Cette semaine, on parle d'argent qui dort, d'un levier que les gros patrimoines utilisent sans le crier sur les toits, et d'une question très concrète posée par Nathalie sur le choix entre GLI et Visale. Au programme aussi, un outil gratuit qui va changer votre façon de négocier un bien, et un quizz fiscal qui pique un peu.

Bonne lecture.

Damien

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Cette semaine, j’ai publié une nouvelle vidéo, et elle touche un point que presque tous les investisseurs immobiliers négligent : que faire du cashflow une fois qu’il tombe.

Vous avez fait le plus dur. Un bien, deux biens, peut-être un petit immeuble. Les loyers rentrent. Et cet argent dort sur un Livret A à 1,5 % ou sur un compte courant à 0 %. Pendant que l’inflation, elle, ne dort pas. Chaque mois, votre pouvoir d’achat s’érode un peu.

Dans la vidéo, je montre comment faire travailler ce cashflow en parallèle de votre immobilier physique, sans nouveau crédit, sans notaire et sans locataire, en appliquant aux SCPI la même discipline d’investissement régulier qu’en bourse.

👉 Voir la vidéo

Je vous le dis franchement : cette vidéo est réalisée en partenariat avec Eden, une SCPI que je trouve pertinente pour la diversification géographique. Un partenariat ne veut pas dire que je récite un argumentaire. Au contraire, c’est l’occasion d’aller plus loin que la plaquette.

Le point que je veux vraiment vous transmettre, c’est celui-ci :

La fiscalité d’une SCPI ne dépend pas de son rendement affiché. Elle dépend d’abord de l’endroit où se trouvent ses immeubles.

Une SCPI investie hors de France et une SCPI française ne sont pas logées à la même enseigne côté prélèvements sociaux. Alors avant d’investir dans une SCPI, posez-vous toujours deux questions : où sont les actifs, et quelle est ma propre situation fiscale ? C’est cela qui détermine votre rendement net réel, bien plus que le chiffre brut de la brochure.

Deux profils, deux approches, d’ailleurs. Si vous avez besoin de revenus complémentaires maintenant, la pleine propriété, avec versement régulier des loyers, est faite pour vous. Si votre fiscalité est déjà lourde et que vous construisez sur dix ans, la nue-propriété permet d’acheter avec une décote, sans percevoir de loyers ni payer d’impôt pendant la durée, puis de récupérer la pleine propriété au terme. Le bon choix dépend de vous, pas d’une règle universelle.

Pour ceux que ça intéresse : Eden offre deux parts, soit 100 €, dès 3 000 € investis, avec le code FOCUS que j’ai négocié pour les lecteurs.

Découvrir la SCPI EDEN

Communication à caractère promotionnel. Investir dans une SCPI comporte un risque de perte en capital. Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum. La fiscalité dépend de votre situation personnelle et est susceptible d’évoluer.

Pourquoi les gros patrimoines ne vendent (presque) jamais

Trois outils pour financer un projet sans céder une seule action. Et sans laisser 31,4 % au fisc.

Imaginez la scène.

Vous avez 300 000 € sur votre compte-titres. Un portefeuille que vous avez mis des années à construire, qui performe, qui travaille pour vous pendant que vous dormez.

Et une opportunité se présente. Un bien à saisir, des travaux, un projet. Besoin de 80 000 € de trésorerie, assez vite.

Le réflexe de 9 personnes sur 10 ? Vendre une partie du portefeuille.

Mauvaise idée. Et en 2026, plus que jamais.

Le piège que personne ne calcule

Depuis la dernière loi de financement de la sécurité sociale, la flat tax sur vos plus-values mobilières est passée de 30 à 31,4 %.

Traduisez : si vous vendez 80 000 € de titres dont 30 000 € de plus-value, c’est près de 9 400 € qui partent directement en impôt.

Et ce n’est même pas le pire. En vendant, vous cassez une allocation que vous aviez patiemment calibrée, et vous sortez du marché une ligne qui, elle, continuait de monter.

Vous payez donc pour appauvrir votre propre stratégie.

Je vais être direct : ce n’est pas comme ça que raisonnent les gens qui ont déjà du patrimoine. Eux ne vendent pas. Ils empruntent contre ce qu’ils possèdent.

Et ils le font avec trois outils que votre banquier ne vous proposera jamais de lui-même. On va les démonter.

1. Le nantissement : la brique de base

Le nantissement, c’est le point de départ.

C’est l’acte par lequel vous mettez vos placements en garantie auprès d’une banque, sans les vendre. Vos titres restent à vous. Ils continuent de verser leurs dividendes et de prendre de la valeur. Mais ils servent de gage.

En échange, la banque vous ouvre une ligne de crédit.

C’est exactement le mécanisme d’une hypothèque. Sauf que la garantie n’est pas votre maison. C’est votre portefeuille.

2. Le crédit Lombard : l’outil

Le crédit adossé à ce nantissement porte un nom : le crédit Lombard.

La banque vous prête une fraction de la valeur de vos actifs, en général entre 50 et 80 % selon leur qualité (c’est ce qu’on appelle la quotité, ou le ratio LTV).

Avec 300 000 € de portefeuille, vous pouvez donc mobiliser 150 000 à 240 000 € de cash. Sans vendre une seule ligne.

Le coût ? En 2026, comptez de l’ordre de 3 à 4 % tout compris. Un taux de référence (type Euribor), plus une marge bancaire qui se négocie d’autant mieux que votre patrimoine est important.

Reprenez le calcul de tout à l’heure.

Vendre vous coûtait 31,4 % d’impôt sur la plus-value. Emprunter vous coûte 3 à 4 % par an.

La logique se retourne complètement.

3. Le prêt in fine : la structure

Reste à savoir comment vous remboursez. C’est le troisième outil.

Dans un crédit classique, vous remboursez chaque mois du capital plus des intérêts. Dans un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée. Le capital, vous le soldez en une seule fois, à la fin. Parfois même jamais de votre vivant, le solde étant réglé sur la succession.

Résultat : votre trésorerie mensuelle reste légère, votre argent continue de travailler, et vous ne sortez le capital que le jour où ça vous arrange.

Le crédit Lombard fonctionne quasiment toujours sur ce mode.

Et si vous êtes investisseur immobilier, gardez un œil dessus : un prêt in fine peut aussi financer un bien locatif. Comme vous ne remboursez que les intérêts, le montant déductible de vos revenus fonciers reste élevé sur toute la durée. Un levier que le crédit amortissable classique ne vous offre pas.

Le revers que les vendeurs d’optimisation oublient

Maintenant, la partie honnête. Parce qu’un outil puissant a toujours un revers, et celui-ci porte un nom : l’appel de marge.

Le principe est simple. Si la valeur de vos actifs nantis chute fortement, le rapport entre votre dette et votre garantie se dégrade. La banque vous demande alors de rétablir l’équilibre.

Mais attention à la nuance, parce que c’est là qu’on lit tout et n’importe quoi.

La banque ne liquide pas votre portefeuille du jour au lendemain. En général, elle vous demande d’abord de reconstituer la garantie : remettre un peu de cash, apporter d’autres titres, ou rembourser une partie. Vous avez une fenêtre pour réagir. La vente forcée, c’est le dernier recours, uniquement si vous ne faites rien.

Le mot d’ordre, donc : ne jamais tirer sur la corde.

Emprunter loin du maximum autorisé. Garder une réserve de liquidités pour absorber un coup dur. Nantir un portefeuille diversifié plutôt que trois lignes corrélées.

Et un réflexe non négociable avant de signer : faites-vous expliquer précisément les clauses d’appel de marge de votre contrat. Certaines banques laissent des délais confortables, d’autres beaucoup moins. Ça change tout.

D’autant qu’on n’est pas dans un marché tranquille en ce moment. La BCE vient de remonter ses taux, l’OAT a frôlé les 4 %. Raison de plus pour manier le levier avec discipline, pas avec gourmandise.

Vous n’en êtes pas encore là ? Lisez quand même ceci

Soyons clairs : ces outils ne sont pas pour tout le monde, et c’est normal.

Le crédit Lombard suppose d’avoir déjà un portefeuille financier à mettre en gage. En banque privée, le ticket d’entrée tourne souvent autour de 250 000 € d’actifs. Il existe des versions plus accessibles, comme une avance sur titres adossée à une assurance-vie. Mais le principe reste le même : il faut déjà avoir construit quelque chose.

Si vous n’y êtes pas encore, retenez juste ceci, parce que ça va orienter toute votre stratégie :

L’objectif n’est pas seulement d’accumuler du capital. C’est de le rendre mobilisable sans le vendre.

Chaque euro que vous placez aujourd’hui dans une enveloppe que vous pourrez nantir demain, c’est un euro qui financera un projet sans jamais déclencher l’impôt.

Vous ne construisez pas une cagnotte. Vous construisez une garantie.

Et si vous êtes déjà de l’autre côté du mur

Si vous avez un patrimoine financier qui dort pendant que vous hésitez à le faire travailler, la vraie question n’est plus de savoir si ces outils existent.

Elle est de savoir s’ils sont adaptés à votre situation. Et comment les calibrer sans prendre un risque inutile.

Ça ne se décide pas dans une newsletter. Ça se regarde dossier par dossier.

C’est exactement le travail de mon Multi Family Office Focus Wealth Office. Si la logique de cet article vous parle et que vous voulez voir ce qu’elle donnerait concrètement sur votre patrimoine :

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On vous recontacte pour en parler.

Cet article a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Le recours à l’effet de levier amplifie les gains comme les pertes et comporte un risque de perte en capital. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Les conditions (taux, quotité, clauses d’appel de marge) varient selon les établissements et votre situation.

Excellente question, et le fait que vous vous la posiez dès le premier locataire montre que vous démarrez bien.

Ma réponse va peut-être vous surprendre : non, je ne prends rien de façon systématique. Méfiez-vous de quiconque vous répond « toujours l’une » ou « toujours l’autre » sans regarder votre locataire. Le bon choix dépend de deux choses seulement : le profil de votre candidat, et le niveau de loyer.

Posons les bases.

La Visale, c’est une caution gratuite portée par Action Logement. Zéro euro pour vous. Mais elle a deux conditions. D’abord, le locataire doit être éligible : tous les 18-30 ans le sont sans condition de revenus, et au-delà de 31 ans il faut gagner moins de 1 710 € nets ou être en situation de mobilité. Ensuite, le loyer charges comprises doit rester sous le plafond de votre zone (en 2026 : 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les grandes agglomérations, 1 365 € ailleurs). Si votre candidat coche les cases, la Visale est imbattable : elle ne vous coûte rien, et elle vous permet d’accepter un jeune actif qu’une assurance refuserait.

La GLI, c’est la logique inverse. C’est une assurance que vous payez, autour de 3 à 3,5 % du loyer annuel (et c’est déductible de vos revenus fonciers). En échange, elle est plus complète : prise en charge dès le premier euro impayé, protection juridique, pas de limite de durée. Mais l’assureur est exigeant sur le locataire : il veut en général des revenus égaux à trois fois le loyer et un emploi stable. Elle est donc faite pour les dossiers solides, ou quand votre loyer dépasse le plafond Visale.

Et voici le point que presque personne n’a intégré, parce qu’il vient de changer : depuis le 6 janvier 2026, la Visale ne couvre plus que les trois premières années du bail. Au-delà, plus de filet, sauf si le locataire refait une demande et reste éligible. Donc si vous visez un locataire stable sur le long terme, ce « gratuit » s’arrête au bout de trois ans. C’est précisément là qu’une GLI, sans limite de durée, reprend tout son sens.

Deux réflexes pour finir.

1. Pas de cumul. Vous ne pouvez pas cumuler une garantie (Visale ou GLI) avec une caution physique, sauf le cas particulier des étudiants et apprentis. Choisissez une architecture propre, pas un mélange flou des trois.

2. La Visale se demande avant la signature. Le locataire obtient son visa, vous le validez, et le bail doit être signé dans les 30 jours.

Pour résumer ma façon de faire : Visale par défaut quand le locataire est éligible et le loyer dans les clous, GLI dès que le profil est solide, que le loyer dépasse le plafond, ou que je veux une couverture longue durée.

Et le vrai conseil, celui qu’on oublie toujours :

Une garantie ne rattrape jamais un mauvais dossier. Elle amortit un imprévu sur un bon dossier. Votre première protection, ce n’est ni la Visale ni la GLI. C’est votre sélection. Je vais vous préparer une vidéo Youtube dédiée sur le sujet !

Cette semaine, je ne vais pas vous vendre un énième outil payant. Je vais vous donner celui que j’utilise pour ne jamais surpayer un bien : DVF, la base des Demandes de Valeurs Foncières.

C’est un service public, gratuit, alimenté par l’administration fiscale. Et il fait une chose que personne d’autre ne fait : il vous montre le prix réel auquel les biens se sont vendus, signature chez le notaire à l’appui. Pas le prix espéré du vendeur. Pas l’estimation optimiste d’un algorithme. Le vrai prix, celui de l’acte.

La différence est énorme.

Les portails d’annonces vous montrent ce que les vendeurs rêvent d’obtenir. DVF vous montre ce que les acheteurs ont réellement payé.

Rue par rue, depuis 2014. Plus de 13 millions de transactions.

Concrètement : vous tapez une adresse ou une commune sur app.dvf.etalab.gouv.fr, vous cliquez sur les parcelles, et vous voyez les ventes récentes avec surface, type de bien et prix. Vous calculez votre prix au mètre carré de référence, et vous arrivez en négociation avec des faits, pas avec une intuition.

Deux limites à connaître, pour l’utiliser en pro : les données sont mises à jour deux fois par an (donc léger décalage), rattachées à la parcelle et non à l’adresse exacte, et l’Alsace-Moselle ainsi que Mayotte n’y figurent pas. Voyez-le comme une boussole, pas comme un estimateur magique. L’œil reste à vous.

Je vous le donne parce que je préfère que vous négociiez avec des chiffres réels. C’est ça, reprendre le contrôle.

Avec une inflation à 3% par an, en combien de temps votre épargne non investie perd-elle la moitié de son pouvoir d’achat ?

En synthèse

On s’arrête là pour cette semaine. S’il ne fallait retenir qu’une idée : avant de vendre quoi que ce soit pour financer un projet, calculez ce que ça vous coûte réellement. C’est là, le plus souvent, que se joue la différence entre subir sa fiscalité et la piloter.

Et n’oubliez pas le quizz : la réponse arrive dans le prochain numéro.

Une question, un désaccord, un sujet que vous aimeriez voir creusé ? Répondez simplement à ce mail. Je lis tout, et les meilleures questions deviennent la rubrique de la semaine.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail.

Damien

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Cette semaine, une décision est passée presque inaperçue dans le bruit ambiant. Pourtant, elle touche directement votre épargne, vos crédits et la valeur de votre patrimoine.

On va en parler calmement. Comme toujours, sans panique et sans bla-bla.

Voici ce que vous allez découvrir dans cette édition ⤵️

• Pourquoi la décision de la BCE ne doit (presque) rien changer à votre stratégie

• L’immobilier sans locataire ni crédit : ce que valent vraiment les SIIC

• Pourquoi je n’en ferais jamais le socle de mon patrimoine

• La question de Thomas : « mon cash dort depuis 8 mois, qu’est-ce que tu ferais ? »

Bonne lecture.

Damien

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C’est parti.

Le 11 juin, la Banque Centrale Européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point. Ça paraît anodin. Ça ne l’est pas : c’est sa première hausse depuis trois ans.

La raison ? L’inflation est repartie, portée par les tensions géopolitiques et la facture énergétique. Et quand l’inflation remonte, la BCE remonte les taux pour tenter de la freiner.

Dans la foulée, l’OAT à 10 ans, le taux auquel la France emprunte, a frôlé les 4 %. Du jamais vu depuis 2009.

Là, normalement, c’est le moment où tout le monde panique. Où on vous explique qu’il faut tout vendre, tout bloquer, ou au contraire tout acheter avant qu’il ne soit « trop tard ».

Je vais vous dire ce que j’en pense vraiment.

Cette hausse ne doit presque rien changer pour vous. Et voici pourquoi.

D’abord, les banques n’ont pas répercuté la hausse mécaniquement. Beaucoup l’ont absorbée. Résultat : les taux de crédit immobilier restent globalement stables, autour de 3,3 % sur 20 ans, et même sous les 3 % sur 15 ans pour les meilleurs dossiers en Île-de-France. La production de crédit, elle, continue de progresser, environ 10 % de plus qu’il y a un an.

Ensuite, un bon investissement ne dépend pas d’un dixième de point. Il dépend de la qualité de l’affaire, de votre capacité à tenir dans la durée et de votre matelas de sécurité. Le reste, c’est du bruit.

La vérité que j’enseigne depuis le début : on n’achète pas un moment de marché. On achète une bonne affaire. Et une bonne affaire reste une bonne affaire, que la BCE monte ou descende ses taux.

Le seul vrai changement, c’est l’état d’esprit : dans un marché plus cher, la sélection compte encore plus. Les dossiers moyens passent à la trappe. Les bons dossiers, eux, continuent de se financer.

Donc on respire. On reste sélectif. Et on continue à construire.

L’immobilier sans locataire ni crédit : ce que valent vraiment les SIIC

On me pose souvent cette question : « Damien, je veux de l’immobilier dans mon patrimoine, mais je n’ai ni l’envie ni le temps de gérer un appartement. Je fais quoi ? »

Il existe une réponse que beaucoup d’investisseurs ignorent : les SIIC.

SIIC, ça veut dire Société d’Investissement Immobilier Cotée. En clair, ce sont des entreprises cotées en Bourse qui détiennent et gèrent un parc immobilier : des centres commerciaux, des bureaux, des entrepôts logistiques, parfois du résidentiel. Vous en connaissez sûrement sans le savoir : Klépierre, Gecina, Covivio, Unibail.

C’est l’équivalent français des fameux REIT américains.

Le principe est malin.

Ces sociétés bénéficient d’un régime fiscal de faveur : elles ne paient quasiment pas d’impôt sur leurs loyers. En échange, elles ont l’obligation d’en reverser l’essentiel à leurs actionnaires, au moins 95 % de leurs revenus locatifs. C’est pour ça qu’elles distribuent de gros dividendes, souvent entre 4 % et 6 % selon les sociétés et les périodes.

Concrètement, vous achetez une action comme n’importe quelle autre, sur un compte-titres, et vous touchez votre part des loyers de tout un portefeuille immobilier.

Et là, c’est vrai, ça coche beaucoup de cases.

Vous investissez avec un ticket minuscule, le prix d’une action, là où un appartement réclame des dizaines de milliers d’euros d’apport. Vous êtes diversifié sur des centaines d’immeubles dès le premier euro. Vous pouvez revendre en une seconde, ce qui est impossible avec un appartement. Et surtout, zéro locataire, zéro travaux, zéro appel à 22 h pour une fuite d’eau.

Sur le papier, c’est l’immobilier débarrassé de toutes ses contraintes.

Maintenant, je vais vous dire pourquoi je n’en fais jamais le socle de mon patrimoine.

Première raison, et c’est la plus importante : il n’y a pas d’effet de levier. Quand vous achetez un appartement, la banque finance l’essentiel et ce sont vos locataires qui remboursent. C’est ce mécanisme, et lui seul, qui permet de partir de zéro et de bâtir un vrai patrimoine. Pour acheter des SIIC, personne ne vous prêtera. Vous investissez votre cash, point. Vous perdez le moteur principal de l’enrichissement immobilier.

Deuxième raison : ce n’est pas de l’immobilier, c’est de la Bourse. Le cours d’une SIIC monte et descend avec les marchés actions, parfois violemment. Pendant le Covid, certaines ont perdu plus de la moitié de leur valeur et ont carrément suspendu leur dividende. L’appartement de quelqu’un, lui, continuait d’encaisser son loyer chaque mois.

Troisième raison, et elle tombe pile cette semaine : les SIIC détestent la hausse des taux. Quand les taux montent, comme vient de le décider la BCE, leurs immeubles valent mécaniquement moins cher, leur dette coûte plus cher, et les placements sans risque redeviennent concurrents de leurs dividendes. C’est un vent de face direct.

Quatrième raison, fiscale : les dividendes de SIIC sont taxés à la flat tax, sans le moindre abattement, et ces actions ne sont plus éligibles au PEA depuis 2011. Vous êtes donc sur l’enveloppe la moins avantageuse.

Ma conclusion.

Les SIIC sont un bon outil. Pas un socle.

Si votre patrimoine immobilier en direct est déjà construit et que vous voulez une poche liquide, sans gestion, pour diversifier, elles ont du sens. Si vous cherchez à toucher quelques loyers sans jamais devenir bailleur, elles ont du sens aussi.

Mais si votre objectif est de partir de zéro et de bâtir, alors rien ne remplace l’effet de levier de l’immobilier en direct. Les SIIC, c’est le dessert. Ce n’est pas le plat principal.

Comme toujours : le bon outil dépend de votre objectif, pas de la mode du moment.

Un dernier mot, pour éviter le contresens. Critiquer les SIIC, ce n’est pas vous dire de fuir la Bourse. Une SIIC, c’est un pari concentré sur un seul secteur, avec de la dette et une forte sensibilité aux taux. Acheter le monde entier, progressivement, sur 10 ans, c’est tout l’inverse : de la diversification, de la régularité, et un horizon long qui absorbe les cycles. L’un est un placement de niche. L’autre est une méthode pour faire travailler son épargne sans y penser. Et ça tombe bien : c’est exactement ce que me demande Thomas cette semaine.

Thomas, je vais te répondre comme je répondrais à un client en rendez-vous. Pas avec des généralités. Avec une logique.

D’abord, posons le vrai diagnostic. Tu génères 1 070 € net par mois. Sur 12 mois, c’est près de 13 000 € qui s’accumulent. Avec une inflation réelle autour de 3 à 4 %, tu perds entre 400 et 500 € de pouvoir d’achat par an à ne rien faire. Ce n’est pas dramatique. Mais c’est évitable. Et surtout, cet argent pourrait travailler pendant que toi tu fais autre chose.

Le cadre que j’utilise pour quelqu’un dans ta situation

Tu n’es pas trader. Tu n’as pas le temps de suivre les marchés. Et tu n’as pas besoin de l’être. Ce que tu cherches, c’est de la capitalisation tranquille. Pas de l’adrénaline.

Voilà comment je structurerais ton approche en 3 niveaux.

Niveau 1 : le socle de sécurité (20 % du cashflow) Garde 200 € par mois en liquidités pures. Ton compte courant reste ton matelas opérationnel. On ne touche pas à ça.

Niveau 2 : la capitalisation passive (60 % du cashflow) 640 € par mois en investissement programmé sur des ETF World. Pas besoin de choisir des actions, pas besoin de suivre les marchés tous les jours. Tu achètes le monde entier de façon régulière. C’est ce qu’on appelle le DCA, le Dollar Cost Averaging : tu lisses ton prix d’entrée dans le temps. Un mois les marchés sont hauts, un mois ils sont bas. Sur 10 ans, la courbe monte. Historiquement, un ETF MSCI World a délivré entre 8 et 10 % par an sur les 30 dernières années. Avec 640 € par mois pendant 10 ans à 8 % de rendement moyen, tu arrives autour de 117 000 €. Sans avoir passé une seule heure à analyser une action.

Niveau 3 : la poche satellite (20 % du cashflow) 230 € par mois sur des positions plus ciblées : quelques actions de conviction, un secteur que tu comprends. L’énergie, la tech, la défense. Là tu peux prendre un peu plus de risque, parce que le socle est stable.

La règle que je donne à tous mes clients sur ce sujet

N’investis jamais en Bourse de l’argent dont tu as besoin dans les 3 prochaines années. La Bourse récompense la patience, pas l’urgence.

Toi, tu as 1 070 € par mois de cashflow récurrent. C’est exactement le profil idéal pour cette approche. Tu n’as pas besoin de cet argent demain matin.

Maintenant, l’outil.

Pour mettre en place cette stratégie simplement, sans ouvrir 3 comptes différents et sans interface incompréhensible, j’utilise personnellement Freedom24. C’est un courtier européen régulé, qui fait partie d’un groupe coté au Nasdaq. Un seul compte pour accéder aux marchés américains, européens et asiatiques. Avec plus de 40 000 actions et 3 600 ETF disponibles, sans frais de conversion de devises et avec des prix transparents, Freedom24 offre tous les outils pour construire un portefeuille complet et diversifié sur le long terme.

Et jusqu’au 31 août 2026 : zéro commission sur les actions et les ETF pendant 12 mois à l’ouverture d’un compte. La commission zéro s’applique uniquement aux transactions sur actions et ETF. Des frais et charges supplémentaires peuvent s’appliquer. Offre disponible uniquement dans certaines régions sélectionnées.

Pour quelqu’un qui veut mettre en place un investissement programmé mensuel sans friction, c’est exactement ce qu’il faut.

Ouvrir un compte Freedom24

🔒 Ce que je partage ici reflète mon approche personnelle et ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque situation est unique. Faites vos propres recherches et entourez-vous des bons interlocuteurs avant de prendre une décision.

Investir comporte toujours un risque de perte en capital. Les performances passées ou les prévisions ne garantissent pas les résultats futurs. Effectuez vos propres recherches avant de prendre toute décision d’investissement. Il est important de consulter un conseiller financier avant toute décision d’investissement.

En synthèse

Voilà pour cette semaine.

Retenez l’essentiel : la BCE peut faire ce qu’elle veut, votre stratégie ne doit pas dépendre de son humeur. Restez sélectifs, restez patients, et continuez à construire.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail.

Damien

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Voici ce que vous allez apprendre aujourd’hui ⤵️

• Les 191 € que vous payez chaque année à votre banque sans jamais les voir

• Le paradoxe français : record d’épargne... et pourtant vous vous appauvrissez

• L’objection que j’entends à chaque fois : « Les revenus étrangers, c’est un enfer fiscal »

• Mon coup de cœur : le livre que je conseille en premier à ceux qui veulent comprendre l’argent

Bonne lecture.

Damien

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Cette semaine, j’ai reçu un message qui m’a fait réagir.

Un abonné, la cinquantaine, fier (à juste titre) de me dire qu’il avait mis 40 000 € de côté. Livret A plein, le reste sur un livret bancaire. “Au moins, c’est en sécurité.”

Je n’ai pas eu le cœur de lui répondre à chaud.

Parce que la vérité, c’est que son argent “en sécurité” perd de la valeur chaque mois. Pas à cause d’un krach. Pas à cause d’une erreur. À cause de quelque chose de bien plus silencieux, que personne ne lui a jamais expliqué.

Et il est loin d’être seul : les Français n’ont jamais autant épargné qu’aujourd’hui. Et jamais leur épargne n’a aussi peu rapporté.

C’est tout le sujet de cette édition : les fuites invisibles. Celles des frais que vous payez sans les voir. Celle de l’inflation qui grignote ce que vous croyez protégé. Et les leviers concrets pour colmater tout ça.

191 €.

C’est ce que les Français paient en moyenne, chaque année, en frais bancaires. Juste pour avoir un compte. Avant même d’avoir investi le moindre euro.

Et la note grimpe : selon la dernière enquête de la CLCV, les tarifs bancaires ont augmenté de 3% en 2026. Les frais de tenue de compte : +4,2%. Les retraits dans un distributeur d’une autre banque : presque +15%.

191 €, ça fait 16 € par mois. Anodin ?

Faites le calcul à l’envers : ces 16 € mensuels, investis à 8% par an (la moyenne historique des marchés actions, qui ne préjuge pas du futur), deviennent 9 400 € sur 20 ans. Et plus de 23 000 € sur 30 ans.

Vous ne payez pas 191 €. Vous renoncez à 23 000 €.

Et encore... ça, c’est uniquement la partie visible.

Parce qu’en dessous, sur vos placements cette fois, il y a ce que j’appelle le mille-feuille : trois couches de frais qui s’empilent en silence. Chacune paraît inoffensive. Cumulées sur une vie d’épargnant, elles peuvent vous coûter 521 000 €. Soit plus de 3 fois ce que vous aurez réellement sorti de votre poche.

Dans ma nouvelle vidéo, je vous montre :

→ Où se cachent exactement ces 3 couches (la troisième est souvent activée par défaut, sans que vous l’ayez demandé)

→ L’alternative qui coûte 10 fois moins cher, pour une performance statistiquement supérieure sur la durée

→ 5 actions concrètes pour reprendre la main, dont 3 faisables en moins de 10 minutes

→ Et mon simulateur en ligne pour mesurer VOTRE écart, avec vos propres chiffres.

La vidéo complète est disponible sur ma chaîne YouTube. Je vous mets le lien ici. 👇

Le paradoxe français : record d’épargne, record d’appauvrissement

Dimanche dernier, on décortiquait les taux et la BCE.

Cette semaine, on descend d’un étage : qu’est-ce que tout ça fait, concrètement, à votre épargne ?

Et la réponse tient en deux chiffres qui ne devraient pas pouvoir coexister.

Premier chiffre : 18,3%.

C’est le taux d’épargne des ménages français en 2025. Jamais, depuis les années 1970 et hors période Covid, les Français n’ont autant mis de côté. Deuxième rang européen, juste derrière l’Allemagne, loin devant l’Espagne et l’Italie.

Sur le papier, on devrait s’enrichir comme jamais.

Deuxième chiffre : 1,5%.

C’est le rendement du Livret A depuis février. Il était encore à 3% en janvier 2025. Divisé par deux en un an.

Pendant ce temps, l’inflation tourne autour de 3%.

Faites la soustraction. Elle est négative.

Le placement préféré des Français rapporte officiellement moins que la vitesse à laquelle les prix montent.

Prenons un Livret A rempli au plafond : 22 950 €.

→ Il vous verse 344 € d’intérêts par an. → Avec 3% d’inflation, votre pouvoir d’achat fond de 688 € sur la même période.

Solde réel : vous perdez environ 344 € par an. En épargnant.

Et voici le plus troublant.

Face à ça, les Français ne corrigent pas le tir. Ils accélèrent dans le mur : 79% des épargnants privilégient des produits sans risque, même avec un faible rendement. Et cette aversion au risque progresse encore d’année en année.

Je veux être très clair sur un point : ce réflexe n’est pas stupide. Il est humain. Quand le monde fait peur (et entre la géopolitique, la dette et la croissance qui cale, il y a de quoi), on serre ce qu’on a.

Mais il repose sur une confusion que je vois chez 9 personnes sur 10 en audit :

Confondre “mon capital ne bouge pas” avec “mon capital est protégé”.

Le chiffre sur votre relevé ne bouge pas, c’est vrai. Ce qu’il permet d’acheter, si. Chaque année, silencieusement. C’est une érosion sans relevé annuel, sans ligne de frais, sans notification. La fuite parfaite : invisible.

En 2026, le vrai risque n’est plus dans le mouvement. Il est dans l’immobilisme.

Trois signaux montrent d’ailleurs que les plus attentifs ont déjà commencé à bouger :

1. Pour la première fois depuis des années, la collecte cumulée des Livrets A et LDDS est devenue négative en 2025. L’argent sort.

2. L’assurance-vie a dépassé les 2 100 milliards d’euros d’encours fin 2025, en hausse de plus de 6% sur un an. L’argent cherche mieux. Avec une nuance : le fonds euros moyen a rapporté environ 2,2% net en 2025. Mieux que le Livret A, toujours sous l’inflation. Changer de wagon ne suffit pas si le train recule.

3. Et un piège daté pour certains d’entre vous : les PEL ouverts en 2011 atteignent cette année leur durée de vie maximale de 15 ans. Clôture automatique, et le taux garanti de 2,5% est définitivement perdu. Si c’est votre cas, ne laissez pas la banque décider à votre place où atterrit cet argent.

Alors, on fait quoi ?

Pas de produit miracle ici. Une méthode, en trois temps :

Temps 1 : sanctuarisez votre épargne de précaution. 3 à 6 mois de dépenses, sur du liquide et garanti. Oui, Livret A compris. Son rendement réel négatif est le prix de la tranquillité, et pour CETTE poche-là, ce prix est justifié.

Temps 2 : identifiez le surplus. Tout ce qui dort au-delà, sur le livret ou pire, sur le compte courant (13% des Français y laissent toute leur épargne), c’est du capital en train de fondre. Lentement, mais sûrement.

Temps 3 : donnez un horizon à chaque euro du surplus. Moins de 3 ans : sécurité. 3 à 8 ans : équilibre. Plus de 8 ans : ce capital peut, et doit, aller chercher du rendement au-dessus de l’inflation. C’est l’horizon qui choisit le placement. Jamais la peur, jamais la mode.

En synthèse :

Épargner beaucoup n’a jamais enrichi personne. Épargner intelligemment, si. Et la différence entre les deux n’est pas une question de montant. C’est une question de stratégie.

D’ailleurs, si en lisant ce dossier vous avez pensé à une somme précise (celle qui dort quelque part depuis des mois), ou si vous voulez simplement un regard extérieur sur ce que vous avez déjà mis en place, c’est exactement ce qu’on fait lors d’un audit avec le cabinet. Il est offert, et vous saurez au moins ce qui travaille pour vous... et ce qui dort.

Cette objection, je l’entends en audit, en commentaire YouTube, en message privé. À chaque fois que je parle de pierre papier européenne.

Et je vais être direct : c’est exactement l’inverse de la réalité.

Vous le savez, je travaille avec la SCPI Eden dans le cadre d’un partenariat. Raison de plus pour ne pas esquiver cette objection : si elle était fondée, je vous le dirais.

Reprenons la mécanique, calmement.

Quand vous percevez un loyer français (en direct ou via une SCPI 100% française), vous subissez deux couches :

→ L’impôt sur le revenu à votre TMI : 11, 30, 41 ou 45% → + 17,2% de prélèvements sociaux

Un investisseur à TMI 30% laisse donc 47,2% de ses loyers au passage. Presque la moitié.

Maintenant, le même loyer perçu en Allemagne ou aux Pays-Bas via une SCPI européenne :

1. Il est d’abord imposé dans le pays où se situe l’immeuble, souvent à un taux nettement plus doux que le nôtre (autour de 15% en Allemagne pour ce type de revenus).

2. Grâce aux conventions fiscales signées par la France, ce revenu n’est pas taxé deux fois. Selon les pays, la double imposition est neutralisée par un crédit d’impôt ou par la méthode du taux effectif.

3. Et surtout, le point que presque personne ne connaît : zéro prélèvement social. Les 17,2% ne s’appliquent pas aux revenus immobiliers de source étrangère.

Résultat : à rendement brut comparable, le net dans votre poche est sensiblement supérieur sur des loyers européens que sur des loyers français.

Pas grâce à un montage exotique. Par simple application des conventions fiscales.

C’est précisément le terrain de jeu d’Eden : 100% investie en Europe, hors de France, avec 8% bruts distribués sur 2025 (un chiffre dopé par le délai de jouissance d’une SCPI en création, non garanti) pour un objectif de 6,5% bruts par an sur le long terme, lui aussi non garanti.

Deux nuances, parce que je ne vous vends jamais de magie :

→ La fiscalité locale est prélevée en amont, au niveau de la SCPI. Le taux affiché est brut : votre net dépend de votre situation personnelle. → La déclaration est un peu plus technique la première année (vos revenus étrangers se déclarent dans des cases dédiées). Rien d’insurmontable, et la société de gestion vous fournit chaque année un relevé qui mâche le travail.

Ce qu’on présente comme un repoussoir fiscal est en réalité l’un des arguments les plus solides de la pierre papier européenne. Encore fallait-il faire le calcul.

Découvrir la SCPI EDEN

⚠️ Ce contenu est réalisé dans le cadre d’un partenariat commercial avec Advenis Wealth Management, société de gestion de la SCPI Eden. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCPI est un produit long terme (horizon recommandé : 8 à 10 ans minimum) soumis à des risques de liquidité. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d’évoluer. Avant toute souscription, lisez attentivement les documents réglementaires disponibles sur le site de la société de gestion.

Cette semaine, un livre. Et pas n’importe lequel : celui que je conseille en premier à ceux qui me disent “je veux comprendre l’argent”.

“La Psychologie de l’argent” de Morgan Housel.

Sa thèse tient en une phrase : bien gérer son argent n’a presque rien à voir avec l’intelligence, et presque tout à voir avec le comportement.

On y croise un concierge devenu multimillionnaire à force de régularité, et un dirigeant de la finance ruiné par excès de confiance. Vingt histoires courtes, qui se lisent comme des nouvelles, et qui expliquent mieux que n’importe quel graphique pourquoi nous prenons de mauvaises décisions avec notre épargne.

Si le dossier de cette semaine vous a fait tiquer (cette épargne record qui s’érode en silence), ce livre vous expliquera pourquoi on s’accroche tous au “sans risque” même quand il nous coûte. Et comment s’en libérer.

Une dizaine d’euros en poche, deux soirées de lecture, des années d’erreurs évitées. Le meilleur rendement de ce numéro.

En synthèse

Voilà pour cette semaine.

Si vous ne deviez retenir qu’une chose de cette édition, c’est celle-ci :

Votre épargne a deux ennemis, et aucun des deux ne fait de bruit.

Les frais, qui ponctionnent ce que vous gagnez. L’inflation, qui ronge ce que vous gardez.

Contre le premier, vous avez ma vidéo et le simulateur pour mesurer votre situation. Contre le second, vous avez la méthode du dossier : sanctuariser le matelas de précaution, identifier le surplus, et donner un horizon à chaque euro.

Aucune de ces actions ne demande d’être riche. Toutes demandent de décider.

Et c’est exactement la différence entre ceux qui épargnent beaucoup et ceux qui construisent vraiment : les premiers accumulent, les seconds pilotent.

D’ici dimanche prochain, faites une seule chose : ouvrez votre relevé annuel de frais bancaires, et regardez le total. C’est le premier pas, il prend 3 minutes, et il change souvent tout.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail.

Damien

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Voici ce que vous allez apprendre aujourd’hui ⤵️

• Pourquoi la réunion de la BCE de jeudi vous concerne directement

• Comment votre taux de crédit est vraiment calculé brique par brique

• Les 3 leviers que votre banque préfère que vous ignoriez

• La question de Laurent : « J’hérite de 600 000 €, je solde mes crédits ? »

• Mon coup de cœur de la semaine (et il n’a rien à voir avec l’argent)

• Le quizz : savez-vous quel levier fait le plus baisser le coût d’un crédit ?

Bonne lecture.

Damien

PS. Un like, un partage ou un commentaire : ça me fait plaisir… et ça fait plaisir aux algorithmes. Tout le monde est content 😉

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Cette semaine, un membre de Club Privé m’a posé une question toute simple :

« Damien, mon banquier m’a dit que les taux pourraient remonter. C’est du commercial pour me faire signer, non ? »

Non.
Cette fois, ce n’est pas du commercial.

Jeudi, la Banque centrale européenne se réunit.
Et ce qui va se décider dans une salle, à Francfort, va finir quelques semaines plus tard sur le taux que VOUS allez négocier avec votre banque.

La plupart des gens regardent leur taux de crédit comme ils regardent le prix de l’essence.
Un chiffre. Subi. Imposé.

Et pourtant…
Ce chiffre, il se construit. Brique par brique.
Et le jour où vous comprenez comment, vous arrêtez de le subir.

Le 11 juin, la BCE décide. Et tout le monde regarde ailleurs.

Depuis quelques semaines, un signal s’allume sur les écrans des banquiers et presque personne n’en parle dans les dîners :

📈 L’OAT 10 ans (le taux auquel la France emprunte de l’argent) a frôlé les 4 % en mai. Du jamais-vu depuis 2009.
🏛️ La BCE se réunit jeudi, avec une question sur la table : faut-il remonter les taux pour contenir l’inflation ?
💶 Et derrière tout ça, une réalité qu’on préfère ne pas regarder en face : la dette française coûte de plus en plus cher à financer.

Rien de spectaculaire en apparence.
Mais un mouvement profond, structurel, qui ne fait pas la une des journaux.

Et ce n’est pas qu’une histoire de crédit immobilier.
Quand l’OAT grimpe vers 4 %, les marchés vous disent quelque chose de plus profond : prêter à la France est devenu un peu plus risqué à leurs yeux. La dette s’accumule, l’inflation s’installe autour de 3 %, et chaque dixième de point en plus, ce sont des milliards d’intérêts supplémentaires pour l’État. Donc, à terme, pour le contribuable que vous êtes.

Alors jeudi, deux scénarios. Et vous avez tout intérêt à les avoir en tête :

🔻 La BCE temporise → les taux de crédit se stabilisent, avec peut-être quelques baisses ciblées pour les meilleurs profils. Le statu quo prudent.
🔺 La BCE remonte ses taux → le coût de l’argent grimpe, les banques répercutent, et les barèmes repartent à la hausse dans les semaines qui suivent.

Et selon les derniers sondages, une bonne partie des économistes parie désormais sur le second scénario. Autrement dit : la fenêtre actuelle ne durera peut-être pas.

Faut-il en conclure qu’il faut foncer ? Surtout pas.
Mais il ne faut pas non plus se figer en attendant « le bon taux ».

Voilà ce que j’observe depuis quinze ans : ceux qui guettent le point bas parfait ne l’attrapent jamais. Ils fixent le chiffre. Le bon investisseur, lui, regarde la mécanique et décide en fonction de sa stratégie, pas de la météo des taux.

En clair : votre taux de crédit ne dépend pas (que) de votre banquier. Il dépend d’une mécanique qui démarre à Francfort, passe par la dette de l’État… et finit sur votre tableau d’amortissement. Comprendre cette mécanique, c’est cesser de la subir.

Et c’est exactement le sujet du dossier d’aujourd’hui. 👇

Comment votre taux est VRAIMENT calculé (et les 3 leviers que votre banque préfère que vous ignoriez).

On vous présente toujours votre taux comme un verdict.
« Voilà. Pour votre profil, ce sera 3,55 %. »

Comme si c’était gravé dans le marbre.
Ça ne l’est pas.

Votre taux, ce n’est pas un chiffre.
C’est un empilement. Et certaines briques, vous pouvez encore les bouger.

Regardez bien ce schéma.
Les trois briques du bas, vous n’y pouvez rien. C’est la macro.
Les trois briques du haut ? Elles sont à vous.

Mais pour bien jouer le haut, il faut d’abord comprendre le bas.
Alors prenons le temps. Brique par brique.

1. Les 3 briques que vous subissez

▪️ Les taux directeurs de la BCE : la fondation.
C’est le prix auquel les banques se procurent l’argent qu’elles vous prêtent. Aujourd’hui, le taux de dépôt de la BCE est à 2 %. Tant qu’il ne bouge pas, le sol est stable. Mais si jeudi la BCE le remonte pour calmer l’inflation, le coût de l’argent grimpe pour toutes les banques et ça finit, mécaniquement, dans votre barème quelques semaines plus tard.

▪️ L’OAT 10 ans : le thermomètre.
C’est le taux auquel l’État français emprunte sur les marchés. Les banques le surveillent en temps réel : c’est leur référence pour fixer le prix d’un crédit long. Quand les marchés s’inquiètent de la dette ou de l’inflation, ils exigent un rendement plus élevé pour prêter à la France. L’OAT monte. Et quand l’OAT a frôlé les 4 % en mai son plus haut depuis 2009, les banques n’ont pas eu d’autre choix que de relever leurs grilles.

▪️ La marge commerciale de la banque : la part « humaine ».
Par-dessus le coût de l’argent, la banque ajoute sa marge. Et là, surprise : ce n’est pas figé. Elle dépend des objectifs de l’agence, de la concurrence dans votre région, et même du moment du mois.

Petit secret de coulisses : beaucoup de banques travaillent avec des enveloppes mensuelles de production de crédit. Déposer votre dossier en début de mois, quand les quotas viennent de rouvrir, peut suffire à obtenir une meilleure écoute. Personne ne vous le dira au guichet.

Ces trois briques, vous ne les fixez pas. Mais les comprendre vous donne déjà une longueur d’avance : vous savez pourquoi un taux bouge, et vous arrêtez de croire votre banquier sur parole.

2. Les 3 leviers que vous tenez

Maintenant, le haut du schéma. Vos manettes. Décortiquons-les comme je le fais avec les membres du Club.

Levier n°1 : Votre dossier. La fondation de votre pouvoir de négociation.

Une banque ne « ressent » pas votre solidité. Elle la score. Et voici ce qu’elle regarde vraiment, ligne par ligne :

◦ Votre taux d’endettement (le fameux plafond de 35 % fixé par le HCSF) ;
◦ Votre reste à vivre une fois la mensualité payée ;
◦ Le saut de charge entre votre loyer/mensualité actuelle et la future ;
◦ La tenue de vos comptes sur les 3 derniers mois : pas de découvert, pas d’incident, une épargne qui rentre régulièrement ;
◦ Votre épargne résiduelle après l’apport, la banque adore voir qu’il vous reste un matelas.

Le piège ? La plupart des gens débarquent sans préparer. Trois mois de relevés en désordre, un découvert qui traîne, zéro épargne visible. Résultat : la banque les classe « profil moyen » et leur sert le taux moyen.

La vérité, c’est que votre taux se prépare 3 à 6 mois avant le rendez-vous. Pas le jour J.

Levier n°2 : L’assurance emprunteur. Le levier que 9 emprunteurs sur 10 offrent gratuitement à leur banque.

Voilà le grand angle mort. L’assurance n’apparaît pas dans le taux nominal qu’on vous annonce fièrement. Elle se cache dans le TAEG, le coût réel. Et sur un profil jeune et en bonne santé, elle peut représenter jusqu’à un tiers du coût total de votre crédit.

Le réflexe de presque tout le monde : signer l’assurance « groupe » que la banque glisse dans le dossier, sans la regarder. C’est confortable. C’est aussi, souvent, l’erreur la plus chère de toute l’opération.

Or depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, gratuitement, pour un contrat équivalent souvent deux à trois fois moins cher. C’est une signature. Et elle peut valoir des milliers d’euros.

Levier n°3 : La durée. La manette la plus mal comprise.

Allonger la durée fait baisser la mensualité. Ça rassure, ça « rentre » dans le budget. Mais chaque année de plus, c’est des intérêts en plus et en ce moment, l’écart de coût entre 20 et 25 ans s’est creusé comme rarement.

Et ici, je vais vous donner une nuance que vous n’entendrez pas chez un courtier lambda :
la bonne durée dépend de votre objectif.

→ Pour votre résidence principale, vous cherchez à minimiser le coût total. La durée la plus courte que votre budget supporte est généralement la bonne.
→ Pour un investissement locatif, c’est l’inverse. Allonger la durée préserve votre cash-flow et votre capacité à enchaîner les opérations. Là, payer un peu plus d’intérêts peut être un choix stratégique, pas une erreur.

Même manette. Deux logiques opposées. Tout dépend de ce que vous construisez.

3. Ce que ça donne, en euros réels

Assez de théorie. Mettons des chiffres.
Prenons un crédit de 300 000 € sur 20 ans, et regardons ce que pèse chaque levier, isolément.

Lisons ce tableau ensemble, parce que le diable est dans le détail.

L’assurance et le dossier sont des gains « purs ».
Déléguer votre assurance : de l’ordre de 14 000 € économisés, sans rien changer à votre niveau de vie. Soigner votre dossier pour gratter 0,25 point : encore ~9 300 €. Aucune contrepartie. Juste de la rigueur et une signature.

Mettez les deux bout à bout : près de 24 000 € que la plupart des gens laissent tout simplement sur la table. Sur un seul crédit.

La durée, elle, n’est pas un cadeau, c’est un arbitrage.
Passer de 25 à 20 ans vous fait économiser ~32 000 € d’intérêts… mais alourdit votre mensualité d’environ 240 € par mois. Ce n’est pas « gratuit ». C’est un choix entre coût total et trésorerie. Et on revient à ce que je disais : ça dépend de ce que vous construisez.

4. La marche à suivre, si je devais résumer

1. 3 à 6 mois avant, nettoyez vos comptes : zéro découvert, une épargne qui rentre, un matelas visible.

2. Ne signez jamais l’assurance groupe par défaut. Faites chiffrer une délégation en parallèle. C’est votre plus gros levier d’économie.

3. Choisissez la durée selon l’objectif, pas selon la mensualité qui « rassure » : courte pour la résidence principale, plus longue assumée pour l’investissement.

4. Déposez en début de mois, et mettez deux banques en concurrence. Toujours.

La vraie leçon n’est pas « voilà comment c’est calculé ». C’est qu’il vous reste trois manettes entre les main et que les actionner vaut, sur un seul crédit, le prix d’une voiture neuve. La question n’est plus de savoir si vous pouvez agir. C’est de savoir si vous allez le faire… ou laisser ces 24 000 € à votre banquier.

La réponse que 9 conseillers sur 10 vont lui donner :
« Oui, désendettez-vous, vous dormirez mieux. »

Ma réponse est plus nuancée.
Et elle tient en une seule question :

Combien vous coûte vraiment cette dette et que peut produire cet argent ailleurs ?

Parce que tous les crédits ne se valent pas, Laurent.

Un crédit signé il y a 4 ans à 1,3 %, ce n’est pas un boulet. C’est un cadeau. De l’argent quasi gratuit que l’inflation grignote pour vous, pendant que votre bien continue de prendre de la valeur et que vos loyers tombent.
Solder ce crédit-là, ce serait détruire l’un des leviers les plus puissants que vous ayez.

À l’inverse, un crédit récent à 3,7 %, sur un bien qui rapporte peu… là, oui, la question du remboursement mérite d’être posée.

Donc avant de tout solder, Laurent, je lui pose trois questions :

▪️ Quel est le taux réel de chaque crédit ? (un par un, pas en bloc)
▪️ Que pourrait produire cet argent, placé ailleurs, net de fiscalité et de risque ?
▪️ Êtes-vous capable — ou accompagné — pour piloter cet investissement ?

Appliquons-les à votre situation, concrètement.
Vous avez 400 000 € de dette et 600 000 € qui arrivent. La vraie question n’est pas « tout ou rien ». C’est : qu’est-ce que je solde, et qu’est-ce que je garde ?

Étape 1 : Triez vos 3 crédits par taux.
Posez-les sur la table, du plus cher au moins cher. Imaginons :

◦ Crédit A : 150 000 € restants à 1,4 % (signé il y a 5 ans)
◦ Crédit B : 130 000 € restants à 1,6 %
◦ Crédit C : 120 000 € restants à 3,7 % (signé récemment)

Étape 2 : Soldez le cher, gardez le bon marché.
Le crédit C à 3,7 % ? L’éteindre a du sens : peu de chances que votre argent fasse mieux que 3,7 % net, sans risque. Vous le soldez. ~120 000 € utilisés.

Mais les crédits A et B, à 1,4 % et 1,6 % ? Les solder serait un gâchis.
Vous les remboursez avec des euros qui valent de moins en moins, pendant que l’inflation tourne autour de 3 %. Traduction : votre dette vous coûte moins cher que l’érosion de la monnaie. En termes réels, la banque vous paie presque pour garder ces crédits.

Étape 3 : Faites travailler le reste.
Il vous reste alors près de 480 000 € (600 000 − 120 000). Et c’est là que tout se joue.

Si vous aviez tout soldé, vous seriez « tranquille »… avec 200 000 € qui dorment et deux crédits quasi gratuits éteints pour rien.
En triant, vous gardez deux leviers à 1,5 %, et vous disposez de 480 000 € à déployer.

C’est ça, démultiplier ses forces : votre argent travaille d’un côté, l’argent quasi gratuit de la banque travaille de l’autre. Vous avancez sur deux jambes au lieu d’une. Tant que ce que vous construisez rapporte plus que 1,5 % net, la dette n’est plus un poids, c’est un multiplicateur.

Parce que voilà le garde-fou, et il est essentiel :
garder ses crédits pour investir ailleurs n’a de sens que si vous savez investir. Si la réponse est « je ne sais pas trop », alors solder n’est pas une erreur. C’est de la sagesse.

Et sur un arbitrage de cette ampleur : 600 000 €, ce n’est pas rien ne décidez jamais seul, sur un coin de table. Un vrai audit patrimonial se rentabilise mille fois.

Solder, ce n’est jamais une faute. Mais solder par réflexe, sans avoir fait ce calcul, c’est parfois laisser filer le levier le plus puissant qui existe : le temps, combiné à l’argent des autres. La bonne décision n’est pas « oui » ou « non ». C’est « j’ai compris l’arbitrage, et je choisis en conscience ».

Vous avez une question sur votre stratégie patrimoniale ? Répondez à ce mail. Je lis tout. ⬇️

Cette semaine, je ne vais pas vous parler d’argent.

Je connais l’une des institutrices d’une école, près de chez moi.
Et ce qu’elle m’a raconté, ces derniers jours, m’a profondément remué.

Dans sa classe, un petit garçon de 8 ans vient de perdre sa maman, après une longue maladie.

Et autour de lui, toute l’équipe, les maîtres, les maîtresses, s’est serré les coudes. Discrètement. Sans le crier. Juste en étant là, jour après jour, pour qu’un petit bonhomme de 8 ans trouve, dans sa classe, un point fixe quand tout vacillait à la maison.

Ce n’est écrit dans aucune fiche de poste.
Personne ne les paie pour ça.

Je passe mon année à vous parler de patrimoine, de rendement, d’actifs, de transmission.
Mais il existe un capital qui ne s’achète pas, et qui ne figure sur aucun acte notarié : ce que ces femmes et ces hommes déposent, chaque jour, dans la tête et le cœur de nos enfants.

On parle beaucoup de la valeur d’un bien, d’un portefeuille, d’une entreprise.
On parle rarement de celle d’un instituteur.
Mal payés. Trop peu libres dans leur métier. Et pourtant en première ligne, sur ce qui compte le plus.

Alors aujourd’hui, pas de lien à cliquer. Pas de formation. Rien à vendre.

Juste un immense merci.
À tous les profs qui lisent cette newsletter et je sais qu’ils sont nombreux.
Vous bâtissez la seule richesse qui ne se dévalue jamais.

En synthèse

Votre taux n’est pas un verdict. C’est un assemblage et trois briques sont entre vos mains.

La dette n’est pas un ennemi. C’est un outil. À condition de savoir s’en servir.

Et la vraie richesse… ne tient pas toujours dans un tableau d’amortissement.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail.

Damien

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Il y a quelques jours, je regardais Djokovic sur le central de Roland Garros.

39 ans. Premier set perdu. Un adversaire de 17 ans son cadet, porté par un Chatrier en ébullition.

Et pourtant.

Il a tenu. Il a géré. Il a gagné.

Pas avec éclat. Avec méthode.

Je me suis dit : c’est exactement ça, construire un patrimoine.

Ce n’est pas toujours brillant. Ce n’est pas toujours évident. Mais ceux qui jouent long terme finissent par s’imposer.

Cette semaine, je vous explique un mécanisme qui incarne parfaitement cette philosophie.

Le démembrement de propriété.

Vous en avez sûrement entendu parler. Je parie que personne ne vous l’a vraiment expliqué.

C’est ce qu’on fait aujourd’hui.

Bonne lecture.

Damien

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La France frappe son or. Est-ce que vous devriez en acheter ?

La Monnaie de Paris a lancé cette semaine le Marianne-or.

Une première depuis un siècle : une pièce d’investissement en or pur, un bullion, frappée par l’institution française.

Quatre formats, tous en or 999 millièmes. Du dixième d’once à l’once entière.

Le timing n’est pas anodin.

L’or a progressé de 65% en 2025. Les banques centrales diversifient leurs réserves. Les marchés cherchent des refuges. Et l’État français qui affiche un déficit attendu à 6% du PIB cette année lance une pièce en or.

L’ironie n’aura échappé à personne.

Mais la vraie question, c’est : est-ce que vous devriez en acheter ?

Mon analyse en 3 points.

1. L’or n’est pas un investissement. C’est une assurance.

Il ne génère pas de revenus. Il ne crée pas de cashflow. Il ne se démultiplie pas par effet de levier.

C’est une réserve de valeur. Un bouclier contre la dépréciation monétaire. Rien de plus, rien de moins.

Si vous n’avez pas encore d’immobilier locatif, d’épargne investie, de diversification financière... l’or n’est pas votre priorité.

2. Si votre patrimoine est déjà construit, oui, l’or a sa place.

Entre 5 et 10% de votre allocation. Pas plus. Sur des horizons longs.

3. Le Marianne-or : bon produit, source solide.

La Monnaie de Paris, c’est plus de 1 000 ans d’histoire. Le sous-jacent est sérieux. Mais la vente publique n’ouvre que le 16 juin.

Vous avez le temps de réfléchir. Prenez-le.

Le démembrement de propriété - Tout comprendre ?

Le démembrement de propriété : ce que c’est, comment ça marche, et pourquoi ça devrait vous intéresser.

Commençons par les bases.

Quand vous possédez un bien en pleine propriété, vous avez simultanément trois droits :

• Le droit d’utiliser le bien

• Le droit d’en percevoir les revenus — les loyers

• Le droit d’en disposer — vendre, donner, transmettre

Le démembrement, c’est couper ces droits en deux parties distinctes, détenues par deux personnes différentes.

D’un côté : l’usufruit. Le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. Celui qui le détient s’appelle l’usufruitier.

De l’autre : la nue-propriété. La carcasse juridique du bien. Vous êtes propriétaire sur le papier — mais sans revenus et sans jouissance pendant la durée du démembrement. Celui qui la détient s’appelle le nu-propriétaire.

À l’extinction de l’usufruit — au terme de la durée fixée — le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. Sans frais de mutation. Sans impôt supplémentaire.

Un exemple concret pour que ça soit limpide.

Vous achetez aujourd’hui la nue-propriété d’un appartement.

Valeur en pleine propriété : 280 000€ Vous payez (décote de 30%) : 196 000€

Pendant 10 ans : l’usufruitier perçoit les loyers, gère le bien, paie les charges. Vous ne touchez rien. Vous ne gérez rien. Vous ne déclarez rien.

Au terme des 10 ans : l’usufruit s’éteint automatiquement. Vous récupérez la pleine propriété — sans droits de mutation, sans impôt supplémentaire.

Le bien vaut maintenant 330 000€.

Vous avez investi 196 000€. Vous récupérez un bien à 330 000€.

C’est ça, le démembrement.

Les avantages fiscaux — ceux qui changent tout.

✅ Zéro revenu foncier pendant toute la durée. Pas de loyers perçus = pas d’impôt sur les revenus locatifs. Sur une TMI à 45%, c’est considérable.

✅ Pas d’IFI sur la valeur de la nue-propriété. C’est l’usufruitier qui déclare la pleine valeur à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Pas vous.

✅ Décote à l’achat. Vous entrez sur le marché à prix réduit. La mécanique financière est favorable dès le départ.

Pour qui c’est fait ?

Ce mécanisme est pertinent si :

→ Vous êtes fortement fiscalisé (TMI 30% ou 45%) et vous ne voulez pas alourdir votre base imposable

→ Vous êtes en phase de capitalisation et vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires aujourd’hui

→ Vous avez un horizon minimum de 10 ans

→ Vous préparez votre retraite sans vouloir payer d’impôts pendant la phase de constitution

Les pièges à éviter.

⚠️ La liquidité. Un bien en nue-propriété se revend moins facilement. Ce n’est pas fait pour ceux qui ont besoin de récupérer leurs fonds rapidement.

⚠️ Le choix de l’usufruitier. Sa qualité de gestion impacte directement l’état du bien à terme.

⚠️ La durée. Plus le démembrement est long, plus la décote est importante mais plus vous attendez. Adaptez à votre horizon réel.

Et si vous vouliez appliquer ça sans acheter un appartement ?

C’est là que ça devient très accessible.

La SCPI permet d’acheter des parts en nue-propriété avec des tickets d’entrée à partir de quelques milliers d’euros.

Même logique. Mêmes avantages fiscaux. Même décote à l’achat.

Mais sans les contraintes de l’immobilier physique : pas de gestion locative, pas de locataire à gérer, pas de travaux à superviser.

Transparence totale : je travaille avec la SCPI Eden, gérée par Advenis REIM, dans le cadre d’un partenariat commercial avec Eden investissement. Je vous en parle parce que le raisonnement tient pas pour vous vendre quelque chose à tout prix.

La SCPI Eden investit sur des actifs immobiliers en Europe, avec une présence locale sur chaque marché. Diversification géographique réelle, cible de rendement brut à 6,5% sur 10 ans.

2 parts offertes 🎁 d’une valeur de 50€ chacune avec le code FOCUS lors de votre souscription sur le site www.eden-investissement.com.

En savoir plus

Mélanie, excellente question. Et la réponse dépend de deux choses : votre régime fiscal, et le niveau d’accompagnement que vous souhaitez.

Avez-vous vraiment besoin d’un expert-comptable ?

Pas forcément. Ça dépend de votre régime.

En location nue au micro-foncier (revenus < 15 000€/an) → déclaration simple, pas obligatoire. En LMNP au micro-BIC → idem, ça reste gérable seul.

En revanche, dès que vous passez au régime réel, nu ou LMNP, la comptabilité devient technique. Amortissements, déductions de charges, liasse fiscale. Là, un expert-comptable devient indispensable.

Et en SCI à l’IS ? Obligatoire.

Classique ou en ligne ?

En ligne (Dougs, Indy, Comptastart...) : idéal si vous êtes autonome, situation simple, et que vous voulez optimiser vos coûts. Tarifs 2 à 3 fois moins élevés. Efficace pour les profils qui savent exactement ce qu’ils veulent.

Classique : indispensable dès que votre situation se complexifie — plusieurs biens, montage en SCI, stratégie fiscale à construire sur le long terme. La relation humaine et le conseil personnalisé ont une valeur que le digital ne remplace pas encore.

Mon conseil, Mélanie : avant de choisir votre comptable, définissez votre régime fiscal avec votre notaire ou un CGP. C’est cette décision-là qui conditionne tout le reste.

Vous avez une question sur votre stratégie patrimoniale ? Répondez à ce mail. Je lis tout. ⬇️

Conclusion

Cette semaine, on a mis les mains dans un mécanisme ancien, puissant, et massivement sous-utilisé.

Le démembrement n’est pas réservé aux grandes fortunes. Il n’est pas réservé aux juristes. Il est accessible à quiconque comprend le raisonnement et décide de l’appliquer avec méthode.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail.

Damien

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⚠️ DISCLAIMER
Ce contenu est réalisé dans le cadre d’un partenariat commercial avec Advenis Wealth Management, société de gestion de la SCPI Eden. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCPI est un produit long terme (horizon recommandé : 8 à 10 ans minimum) soumis à des risques de liquidité. Avant toute souscription, lisez attentivement les documents réglementaires disponibles sur le site de la société de gestion.

Cette semaine, j’ai reçu plusieurs messages.

Pas des questions sur les taux. Pas des questions sur la fiscalité. Pas des questions sur quel dispositif choisir.

Des messages de personnes qui m’ont dit :

“Damien, j’ai compris.”

Compris quoi ?

Que ce qui fait la différence entre celui qui investit et celui qui n’investit jamais, c’est pas la stratégie.

C’est la vision.

C’est de savoir pourquoi tu construis avant de savoir comment.

Parce qu’une bonne stratégie sans cap défini, c’est une voiture de course sans volant.

Ça va vite. Dans le mur.

Et ces messages-là, ils me touchent vraiment.

Parce que c’est ça mon boulot au fond.

Pas juste te parler de levier fiscal ou de rendement locatif.

Te donner les clés pour construire quelque chose qui a du sens pour toi.

Alors cette semaine, on parle marchés financiers, Livret A, création d’entreprise, podcast et IA.

Mais derrière chaque sujet, il y a toujours la même question :

Est-ce que tu construis ou est-ce que tu subis ?

C’est parti. ⬇️

Bonne lecture.

Damien

PS. Un like, un partage ou un commentaire : ça me fait plaisir… et ça fait plaisir aux algorithmes. Tout le monde est content 😉

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Le Livret A vient de vivre son pire mois d'avril depuis 2009.

1,28 milliard d’euros retirés en un seul mois.

Les médias titrent sur le “désamour des Français pour leur épargne préférée”.

Moi, je vois autre chose.

Pendant ce temps, l’inflation grignote votre pouvoir d’achat. Mois après mois. Silencieusement.

Voilà ce que ça veut dire concrètement :

Vous perdez de l’argent en croyant en gagner.

Le Livret A n’a jamais été un outil de construction patrimoniale. C’est une tirelire. Pratique pour les imprévus. Catastrophique comme stratégie long terme.

Alors oui, certains retirent leur argent parce qu’ils n’ont plus le choix — les fins de mois sont dures.

Mais les autres ?

Les autres cherchent où mettre cet argent pour qu’il travaille vraiment.

Et c’est exactement là que tout se joue.

La vraie question n’est pas “faut-il vider son Livret A ?”

C’est : où va cet argent ensuite ?

C’est ce qu’on voit dans le dossier de cette semaine. ⬇️

Les marchés atteignent des records. Et vous, vous faites quoi ?

Cette semaine, le S&P 500 et le Nasdaq inscrivent de nouveaux records historiques.

Wall Street monte.

Les bourses asiatiques s’envolent sur l’IA.

L’Europe rebondit.

Et dans ma boîte mail, je reçois toujours la même question :

“Damien, c’est le bon moment pour investir ou il vaut mieux attendre ?”

Je vais vous répondre franchement.

Cette question est un piège.

Parce que derrière elle, il y a une croyance très répandue : qu’il existe un “bon moment” pour entrer sur les marchés. Un moment parfait. Une fenêtre idéale.

Cette fenêtre n’existe pas.

Ce ne sont pas des amateurs.

Ce sont des professionnels très bien rémunérés pour analyser les marchés en permanence.

Des équipes entières. Des modèles sophistiqués. Des informations en temps réel. Et pourtant.

Sur 10 ans, 9 gérants sur 10 font moins bien qu’un simple ETF qui réplique l’indice.

Pourquoi ? Deux raisons.

Les frais d’abord. Un fonds actif prélève entre 1,5% et 2,5% par an. Un ETF, c’est 0,10% à

0,20%. Sur 20 ans, cet écart représente une fortune.

Le timing ensuite. Même les professionnels ratent les meilleures séances boursières. Or sur les marchés, manquer les 10 meilleures journées d’une année suffit à anéantir l’essentiel de la performance annuelle.

La conclusion est simple : ce n’est pas le timing qui fait la performance. C’est la régularité.

Concrètement, comment investir sans se tromper de méthode ?

Trois principes que j’applique moi-même.

1. Investir régulièrement, pas massivement

Plutôt que de chercher le bon moment pour placer 10 000 euros d’un coup, investissez 500 euros par mois. Vous lisez votre prix d’entrée. Vous supprimez la question du timing.

Vous construisez une discipline.

2. Diversifier géographiquement

S&P 500 pour la croissance américaine. Euro Stoxx pour l’Europe. Marchés émergents pour le potentiel long terme. Pas les trois en même temps nécessairement. Mais ne jamais tout concentrer sur une seule zone géographique.

3. Choisir le bon outil

C’est là que beaucoup perdent du temps. Entre les frais cachés, les interfaces complexes, les comptes qui ne donnent accès qu’à certains marchés... beaucoup d’investisseurs abandonnent avant même d’avoir commencé.

L’outil que j’utilise personnellement c’est Freedom24. Je l’ai choisi car c’est un courtier européen régulé, dont la société est coté au Nasdaq, et c’est conforme MiFID II. Un seul compte pour accéder aux marchés américains, européens et asiatiques. Interface claire. Service client en français.Gestionnaire dédié.

Et jusqu’au 31 août 2026 : 0% de commission sur actions et ETF pendant 12 mois à l’ouverture d’un compte.

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La commission zéro s’applique uniquement aux transactions sur actions et ETF. Des frais et charges supplémentaires peuvent s’appliquer. L’offre est disponible uniquement dans certaines régions sélectionnées.

En synthèse

Les marchés montent. Les marchés baissent. Les marchés font peur. Les marchés

donnent confiance.

Et pendant ce temps, ceux qui investissent régulièrement, sur des supports diversifiés, avec des frais maîtrisés... construisent.

Tranquillement. Méthodiquement. Sans se poser la question du bon moment.

Parce que le bon moment, c’est maintenant.

C’était aussi il y a 6 mois.

Ce sera encore dans 6 mois.

Laura, tu as une chance que tu ne réalises pas encore.

Tu es encore salariée.

Et c’est précisément maintenant que tu dois agir. Pas dans 6 mois. Pas après l’immatriculation. Maintenant.

La plupart des créateurs arrivent dans les banques avec leur Kbis chaud et zéro historique financier. Toi, tu as encore une fiche de paie. C’est ton actif le plus précieux en ce moment — et il a une date de péremption.

Voilà les 3 choses à faire avant de quitter ton emploi :

1. Emprunte maintenant si tu as un projet immobilier. Résidence principale, investissement locatif, peu importe. Tes revenus salariés sont ton meilleur argument. Dans 12 mois, ce levier aura disparu.

2. Constitue une réserve de trésorerie personnelle. Minimum 6 mois de charges fixes. Les premières années sont imprévisibles. Cette réserve, c’est ce qui te permet de décider sereinement sans subir.

3. Anticipe ta protection sociale. Mutuelle, prévoyance, complémentaire retraite tout ça disparaît avec le salariat. Ce n’est pas une contrainte. C’est une stratégie à construire avant de sauter.

La vraie question n’est pas “serai-je finançable après ?”

C’est : est-ce que j’utilise la fenêtre que j’ai encore ?

La plupart des créateurs la ratent. Pas toi, Laura.

Tu as une question sur ta stratégie patrimoniale ? Réponds à ce mail. Je lis tout. ⬇️

La Réponse au dernier Quizz : “Depuis 2026, quel est le nouveau taux de prélèvements sociaux sur vos revenus de placement (dividendes, PEA, assurance-vie) ?” est la réponse B : 18,6%.

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Depuis janvier 2026, combien de logements ont été reclassés automatiquement sans travaux ?

Celui-là, il me tient à cœur.

Depuis 2018, Emilien est dans l’aventure Focus & You.

Pas dans les coulisses. Vraiment dans l’aventure.

On s’envoie des vocaux à 7h du matin sur l’IA. Des WhatsApp à 23h sur l’immo. Des threads interminables sur l’entrepreneuriat, les marchés, la création de contenu.

Et un jour on s’est dit : si c’est bon pour nous, c’est bon pour vous.

Alors on a allumé le micro.

Le format est simple. Une heure. Deux entrepreneurs. Les vrais sujets, sans filtre, sans script, sans langue de bois.

Premier épisode déjà en ligne. On parle d’IA, de ce que ça change vraiment dans nos métiers, et de ce que personne n’ose dire franchement.

Et maintenant, j’ai une question pour vous :

C’est quoi le sujet que vous voulez qu’on démonte en prochain épisode ?

Immo ? Fiscalité ? Création d’entreprise ? IA ? Répondez à ce mail. Les meilleurs sujets, c’est vous qui les donnez.

Conclusion

Vous avez lu jusqu’ici.

Ça veut dire quelque chose.

Ça veut dire que vous êtes pas là par hasard. Que vous cherchez pas juste des infos. Que vous cherchez à construire quelque chose de solide.

Et c’est exactement les personnes avec qui j’aime travailler.

Pas celles qui veulent un coup de baguette magique. Pas celles qui cherchent LA stratégie miracle.

Celles qui ont compris qu’on construit un patrimoine comme on construit une entreprise.

Avec une vision. Avec méthode. Avec les bons partenaires autour de soi.

Si vous sentez que c’est le moment de passer à l’étape suivante — structurer votre patrimoine, optimiser votre fiscalité, investir avec une vraie stratégie adaptée à votre situation — alors on devrait se parler.

👉 Réservez un appel stratégique

30 minutes. Sans engagement. Pour voir ensemble où vous en êtes et ce qu’on peut construire.

Et si vous n’êtes pas encore prêt, c’est OK.

Continuez à lire. Continuez à apprendre.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail.

Damien

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"Investir comporte toujours un risque de perte en capital. Les performances passées ou les prévisions ne garantissent pas les résultats futurs. L’accès à un instrument d’investissement particulier est soumis à un test d’adéquation. Faites vos propres recherches avant de prendre toute décision d’investissement. Il est important de consulter un conseiller financier avant de prendre toute décision d’investissement. La commission zéro s’applique uniquement aux transactions sur actions et ETF. Des frais et charges supplémentaires peuvent s’appliquer. L’offre est disponible uniquement dans certaines régions sélectionnées."

Ce dimanche matin, je veux vous poser une question simple.

Quelle part de votre niveau de vie futur dépend encore de l’État ?

Si la réponse vous met un peu mal à l’aise... c’est normal. Et c’est exactement pour ça que j’ai écrit cette édition.

On va parler de dette, de retraite privée, de SCPI, de Floride, et d’une question d’une lectrice qui résume ce que beaucoup vivent en silence.

Bonne lecture.

Damien

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Voici ce que vous allez apprendre avec cette édition de « Focus Patrimoine » ⤵️

• Pourquoi la dette française est un problème pour vous et pas pour les économistes

• Comment construire une vraie retraite privée en 5 briques (sans tomber dans le piège du produit miracle)

• La question de Jeanne : auto-entrepreneur, peut-elle investir dans l’immo ?

• Mon coup de cœur cette semaine : ce que la Floride m’a appris sur la liberté financière

La dette à 115 % du PIB. Et si c’était votre problème ?

Les chiffres sont tombés récemment…

La dette publique française dépasse désormais 115 % du PIB. Le déficit reste au-dessus de 5 %.

Et dans les médias ?

On en parle comme d’un sujet technique. Réservé aux économistes. Aux experts.

Moi je vous dis le contraire.

C’est votre sujet.

Parce qu’un État qui traîne cette dette-là, c’est un État qui a de moins en moins de marge. Moins de marge pour l’école. Moins de marge pour la santé. Moins de marge pour... la retraite.

Et ça ne veut pas dire que la retraite va disparaître du jour au lendemain. Non. Ce serait trop simple.

Ça veut dire quelque chose de plus sournois. Une accumulation de petites dégradations. Un peu plus d’âge requis. Un peu moins de pouvoir d’achat. Un peu plus de pression sur votre patrimoine privé.

Et au bout de 15 ans ? Vous vivez moins bien que prévu.

Le Conseil d’Orientation des Retraites lui-même projette un système en déficit à l’horizon 2030. Et qui se dégrade encore après.

Ce n’est pas une opinion. C’est une projection officielle.

La vraie question, elle est là : Quelle part de votre niveau de vie futur dépend encore de l’État ?

👉 Si la réponse est “beaucoup”... lisez la suite.

Ne comptez plus sur l’État pour votre retraite. Voici comment construire la vôtre.

Cette semaine, j’ai sorti une nouvelle vidéo sur ma chaîne.

Le sujet : comment la dette française va impacter directement votre niveau de vie à la retraite. Et surtout : comment construire une architecture patrimoniale qui ne dépend pas d’un système sous tension.

Avant de vous donner les 5 briques, un point de méthode.

Beaucoup de gens cherchent le meilleur placement. Comme si un seul outil pouvait résoudre un problème aussi lourd que la retraite.

C’est une erreur.

Une retraite privée sérieuse, ça ne se construit pas avec un seul outil. Ça se construit comme une architecture. Plusieurs couches. Plusieurs logiques. Plusieurs horizons.

Voici comment je la raisonne.

🧱 Brique 1 : Le socle public. Ne pas l’ignorer, ne plus en dépendre.

La retraite publique va continuer d’exister. Je ne suis pas en train de vous dire de tout ignorer.

Mais si vous visiez 3 000 € par mois pour vivre confortablement et que le système vous en donne entre 1 500 et 1 900 €...

Il manque plusieurs centaines d’euros par mois.

Et ce manque-là, vous ne le comblerez pas au dernier moment.

🧱 Brique 2 : L’immobilier physique. L’accélérateur.

C’est clairement mon terrain de jeu.

Pourquoi ? Parce qu’il permet d’utiliser l’effet de levier bancaire. Avec une mise de départ limitée, vous prenez le contrôle d’un actif important. Les loyers remboursent une partie du crédit. Vous créez du capital dans le temps.

Et selon la stratégie : colocation, immeuble de rapport, location meublée... plusieurs façons d’optimiser le rendement.

Là où beaucoup se trompent ?

Ils confondent vitesse et équilibre.

L’immobilier physique peut aller vite. Mais il concentre aussi des risques : vacance locative, travaux, fiscalité locale, réglementation changeante.

Si l’environnement fiscal évolue (et il va évoluer), vous n’avez pas intérêt à avoir 100 % de votre stratégie sur une seule brique.

🧱 Brique 3 : Les placements financiers. La souplesse.

Beaucoup d’investisseurs immobiliers sous-estiment cette brique.

Ils ont compris le levier. Ils ont compris la pierre. Mais ils oublient que l’immobilier est illiquide.

Un PEA, un compte-titres, des ETF bien choisis.

Ce n’est pas là pour remplacer l’immobilier. C’est là pour corriger ses limites.

Liquidité. Investissement fractionné. Exposition à la croissance mondiale. Souplesse.

Et surtout : éviter de mettre tout votre patrimoine sur un seul moteur.

🧱 Brique 4 : La SCPI. Mutualiser le risque immo.

Je suis transparent avec vous : je travaille avec Eden Investissement qui distribue la SCPI Eden. Je vous en parle parce que je crois au raisonnement, pas pour vous vendre quelque chose à tout prix. Vous jugerez par vous-même.

Là où l’immobilier physique vous donne du levier et du contrôle, la SCPI vous donne de la mutualisation.

Plusieurs immeubles. Plusieurs locataires. Plusieurs zones géographiques. Une gestion déléguée.

Et dans un contexte où on parle beaucoup du risque France, du risque fiscal, du risque réglementaire...

Le fait d’avoir une partie de son exposition immobilière sur des véhicules capables d’investir en Europe peut avoir beaucoup de sens.

C’est exactement ce que fait SCPI Eden : une diversification géographique européenne, pour ne pas concentrer tous vos risques sur un seul marché local.

👉 Si vous voulez regarder ça de plus près : deux parts offertes (valeur 50 € chacune) avec le code FOCUS lors de votre souscription sur le site Eden Investissement pour un investissement minimum de 3000 euros.

En savoir plus

🧱 Brique 5 : La nue-propriété. Le timing patrimonial.

Beaucoup pensent qu’investir, c’est forcément chercher du revenu immédiat.

Pas toujours.

Si vous êtes encore en phase active et que vous n’avez pas besoin de cashflow supplémentaire tout de suite...

La vraie question est différente : Comment préparer un revenu futur au bon moment, sans alourdir inutilement la fiscalité aujourd’hui ?

C’est là que la nue-propriété devient intéressante.

Vous achetez aujourd’hui avec une décote. Vous ne touchez pas les revenus pendant la période de démembrement. Vous récupérez la pleine propriété plus tard, au m oment où vous en avez vraiment besoin.

Ce n’est pas un gadget fiscal. C’est un outil de timing patrimonial. D’ailleurs, c’est quelque chose qui se met en place très facilement avec la SCPI Eden.

📌 En résumé

Vous n’êtes plus dans la chasse au placement à la mode. Vous êtes dans une vraie architecture patrimoniale, pensée en fonction de votre horizon, de votre fiscalité et de votre besoin futur.

La dette ne vous oblige pas à paniquer. Elle vous oblige à être plus sérieux.

Un État sous tension budgétaire, c’est la fin du confort intellectuel. Vous ne pouvez plus croire qu’un seul outil suffira. Vous ne pouvez plus attendre.

👉 La vidéo complète est disponible sur ma chaîne YouTube. Je vous mets le lien ici.

C’est une des questions que j’entends très souvent.

Et je vais vous dire quelque chose que la plupart des conseillers bancaires ne vous diront jamais :

Les banques ne bloquent pas les auto-entrepreneurs. Elles bloquent les dossiers mal préparés. Nuance essentielle.

Voici ce que Jeanne, et tous les indépendants dans sa situation, doivent comprendre.

Le vrai problème : la lecture des revenus. En tant qu’auto-entrepreneur, vos revenus sont lus différemment par une banque. Un salarié présente ses 3 dernières fiches de paie. Simple, lisible, rassurant.

Vous ? On va regarder vos 3 derniers bilans (ou déclarations 2035/2042 C Pro). La banque va retenir une moyenne. Et souvent, elle va appliquer une décote.

Ce n’est pas de la discrimination. C’est de la gestion du risque.

Alors comment renverser la situation ?

✅ Ce que vous devez faire avant de pousser la porte d’une banque

1. Stabiliser vos revenus sur 3 ans minimum

Si vous êtes en début d’activité ou si vos revenus fluctuent beaucoup, attendez. Pas indéfiniment. Mais construisez d’abord un historique solide.

2. Soigner votre dossier fiscal

Paradoxe classique : l’indépendant qui optimise ses impôts à fond se retrouve avec des revenus déclarés trop faibles pour emprunter.

Il faut trouver le bon équilibre entre optimisation fiscale et capacité d’emprunt. Ce n’est pas le même curseur selon que vous voulez investir dans 6 mois ou dans 3 ans.

3. Construire un apport solide

Là où un salarié peut parfois emprunter sans apport, l’auto-entrepreneur va presque toujours en avoir besoin au début.

Pas pour “payer” le bien. Mais pour rassurer la banque sur votre capacité à gérer un imprévu.

4. Choisir la bonne structure

Selon votre régime (micro-BIC, BIC réel, SCI, holding à terme), la lecture de votre dossier par la banque sera radicalement différente. C’est ici que le conseil fait toute la différence.

5. Multiplier les banques

Ne faites jamais confiance à un seul établissement. Certaines banques sont bien meilleures que d’autres sur les profils d’indépendants. Un courtier spécialisé peut changer le résultat du tout au tout.

📌 En résumé pour Jeanne

Ce n’est pas la banque votre problème. C’est la façon dont votre dossier est présenté. Construisez votre historique. Dosez votre optimisation fiscale. Entourez-vous des bons interlocuteurs. L’immobilier est accessible pour les indépendants. Pas sans préparation. Mais accessible.

📩 Vous avez une question stratégique sur votre patrimoine ? 👉 Posez-la ici : https://tally.so/r/mejRM0

Je sélectionne une question chaque semaine. Peut-être la vôtre.

La Réponse au dernier Quizz : “Un dirigeant de SAS se verse 5 000€ de salaire brut par mois. Combien lui reste-t-il net après charges patronales et salariales ?” est la réponse C: 2750 €.

Quand une société dépense 5 000€ pour rémunérer son président, ce montant inclut déjà les charges patronales. On divise donc par 1,42 pour retrouver le brut : soit environ 3 520€. Sur ce brut, les charges salariales (~22%) viennent encore rogner 775€. Il reste 2 750€ net en poche. La société a sorti 5 000€. Le dirigeant en touche 2 750€. C'est le jeu des cotisations sociales à deux étages, que beaucoup de créateurs d'entreprise découvrent trop tard.

---

Depuis 2026, quel est le nouveau taux de prélèvements sociaux sur vos revenus de placement (dividendes, PEA, assurance-vie) ?

Ce que 3 semaines en Floride m’ont appris sur la liberté financière !

Je rentre tout juste. 3 semaines aux États-Unis. Floride principalement. Et j’ai pu observer quelque chose que vous ne sentez pas en France. Quelque chose dans l’air. Ce n’est pas la chaleur. Ce n’est pas les palmiers. C’est le rapport à l’argent. Et à l’État.

Là-bas, personne n’attend que le gouvernement s’occupe de sa retraite. Ce n’est pas un choix militant. Ce n’est pas une idéologie. C’est juste... culturel. Un Américain, dès le début de sa vie active, pense à son 401(k), son IRA, ses investissements privés. Il ne se demande pas si l’État va tenir. Il part du principe qu’il ne doit pas compter dessus.

Et ça change tout.

Ça change la façon dont il épargne. La façon dont il investit. La façon dont il regarde son travail, non pas comme une fin, mais comme un moyen de construire. En France, on a été culturellement bercés par une promesse : “L’État s’occupe de vous.”

Et cette promesse-là, elle se fissure. Pas brutalement. Doucement. Sournoisement. C’est exactement le sujet du dossier de cette semaine. Mon coup de cœur, ce n’est pas un livre. Ce n’est pas un podcast. C’est un état d’esprit. Celui d’une société qui a intégré, depuis des générations, que la liberté financière ne s’obtient pas.

Elle se construit. Seul. Activement. Tôt.

J’aime la France profondément et je peux que l’on a les outils en France. On a les lois. On a les dispositifs. Ce qui manque, c’est la mentalité. Et ça... ça commence par des décisions concrètes. Pas demain. Maintenant.

Conclusion

Construire son patrimoine, c’est pas une question de chance. C’est une question de décisions.

Prises tôt. Prises lucidement. Et prises sans attendre que quelqu’un s’en occupe à votre place.

C’est tout ce que je vous souhaite cette semaine.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail.

Damien

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Cette newsletter est produite à titre purement informatif et pédagogique. Elle ne constitue en aucun cas un conseil en investissement, un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé.
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Avant toute décision d'investissement, je vous recommande de consulter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, habilité et enregistré auprès de l'ORIAS, qui pourra analyser votre situation personnelle.
Focus Patrimoine est une publication de Focus & You. 

Je viens de rentrer d’un road trip en famille en Floride.

Trois semaines de vacances en famille. Ok, on a séché une petite semaine d’école 🫣.

Malgré les 6 heures de décalage horaire à gérer au retour, vous avez quand même votre newsletter dans la boîte mail à 8h.

Parce que construire un patrimoine solide, ça ne prend pas de vacances. Et vous non plus, je le sais.

Cette semaine on parle de diversification, de fiscalité, et de ce que la plupart des investisseurs font dans le mauvais ordre depuis des années.

Bonne lecture

Damien

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Le vrai problème de la plupart des investisseurs immobiliers ? Ils ont tout misé sur une seule case.

Depuis le début de l’année, je l’observe partout autour de moi.

Des gens sérieux. Des gens qui ont bien travaillé. 2, 3 biens immobiliers. Un patrimoine construit avec rigueur.

Et pourtant, quand je regarde leur bilan global, je vois toujours la même chose :

→ 90% du patrimoine en immobilier → Le reste sur un Livret A à 2,4% → Zéro exposition aux marchés financiers

Ce n’est pas une stratégie. C’est une concentration de risque.

Je ne dis pas que l’immobilier est dangereux. Je dis que mettre tous ses œufs dans le même panier, même un beau panier, c’est une erreur de structure.

Changement de loi fiscale. Vacance locative. Marché qui se retourne. On l’a tous vu. Et ceux qui n’avaient rien d’autre ont souffert.

Alors personnellement, ma stratégie depuis 3 ans, c’est quoi ?

Je réinvestis systématiquement une partie des revenus générés par mon immobilier et mes activités dans des actifs financiers.

L’objectif est simple : construire une rente autonome de l’immobilier. Deux moteurs indépendants. Deux sources de revenus. Deux niveaux de protection.

Et le véhicule que je préfère pour ça, ce sont les ETF.

C’est quoi un ETF ?

Un ETF, c’est un fonds coté en bourse qui réplique la performance d’un indice. En une seule transaction, vous investissez dans des centaines d’entreprises. Des frais réduits. Une transparence totale. Une accessibilité immédiate. Concrètement, voilà la base d’un portefeuille simple et solide, celui que j’utilise comme point de départ :

ETF n°1 : S&P 500 Les 500 plus grandes entreprises américaines. Apple, Microsoft, Amazon, Nvidia... C’est le moteur de croissance du portefeuille. Sur 20 ans, c’est l’indice le plus performant au monde.

ETF n°2 : Euro Stoxx 50 Les 50 champions européens. LVMH, Sanofi, ASML, TotalEnergies... Une exposition Europe solide, avec des valorisations encore raisonnables en 2026. Frais autour de 0,10% très compétitif.

ETF n°3 : MSCI Emerging Markets Chine, Inde, Brésil, Taiwan, Corée du Sud... Plus de volatilité, mais un potentiel de croissance que les marchés développés n’ont plus. C’est le satellite du portefeuille pas le cœur.

⚠️ Erreur classique à éviter : prendre à la fois un ETF S&P 500 ET un ETF MSCI World. Le World contient déjà 65% d’actions américaines. Vous payez deux fois pour une exposition quasi identique. Ce n’est pas de la diversification, c’est de la duplication.

Le bon outil que j’utilise pour accéder à tout ça ?

J’utilise Freedom24 : courtier européen régulé, coté au Nasdaq, conforme MiFID II. Un seul compte pour accéder aux marchés américains, européens et asiatiques. Service client en français. Gestionnaire dédié.

Et jusqu’au 31 août 2026 : 0% de commission sur actions et ETF pendant 12 mois à l’ouverture d’un compte.

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Ce n’est pas un substitut à l’immobilier. C’est le deuxième moteur que la plupart des investisseurs n’ont pas encore allumé.

Pourquoi optimiser ta fiscalité trop tôt est l’une des plus grosses erreurs que tu puisses faire

Cette semaine, j’ai passé plus d’une heure avec Mickaël Guarinos, expert-comptable, multi-entrepreneur, et partenaire de Focus & You depuis maintenant un an et demi.

On a tout mis sur la table. Sans tabou.

Et une phrase m’a frappé plus que les autres :

“Beaucoup d’investisseurs confondent optimisation fiscale et création de patrimoine.”

C’est peut-être la vérité la plus inconfortable que j’aie entendue depuis longtemps.

Parce que c’est exactement ce que je vois sur le terrain, semaine après semaine.

Des gens qui créent une holding avant d’avoir gagné le moindre euro. Des gens qui montent une SCI à l’IS pour un seul bien. Des gens qui passent des heures à optimiser une fiscalité… sur un patrimoine qui ne génère encore rien.

Résultat ? Ils ont dépensé de l’argent. De l’énergie. Du temps. Et leur patrimoine, lui, n’a pas bougé d’un centimètre.

Voilà ce que j’ai retenu de notre échange et ce que je veux vous transmettre aujourd’hui.

1/ La holding : arrêtez de la créer pour la créer

C’est le mythe numéro un de l’investisseur YouTube.

“J’ai une holding, donc je suis un vrai investisseur.”

Non. Une holding, c’est un outil. Pas un statut.

Et comme tout outil, elle n’a de sens que si vous en avez besoin.

Concrètement, une holding a une utilité principale : réinvestir de l’argent généré par vos structures sans subir une fiscalité personnelle écrasante.

Si vous sortez tout l’argent chaque mois pour vivre la holding ne sert à rien. Si vous êtes seul associé d’une seule structure, la holding ne sert souvent à rien. Si votre business est encore en déficit, la holding ne sert absolument à rien.

La règle de Mickaël est simple : “Ne créez pas une holding pour créer une holding. Créez-la quand vous avez de l’argent à optimiser.”

Et j’ajouterai : créez-la quand vous avez plusieurs structures, plusieurs associés aux besoins différents, ou un cash excédentaire que vous voulez réinvestir sans le faire passer par votre compte personnel.

Pas avant.

2/ Le LMNP en 2026 : mort ou vivant ?

Depuis la loi de finances, tout le monde s’affole.

Alors mettons les choses au clair.

Le LMNP n’est pas mort. Mais il a changé de visage.

Avant, il était intéressant dans beaucoup de cas. Aujourd’hui, il est intéressant dans certains cas précis.

La grande nouveauté, et elle fait mal, c’est la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.

Un exemple simple pour comprendre :

Vous achetez un bien à 100 000 €. Chaque année, vous amortissez 5 000 € en LMNP. Au bout de 10 ans : 50 000 € d’amortissements passés en charges.

Si vous revendez à 120 000 €, votre plus-value n’est pas de 20 000 €. Elle est de 70 000 €. Parce que votre prix de revient fiscal est recalculé à 50 000 €, pas 100 000 €.

C’est ça qui change tout.

Alors, le LMNP a encore du sens mais à une condition : Ne pas revendre entre 10 et 15 ans.

C’est la zone de danger : vous avez amorti le maximum, mais vous n’avez pas encore les abattements pour durée de détention qui viennent alléger la note.

La stratégie que je recommande : → Entrer en LMNP avec une vision long terme : 20 à 25 ans minimum. → Profiter pleinement des amortissements pour ne pas payer d’impôt pendant les 20 premières années. → Arbitrer entre la 20e et la 25e année, quand les abattements commencent à jouer vraiment en votre faveur.

Ce n’est pas une stratégie pour celui qui veut revendre dans 7 ans. C’est une stratégie pour celui qui construit.

3/ La règle d’or que la plupart des investisseurs ignorent

Mickaël m’a dit quelque chose que je répète depuis des années, mais que je n’avais jamais entendu formulé aussi clairement :

“On peut très bien payer plus d’impôts et s’enrichir davantage.”

Relisez cette phrase.

C’est contre-intuitif. C’est pourtant vrai.

Parce que le vrai levier de l’enrichissement, ce n’est pas la fiscalité. C’est la qualité de vos investissements, la solidité de votre patrimoine, et le temps que vous laissez à vos actifs pour travailler.

Un mauvais investissement avec une structure fiscale parfaite reste un mauvais investissement. Un bon investissement avec une fiscalité imparfaite reste un bon investissement.

L’ordre des priorités est toujours le même :

1. Choisissez un bon actif

2. Structurez intelligemment

3. Optimisez la fiscalité

Pas l’inverse.

Trop d’investisseurs partent de la case 3 avant même d’avoir trouvé leur premier bien. Ils passent des mois à monter des montages complexes… pour optimiser quoi, exactement ?

En synthèse

La fiscalité est un levier. Pas un moteur.

Ce qui fait votre richesse sur le long terme, c’est la qualité de vos actifs, la clarté de votre stratégie, et la cohérence de vos décisions dans le temps.

Tout le reste, holding, SCI, LMNP, IS, IR, ce sont des outils. Des outils puissants, bien sûr. Mais des outils qui n’ont de sens que si vous savez où vous allez.

Un grand merci à Mickaël Guarinos pour sa transparence et sa pédagogie. Si vous souhaitez voir le podcast, je vous laisse cliquer juste en-dessous !

La Réponse au dernier Quizz : “En 2026, combien pouvez-vous donner en cash à votre enfant majeur, sans payer le moindre euro d'impôt ?” est la réponse C: 131 865 €.

L'abattement classique parent/enfant (100 000€) + le don familial de somme d'argent (31 865€) sont cumulables. Renouvelable tous les 15 ans. Presque personne ne le sait et pourtant c'est légal, simple, et redoutablement efficace pour transmettre.

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Un dirigeant de SAS se verse 5 000€ de salaire brut par mois. Combien lui reste-t-il net après charges patronales et salariales ?

Laissez-moi vous poser une question directe.

Est-ce que vous parlez d’argent avec vos enfants ?

Vraiment. Pas juste “l’argent ça ne pousse pas dans les arbres”. Mais la valeur du travail, l’épargne, la différence entre ce qu’on veut et ce dont on a besoin.

La plupart des parents ne le font pas. Non pas par manque d’amour. Mais parce que personne ne leur a appris comment faire.

C’est exactement le problème que ce livre résout.

“L’argent, ça s’apprend” est le tome 2 d’une trilogie que j’ai écrite avec Vanessa (ma femme). Un guide concret pour les parents qui veulent transmettre une vraie éducation financière à leurs enfants, sans que ça devienne une leçon de compta autour de la table du dîner.

Comment aborder le sujet selon l’âge. Comment donner de l’argent de poche intelligemment. Comment faire comprendre la valeur de l’effort. Comment parler d’investissement à un enfant de 10 ans sans le perdre.

Les enfants qu’on éduque financièrement aujourd’hui sont les adultes libres de demain.

Ça commence par une conversation. Ce livre vous dit exactement comment la démarrer.

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Conclusion

Construire un patrimoine, ce n’est pas cocher des cases.

C’est poser les bonnes questions, dans le bon ordre.

Cette semaine on a vu que diversifier ne veut pas dire fuir l’immobilier. Ça veut dire l’accompagner d’un deuxième moteur.

On a vu que créer une structure juridique avant d’avoir quelque chose à structurer, c’est dépenser de l’énergie pour rien.

Et on a vu que le vrai levier, ce n’est jamais la fiscalité. C’est la qualité de ce qu’on construit.

Le vrai levier, c’est toujours la stratégie lucide.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail.

Damien

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Disclaimer: "Investir comporte toujours un risque de perte en capital. Les performances passées ou les prévisions ne garantissent pas les résultats futurs. L’accès à un instrument d’investissement particulier est soumis à un test d’adéquation. Faites vos propres recherches avant de prendre toute décision d’investissement. Il est important de consulter un conseiller financier avant de prendre toute décision d’investissement. La commission zéro s’applique uniquement aux transactions sur actions et ETF. Des frais et charges supplémentaires peuvent s’appliquer. L’offre est disponible uniquement dans certaines régions sélectionnées."

Des ultimatums à minuit. Un détroit bloqué. Un baril à 119 dollars. Et puis... un cessez-le-feu arraché in extremis.

Les marchés ont bondi. Les médias ont soufflé.

Mais moi, je ne souffle pas.

Parce que dans ce genre de moment, il y a deux types de personnes. Ceux qui regardent le spectacle. Et ceux qui comprennent ce qui vient de se passer — vraiment.

Cette semaine dans Focus Patrimoine :

→ Pourquoi le cessez-le-feu Iran/US ne règle rien pour votre épargne

→ Mon premier investissement immobilier : le piège de la chance

→ Votre ami veut investir avec vous. La bonne réponse n’est pas celle que vous croyez

→ L’outil que j’utilise pour diversifier hors du système bancaire français

→ Le quiz de la semaine

C’est parti.

Bonne lecture

Damien

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Le cessez-le-feu ne règle rien. Voici ce que ça signifie pour votre patrimoine.

Mercredi matin, 00h00 GMT.

Trump fixait un ultimatum à l’Iran : ouvrir le détroit d’Ormuz ou subir des frappes dévastatrices. Deux heures avant l’expiration... l’Iran a envoyé un plan de paix en 10 points. Trêve de deux semaines. Le Brent a dévissé de 15% dans la nuit.

Les marchés ont bondi. Le soulagement était palpable.

Mais voilà ce que personne ne vous dit.

Le pétrole reste à 95 dollars le baril. Contre 72 dollars avant la guerre.

La trêve n’efface pas six semaines de chaos. Les infrastructures sont endommagées. Les routes maritimes ont été réorganisées. Les primes d’assurance guerre restent intégrées dans chaque transaction. Les traders maintiennent une prime de risque géopolitique dans leurs prix.

Un analyste d’Aberdeen Investments l’a dit clairement cette semaine : un retour aux prix d’avant-crise est peu probable, même avec un accord de paix.

Concrètement, ce que ça signifie pour vous :

L’inflation énergétique est là pour durer. Pas parce que la guerre continue, mais parce que les effets de six semaines de paralysie ne disparaissent pas du jour au lendemain.

Les majors pétrolières ont engrangé 130 milliards de dollars de capitalisation supplémentaire depuis le début du conflit. TotalEnergies a bondi de 40% depuis janvier. Qui a profité de ce chaos ? Certainement pas l’épargnant moyen.

C’est ce que j’appelle l’asymétrie du chaos. La guerre redistribue en silence. Sur les marchés. Pas sur le terrain.

Et ça soulève une question fondamentale : est-ce que 100% de votre patrimoine est dans le même système, exposé aux mêmes chocs ?

J’ai décortiqué ce sujet en détail dans ma dernière vidéo YouTube.

Mon premier investissement immobilier : le piège de la chance

Je vais vous raconter quelque chose que je dis rarement.

Mon premier investissement immobilier a bien marché.

Et c’est précisément pour ça qu’il m’a coûté cher.

Le contexte

J’habitais dans un secteur où le prix au mètre carré est élevé. Très élevé. Et j’ai investi à quelques mètres de chez moi.

J’avais cette conviction que beaucoup de débutants partagent : “Je connais le quartier. Je maîtrise le marché. Je serai là si quelque chose se passe.”

Ce qui s’est passé

J’ai réussi à trouver un bien. Et surtout à faire une très belle négociation. Le cash-flow était au rendez-vous. Sur le papier, tout était parfait.

Premier investissement. Premier succès. Je me suis dit que j’avais compris quelque chose.

Sauf que.

En cherchant le deuxième bien dans le même secteur, j’ai compris quelque chose d’important.

Ce que j’avais pris pour une méthode... c’était de la chance.

Les conditions dans lesquelles j’avais trouvé ce bien : le vendeur, la négociation, le prix.

C’était une fenêtre qui s’était ouverte une fois. Elle ne se rouvrirait pas de sitôt. Pas au même endroit. Pas dans les mêmes conditions.

Et cette prise de conscience m’a bloqué plusieurs mois.

Pas par manque de capitaux. Pas par manque de temps. Par manque de méthode reproductible.

C’est là que j’aurais dû regarder ailleurs.

Un immeuble de rapport. Dans une ville moins chère. Avec plusieurs lots. Pas parce que c’est plus glamour. Parce que c’est reproductible.

Voilà ce que ça change concrètement :

→ La mutualisation du risque. Sur un appartement seul, la vacance locative = zéro rentrée. Sur un immeuble de 5 lots, un locataire qui part, vous avez encore 4 loyers qui tombent.

→ La rentabilité réelle. Dans les grandes métropoles chères, comptez 3 à 4% de rendement brut. En province, sur un immeuble bien ciblé, on vise 8 à 12%. Ce n’est pas le même jeu.

→ Une seule transaction, plusieurs lots. Frais de notaire, frais d’agence, démarches administratives. Vous les payez une fois pour 4, 5, 6 appartements.

→ Le levier fiscal. Au régime réel, les charges se déduisent massivement. Sur un immeuble, ces charges sont bien plus importantes. La fiscalité devient un outil, pas un ennemi.

→ Et surtout : une méthode que vous pouvez répliquer. Vous apprenez à cibler une ville, analyser un marché, négocier un immeuble. Et vous recommencez. C’est ça, construire un patrimoine. Pas attendre qu’une opportunité exceptionnelle retombe du ciel.

La leçon universelle

Le succès du premier investissement est parfois le pire ennemi du deuxième.

Parce qu’il vous donne l’illusion d’une méthode là où il y avait simplement une opportunité ponctuelle.

Confondre la chance avec la compétence, c’est l’une des erreurs les plus coûteuses en immobilier. Pas parce qu’elle vous fait perdre de l’argent immédiatement. Mais parce qu’elle vous fige. Elle vous empêche de construire un système.

Et en immobilier, le temps perdu ne se rattrape pas. Chaque mois sans actif productif, c’est un mois de cash-flow, de remboursement de crédit, et d’effet levier que vous n’aurez jamais.

La question à vous poser avant votre prochain investissement :

“Est-ce que je peux reproduire cette opération exactement dans 6 mois ? Si la réponse est non... c’est une opportunité, pas une méthode.”

Je reçois cette question souvent.

Et ma réponse directe : votre instinct a raison. Mais probablement pas pour les bonnes raisons.

La plupart des gens refusent d’investir avec un ami parce qu’ils ont “entendu que ça finissait mal”. C’est flou. Et flou, ça ne convainc pas votre ami. Ni vous-même d’ailleurs.

Voici les 3 vraies raisons concrètes pour lesquelles il faut être très prudent.

1. L’indivision est un piège silencieux

Si vous achetez ensemble sans structure juridique, vous êtes en indivision. Article 815 du Code civil français : nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision.

Ce que ça veut dire concrètement : votre ami traverse une période difficile dans 3 ans, divorce, perte d’emploi, coup de tête, il peut exiger la vente du bien. Vous n’avez pas votre mot à dire.

2. La solidarité financière peut vous couler

Sur un emprunt conjoint, si votre ami ne paie plus sa part... c’est vous que la banque appelle. En totalité. Votre capacité d’emprunt future, votre taux d’endettement, votre relation avec votre banquier, tout ça peut exploser à cause des décisions financières de quelqu’un d’autre.

3. Vous n’avez pas le même horizon de temps

Vous voulez tenir 20 ans. Lui a besoin de liquidités dans 5 ans. Ce n’est pas un problème de confiance. C’est un problème de stratégie. Et deux stratégies différentes sur le même actif, ça finit toujours mal.

Alors, comment lui répondre ?

Ne dites pas non à l’idée. Dites non aux conditions actuelles.

“Je suis partant si on le fait vraiment bien. Ça veut dire une SCI, un pacte d’associés rédigé par un avocat, qui règle tous les scénarios possibles : décès, séparation, désaccord, besoin de liquidités. Si t’es partant pour ça, je suis partant.”

Dans 80% des cas, cette réponse met fin à la conversation. Pas parce que votre ami est de mauvaise foi. Parce qu’il n’avait pas mesuré la réalité de l’engagement.

Dans les 20% restants ? Vous avez un vrai associé sérieux en face de vous. Avec le bon cadre juridique, ça peut devenir une belle opportunité.

La règle d’or :

Un bon investissement sans structure juridique solide, c’est une bombe à retardement. Un investissement moyen avec un cadre béton, c’est de la sérénité.

Choisissez toujours la sérénité.

Vous avez une question sur votre situation patrimoniale ? Répondez à cette newsletter, je lis tous les messages.

La Réponse au dernier Quizz : “Dans un démembrement, qui perçoit les loyers ? ?” est la réponse B : L’usufruitier.

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En 2026, combien pouvez-vous donner en cash à votre enfant majeur, sans payer le moindre euro d'impôt ?

Les options. Ce mot qui fait fuir 95% des investisseurs. Et pourtant.

Vous me suivez depuis un moment.

Vous savez que je parle de bourse. Régulièrement. Sans détour.

Mais il y a un sujet que j’ai longtemps évité d’aborder ici.

Les options.

Pas parce que je ne m’y intéresse pas. Mais parce que dès qu’on prononce ce mot... les gens décrochent. Produits dérivés, effet de levier, risque illimité — l’imaginaire collectif a tranché : c’est un truc de traders fous.

Sauf que.

J’ai passé plusieurs heures cette semaine avec Simon, un investisseur qui génère environ 35% par an avec ces stratégies. Et ce qui m’a le plus frappé, ce n’est pas le chiffre.

C’est la structure. La logique. Le fait que c’est reproductible.

Ce soir à 20h30, il explique tout ça en live. Devant moi. Cas concrets, questions en direct, zéro langue de bois.

Je serai présent. Parce que les meilleures conversations sont celles qui forcent à remettre en question ce qu’on croyait savoir.

👉 C’est gratuit, c’est ce soir

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Conclusion

Voilà pour cette semaine.

Ce que je veux que vous reteniez :

• Le cessez-le-feu est une bonne nouvelle. Pas une raison de se rendormir.

• Votre premier succès immobilier n’est pas une méthode. Tant que vous ne pouvez pas le reproduire, c’est de la chance.

• Et un bon “non” dit à temps vaut mieux qu’un “oui” qui finit au tribunal.

La semaine prochaine, on remet ça.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail,

Damien

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Mon sujet : se constituer sa retraite privée.

Une salle pleine. Des gens motivés, curieux, qui s’intéressent à leur patrimoine. Pas des débutants.

J’ai commencé par une question simple, posée à main levée dans la salle.

“Quel est le montant de vos revenus 100 % passifs — ceux qui tombent que vous travailliez ou non, que vous soyez en vacances, malade, ou simplement en train de dormir ?”

J’ai commencé doucement. 100 € par mois. Levez la main si vous êtes au-dessus.

Quelques mains hésitantes.

200 €. Les mains commencent à baisser.

500 €. Presque plus personne.

Dans une salle de 250 personnes qui lisent, qui se forment, qui font la démarche de venir un week-end entier pour travailler sur leur avenir financier — presque personne ne génère 500 € par mois de revenus vraiment passifs.

Ce n’est pas un jugement. C’est un constat. Et c’est précisément pour ça que je fais ce que je fais.

Alors je vous pose la même question : quel est votre score ? Répondez directement à cette newsletter, je lis tous les messages. Je suis sincèrement curieux de savoir où vous en êtes.

En attendant, voici ce que je vous ai préparé cette semaine.

AU PROGRAMME :

📰 L’actualité — Airbnb en copropriété : la décision qui change tout (ou presque)

📂 Le dossier — L’instabilité fiscale : votre nouveau risque numéro 1

❓ La question — Julie veut racheter son bien en SCI. Bonne idée ?

❤️ Le coup de cœur — Mon outil pour piloter votre patrimoine

🧠 Le quizz — Dans un démembrement, qui touche les loyers ?

Bonne lecture
Damien

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Airbnb en copropriété : la décision qui change tout (ou presque)

Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a rendu une décision que beaucoup attendaient avec appréhension.

Verdict : les copropriétés peuvent désormais interdire les locations touristiques type Airbnb à la majorité des deux tiers — et non plus à l’unanimité.

Jusqu’ici, obtenir l’unanimité d’une copropriété pour interdire quoi que ce soit relevait du miracle. En pratique, cette règle protégeait de facto les propriétaires qui faisaient de la courte durée. C’est terminé.

Mais — et c’est là où beaucoup vont se tromper — cette décision ne s’applique pas à tout le monde.

Voici les conditions exactes :

→ Votre immeuble doit comporter une clause d’habitation bourgeoise. C’est-à-dire que le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots à usage d’habitation. Sans cette clause, l’unanimité reste requise.

→ Seules les résidences secondaires sont visées. Votre résidence principale n’est pas concernée.

→ L’interdiction porte uniquement sur la courte durée (à la journée, à la semaine ou au mois). Vous pouvez toujours louer en longue durée classique.

→ La mesure est réversible. Une copropriété peut revenir dessus avec le même vote à deux tiers.

Et il y a une deadline à ne pas rater : le 20 mai 2026, l’enregistrement obligatoire de tout meublé de tourisme s’applique à toute la France. Si vous n’êtes pas en règle à cette date, vous êtes hors-jeu.

Ma lecture :

C’est la confirmation d’une tendance lourde que je décrypte depuis longtemps : la location courte durée devient une stratégie de plus en plus risquée dans les grandes villes. Pas impossible. Mais réservée à ceux qui maîtrisent vraiment le cadre juridique.

Première chose à faire si vous êtes concerné : sortez votre règlement de copropriété et cherchez la mention “habitation bourgeoise”. C’est elle qui détermine votre niveau de risque réel.

Ce durcissement progressif du cadre juridique autour de la courte durée n’est pas un accident. C’est une tendance de fond — et elle s’inscrit dans un contexte fiscal global qui mérite qu’on s’y arrête sérieusement.

L’instabilité fiscale : votre nouveau risque numéro 1

Je vais vous dire quelque chose que peu de gens formulent clairement.

Pendant des années, les investisseurs immobiliers avaient un risque principal : mal acheter. Mauvaise ville, mauvais locataire, mauvais prix.

Aujourd’hui, il y en a un deuxième : le législateur.

Et celui-là, vous ne pouvez pas le sélectionner. Vous ne pouvez pas le filtrer. Vous ne pouvez pas le couvrir avec une garantie loyer impayé.

Décembre 2024. L’exemple parfait.

Vous êtes loueur meublé (LMNP). Vous avez un appartement depuis 15 ans. Vous avez déduit des amortissements chaque année — c’était légal, c’était prévu, c’était la règle du jeu.

En décembre 2024, vous voulez vendre. Plus-value : 50 000 €. Base de calcul : 50 000 €.

En février 2025 : même vente, même appartement, même prix. Sauf que le gouvernement a réintroduit les amortissements dans le calcul de la plus-value. Votre base de calcul passe à 150 000 €.

Même bien. Même durée de détention. Trois fois plus d’impôt.

Personne ne vous a demandé votre avis. Personne ne vous a prévenu.

C’est ça, l’instabilité fiscale. Ce n’est pas une menace abstraite. C’est une réalité qui a frappé des investisseurs concrets en 2025.

Alors comment on fait ?

J’ai posé la question à Maître Dimitri Bougeard — avocat au barreau de Paris depuis 1995, investisseur lui-même depuis 25 ans — dans ma dernière vidéo YouTube. Sa réponse, traduite en 3 règles :

Règle n°1 : Ne jouez pas sur un terrain instable.

La location nue en nom propre est aujourd’hui le placement le plus exposé aux volte-face législatives. Les régimes fiscaux associés changent, s’empilent, se contredisent. Si vous voulez de la location nue — et elle répond à 80 % de la demande locative en France, elle a du sens — faites-le en société à l’IS.

Pendant la phase locative : fiscalement bien plus efficace. Le régime IS est le pôle de stabilité actuel.

⚠️ Nuance importante : ce n’est pas une solution universelle. Quelqu’un qui veut juste un studio pour sa retraite n’a pas nécessairement besoin de monter une structure. C’est du cas par cas. Mais si vous avez une stratégie patrimoniale sur 10-20 ans, c’est la piste à creuser sérieusement avec un professionnel.

Règle n°2 : Apprenez à distinguer le bruit du signal.

83 % des investisseurs ne croient pas au nouveau statut du bailleur privé. Et ils ont probablement raison : plafonds de loyer, plafonds de ressources, avantage fiscal marginal... on vous demande de jouer le rôle de bailleur social avec une carotte microscopique.

Mais surtout : méfiez-vous de tout ce qui n’est pas encore voté. Le Sénat modifie un mot. LinkedIn s’enflamme. “Bonne nouvelle pour les propriétaires !” Sauf que si l’Assemblée nationale n’a pas voté, c’est rien. Littéralement rien.

Filtrez l’information. Attendez les textes définitifs. Ne prenez pas de décision sur du vent.

Règle n°3 : Misez sur l’atout français qui, lui, ne change pas.

Malgré tout ce chaos, la France reste un paradis bancaire pour les investisseurs immobiliers. Taux fixe. Faible apport. Effet de levier réel.

Concrètement : en ce moment, les taux immobiliers tournent autour de 3,20 à 3,40 %. C’est deux fois moins qu’au pic de 2023. Et surtout — c’est un taux fixe. Allez financer un immeuble de rapport en Allemagne, en Espagne, en Italie — vous verrez ce que c’est qu’un taux variable avec 30 % d’apport minimum.

Ici, avec quelques milliers d’euros, vous pouvez lever de la dette bancaire sur un actif réel. C’est rare. C’est précieux. Et personne n’en parle assez.

L’immobilier en France en 2026 ? Ce n’est ni une erreur stratégique ni un acte militant. C’est un calcul lucide, à condition de ne pas jouer avec les mauvaises règles.

Pour aller plus loin : j’ai consacré une heure à ce sujet avec Dimitri Bougeard sur ma chaîne YouTube. On y parle de l’instabilité juridique, du statut du bailleur privé, de la location courte durée et des vraies stratégies pour construire un patrimoine solide dans ce contexte.

Julie, votre question, je l’entends très souvent en rendez-vous. Et elle mérite une réponse honnête — pas juste technique.

D’abord, le mécanisme.

Ce que vous décrivez s’appelle un LBO immobilier — Leveraged Buy-Out. Concrètement : vous créez une SCI, elle rachète votre bien à sa valeur de marché, elle emprunte pour le financer, et vous récupérez du cash en tant que vendeur personne physique.

Résultat : la SCI devient propriétaire, elle déduit les intérêts d’emprunt de ses revenus locatifs, et vous avez potentiellement des liquidités à réinvestir ailleurs.

Combien ça coûte ?

C’est là que beaucoup déchantent. Une vente à soi-même, ça déclenche les mêmes frais qu’une vente classique :

→ Frais de notaire : environ 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un bien à 200 000 €, comptez 14 000 à 16 000 €.

→ Fiscalité sur la plus-value : si votre bien a pris de la valeur depuis l’achat, vous êtes imposé sur la plus-value en tant que vendeur personne physique — sauf si c’est votre résidence principale ou si vous détenez depuis plus de 30 ans.

→ Frais de création de la SCI : quelques centaines à quelques milliers d’euros selon la complexité.

→ Frais de dossier bancaire : la SCI doit emprunter, donc passer par une banque avec toutes les conditions que ça implique aujourd’hui.

Bref, ce n’est pas anodin. Et c’est là que je veux vous poser une question que personne ne vous posera peut-être pas.

Est-ce que ce bien est toujours le meilleur actif pour vous aujourd’hui ?

Quand vous l’avez acheté, vous aviez un certain niveau de connaissance, une certaine situation patrimoniale, une certaine vision. Aujourd’hui, vous n’êtes plus la même investisseur.

Vous rachetez ce bien en SCI, vous immobilisez de la capacité d’emprunt, vous payez des frais conséquents — et vous repartez sur un actif que vous n’auriez peut-être pas choisi avec votre regard d’aujourd’hui.

La vraie question à se poser avant de monter le dossier : si j’avais cette capacité d’emprunt disponible dès maintenant, est-ce que j’achèterais ce bien, dans cette ville, avec ce rendement, à ce prix de marché ?

Si la réponse est oui — foncez, le LBO immobilier peut être très pertinent fiscalement et patrimonialement.

Si la réponse est “bof” ou “je ne sais pas” — il y a peut-être plus intelligent à faire : laisser ce bien en nom propre tel quel, et utiliser votre capacité d’emprunt pour acquérir un nouvel actif mieux calibré à votre stratégie actuelle.

Ce qui n’est pas cher au départ coûte souvent très cher à la fin.

⚠️ Dernière chose — et c’est important : ce type d’opération doit impérativement être structuré avec un avocat ou un notaire. Les enjeux fiscaux et juridiques sont trop importants pour improviser.

Vous avez une question sur votre situation patrimoniale ? Répondez à cette newsletter, je lis tous les messages.

La Réponse au dernier Quizz : “Dans un investissement locatif, quel est souvent le poste le plus sous-estimé par les débutants ?” est la réponse C. Les charges, vacance, etc.

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Dans un démembrement, qui perçoit les loyers ?

Cette semaine, le coup de cœur c’est... le mien.

Je sais, c’est un peu particulier. Mais je préfère vous le dire franchement plutôt que de faire semblant de l’avoir découvert ailleurs.

À la base, j’ai construit cet outil pour moi. Égoïstement.

J’avais besoin de piloter mon patrimoine et de simuler mes projets immobiliers sans passer par ces applis qui se connectent à toutes vos banques. Pas à l’aise avec l’idée. Et en pratique — ça plante, ça se déconnecte, il faut se reconnecter toutes les semaines. Non merci.

Alors j’ai fait créer ce que je voulais avoir.

simulateurs.focusandyou.fr vous permet de piloter l’ensemble

de votre patrimoine — immobilier, épargne, bourse — en un seul endroit. Et de simuler un projet immobilier en obtenant une note sur la solidité de votre dossier. Sans connexion à vos comptes. Sans prise de tête.

La prochaine étape — et c’est ce qui m’excite le plus — c’est d’intégrer des recommandations personnalisées sur votre gestion de patrimoine globale en fonction de ce que vous renseignez. Pas des conseils génériques. Votre situation, votre profil, vos axes d’amélioration concrets.

C’est la première version. D’autres fonctionnalités arrivent vite. Et pour l’instant, c’est 100 % gratuit.

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J’ai hâte d’avoir vos retours — vraiment. Dites-moi ce qui manque, ce qui cloche, ce que vous aimez. C’est vous qui allez l’améliorer.

Conclusion

Voilà pour cette semaine.

Vous avez dans cette édition de quoi réfléchir à votre stratégie sur la courte durée, sécuriser votre patrimoine dans un contexte fiscal instable, répondre à la question de Julie que beaucoup d’entre vous se posent sans le dire, et tester un outil que j’ai construit pour moi — et que je vous offre.

Et si vous n’avez pas encore répondu à ma question sur vos revenus passifs, c’est le moment. Répondez directement à ce mail. Je lis tout, je réponds à beaucoup. C’est ça l’idée derrière cette newsletter — pas un monologue, un vrai échange.

250 personnes dans une salle le week-end dernier. Des dizaines de mains qui se baissent à 500 € de revenus passifs. C’est pour combler cet écart-là que je me lève le matin.

Si vous sentez qu’il est temps d’être accompagné sérieusement pour construire votre retraite privée, structurer votre patrimoine, et prendre enfin les bonnes décisions — mon équipe et moi sommes là.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail,

Damien

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quand le contexte est porteur, beaucoup de décisions patrimoniales semblent évidentes.

On avance plus facilement.
On doute moins.
On a l’impression que la stratégie tient.

C’est souvent quand l’environnement se tend qu’on découvre ce qui était vraiment solide… et ce qui tenait surtout grâce à des conditions favorables.

Et je crois qu’en ce moment, c’est exactement le sujet.

Entre les changements sur le DPE, les tensions mondiales, les questions de fiscalité et les arbitrages patrimoniaux, il y a une chose qu’on ne peut plus se permettre : raisonner à moitié.

Aujourd’hui, il faut regarder ses actifs, ses choix et sa stratégie avec un peu plus de lucidité que d’habitude.

C’est ce qu’on va faire ensemble dans cette édition.

Bonne lecture
Damien

PS. Un like, un partage ou un commentaire : ça me fait plaisir… et ça fait plaisir aux algorithmes. Tout le monde est content 😉

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Votre DPE peut s’améliorer sans travaux (test en 2 minutes)

Cette semaine, j’ai fait un truc tout bête.

J’ai rentré le numéro de DPE d’un de mes investissements sur le site officiel de l’ADEME.

Pas de travaux. Pas de diagnostiqueur. Pas un euro dépensé.

Et mon score a baissé de 389 à 321 kWh. Gratuitement.

Pourquoi ? Parce que l’État a modifié l’algorithme du DPE en silence.

Le coefficient de conversion de l’électricité a été revu à la baisse. Le calcul pour les petites surfaces a été assoupli. Résultat : si vous êtes chauffé à l’électrique ou que vous possédez un studio, votre logement n’a pas bougé… mais aux yeux de la loi, il est devenu plus performant.

Et c’est pas un détail.

Le vrai sujet, c’est politique. Face à la crise du logement, les propriétaires retiraient massivement leurs biens de la location. Trop cher à rénover, trop de contraintes. Le gouvernement s’est retrouvé coincé : impossible de repousser les interdictions de louer (G interdit depuis 2025, F en 2028) sans passer pour celui qui abandonne l’écologie.

Leur solution ? Modifier le thermomètre.

En changeant l’algorithme, l’État a sorti près d’un million de logements du statut de passoire thermique. Sans qu’un seul radiateur ait été changé.

📊 Cas concret sur un bien qu’on analyse avec notre agence Cléo’Min Mils :

• Ancien DPE : 442 kWh → classé F

• Nouveau calcul : 339 kWh → classé E

• Travaux réalisés : zéro

• Coût : zéro

Une lettre de gagnée. Un bien qui sort de l’interdiction de louer. Un projet d’investissement qui redevient rentable du jour au lendemain.

Ce que ça change concrètement pour vous :

• Un F qui passe en E, c’est un gel de loyer qui saute

• C’est une négociation de vente qui ne tourne plus au massacre

• Et si votre lettre ne bouge pas, votre score s’est quand même amélioré — ce qui veut dire moins de travaux à prévoir pour atteindre la lettre suivante

💡 La pépite que 90% des propriétaires ignorent : Si malgré cette mise à jour vous devez faire des travaux, ne foncez pas tête baissée sur ce que recommande votre DPE. Faites réaliser un DPE projeté : pour environ 300 €, un diagnostiqueur simule des scénarios dans son logiciel et vous dit exactement où mettre votre argent pour gagner un maximum de points. 300 € de simulation peuvent vous éviter de jeter 15 000 € dans une isolation inutile.

🔗 Testez votre DPE ici (site officiel du gouvernement, attention aux faux)

⚠️ Attention : il y a beaucoup de sites “pirates” qui copient cette interface pour vous vendre des services. Seul le site officiel de l’ADEME fait foi.

L’attestation que vous téléchargez ne remplace pas votre rapport de diagnostic. Elle vient s’y annexer et l’ensemble fait foi auprès des notaires et des agences.

👉 Je vous montre tout, écran par écran, sur mes propres investissements dans cette vidéo

Guerre, tensions mondiales, marchés nerveux : ce que ça change vraiment pour votre immobilier

Dès que le monde se tend, je vois toujours le même réflexe.

Les marchés bougent. Les chaînes d’info s’emballent. Les “experts” surgissent de partout. Et soudain, tout le monde a une opinion définitive sur l’immobilier.

“L’immobilier va monter.”
“L’immobilier va baisser.”
“Il faut acheter maintenant.”
“Il faut attendre.”

La vérité, c’est que tout ça est trop simple.

Une guerre ne fait pas mécaniquement monter ou baisser l’immobilier. En revanche, elle change le décor dans lequel vous empruntez, vous rénovez, vous louez et vous revendez.

Et ça, c’est beaucoup plus important.

Parce qu’en patrimoine, les grosses erreurs ne viennent pas seulement d’un mauvais bien. Elles viennent souvent d’une mauvaise lecture de l’environnement.

1️⃣ La guerre ne frappe pas l’immobilier de face. Elle passe par 4 portes.

Quand le contexte géopolitique se dégrade, l’impact sur l’immobilier est surtout indirect. Il passe par 4 canaux :

• 👉 les taux

• 👉 l’énergie

• 👉 la confiance

• 👉 le coût des travaux

Et c’est là que tout se joue.

1. Les taux

Premier effet : le crédit.

Quand le monde devient plus instable, les banques centrales avancent avec plus de prudence. Elles veulent éviter de casser l’économie, mais elles ne peuvent pas non plus ignorer le risque d’inflation.

Conséquence très concrète : le crédit peut repartir… sans redevenir facile.

Et ça change tout. Parce qu’un projet moyen, financé dans un environnement moins généreux, devient vite un mauvais projet. Ce n’est pas le taux en lui-même qui tue une opération. C’est le fait de monter un dossier fragile dans un monde qui pardonne moins.

2. L’énergie

Deuxième porte : l’énergie.

Dès que les tensions internationales montent, les prix de l’énergie redeviennent nerveux. Et sur l’immobilier, ça a des conséquences très concrètes.

Parce qu’un logement énergivore, ce n’est pas seulement un sujet de DPE. C’est un sujet de charges. Un sujet d’attractivité locative. Un sujet de pouvoir d’achat du locataire. Un sujet de revente. Un sujet de négociation.

Plus l’énergie devient instable, plus les biens médiocres sur ce plan deviennent fragiles. Et dans un marché déjà sélectif, ça va vite.

3. La confiance

Troisième effet : la psychologie. C’est le plus sous-estimé.

Quand le monde devient plus incertain, les ménages ralentissent. Ils réfléchissent plus longtemps. Ils arbitrent plus sévèrement. Ils demandent davantage de garanties. Même chose côté banque. Même chose côté investisseur.

Résultat : dans un environnement tendu, le marché devient moins indulgent.

• Les bons actifs continuent de trouver preneur.

• Les actifs moyens commencent à se faire discuter.

• Les mauvais deviennent difficiles à défendre.

4. Les coûts

Quatrième sujet : le coût réel de l’exécution. C’est celui que beaucoup découvrent trop tard.

Quand le monde est instable, les devis bougent plus, les délais peuvent s’allonger, certains matériaux repartent à la hausse, et la marge d’erreur sur les travaux devient beaucoup plus dangereuse.

Autrement dit : la guerre ne détruit pas forcément votre rentabilité. Mais elle réduit brutalement votre droit à l’erreur. Et ça, pour un investisseur, c’est un vrai changement.

2️⃣ Le vrai impact, ce n’est pas “ça monte” ou “ça baisse”. C’est que le marché trie plus fort.

C’est ça, le point central.

On parle souvent de l’immobilier comme s’il s’agissait d’un seul marché. C’est faux.

Il y a des marchés. Des micro-marchés. Des immeubles qui tiennent. Des copropriétés qui dérivent. Des biens qui rassurent. D’autres qui inquiètent dès la première visite.

Dans un contexte mondial tendu, ce tri s’accélère.

• ✅ Les bons biens résistent mieux

• ⚠️ Les biens moyens deviennent plus discutables

• ❌ Les mauvais biens deviennent franchement risqués

Et c’est précisément là que beaucoup se trompent. Parce qu’ils raisonnent encore comme si “la pierre” était une catégorie homogène. Non.

Un studio mal placé, dans une copropriété médiocre, avec des charges élevées et une sortie incertaine, ne devient pas un bon actif parce qu’il est en dur. La pierre ne protège pas de la mauvaise analyse.

3️⃣ Ce que ça change concrètement pour un investisseur immobilier

Je vais vous le dire simplement.

Avant, on pouvait parfois s’en sortir avec un bien moyen. Aujourd’hui, ça devient beaucoup plus compliqué. Pourquoi ?

Parce que dans un monde plus instable :

• le financement coûte plus cher,

• les charges pèsent davantage,

• les travaux doivent être chiffrés plus finement,

• les locataires arbitrent plus,

• les banques sélectionnent plus,

• la revente demande un actif plus propre.

Résultat : la qualité du bien redevient centrale.

Pas la promesse du vendeur. Pas le storytelling de l’agent. Pas la phrase magique : “ça va repartir”. La qualité.

C’est-à-dire :

• l’emplacement,

• la tension locative,

• le niveau de charges,

• la qualité de la copropriété,

• la sobriété énergétique,

• la lisibilité de la revente,

• la solidité de l’équation financière.

Ce que la guerre fait, au fond, c’est accélérer une hiérarchie qui existait déjà. Elle ne crée pas le problème. Elle rend juste les erreurs plus visibles.

4️⃣ Les 3 erreurs que beaucoup vont faire maintenant

❌ Erreur n°1 : croire que l’immobilier protège de tout

C’est une vieille croyance patrimoniale. “Au moins, la pierre, c’est concret.”

Oui, la pierre est concrète. Mais un mauvais achat reste un mauvais achat. Un appartement trop cher, mal situé, énergivore, dans une copropriété fragile, avec une sortie compliquée, ne devient pas une bonne opération simplement parce qu’il est tangible.

La pierre protège parfois de l’inflation. Elle ne protège jamais de la paresse analytique.

❌ Erreur n°2 : regarder uniquement le prix d’achat

Beaucoup raisonnent encore comme ça : “Le vendeur a baissé son prix, donc j’ai une opportunité.”

Pas forcément. Ce qui compte, ce n’est pas le prix facial. C’est le coût global :

• coût du crédit,

• coût des travaux,

• coût des charges,

• risque de vacance,

• effort d’épargne réel,

• potentiel de revente.

Dans un contexte géopolitique tendu, ce coût global devient plus sensible. Et donc plus dangereux à sous-estimer.

❌ Erreur n°3 : acheter pour se rassurer

C’est humain. Quand le monde devient anxiogène, beaucoup veulent se réfugier dans quelque chose de concret. Alors ils se jettent sur un bien locatif comme on achèterait un antidote émotionnel.

Mais acheter pour calmer son anxiété n’a jamais été une stratégie patrimoniale. Un investissement ne doit pas vous rassurer psychologiquement. Il doit tenir financièrement. Et ce n’est pas la même chose.

5️⃣ Les biens qui vont le mieux tenir… et ceux qui vont souffrir

Soyons concrets.

👍 Les biens qui résistent le mieux

Ce sont souvent les biens les moins “vendeurs” sur Instagram… mais les plus robustes dans la vraie vie. En général, ils cumulent plusieurs qualités :

• une vraie demande locative,

• un emplacement lisible,

• un ticket cohérent,

• des charges maîtrisées,

• une performance énergétique correcte,

• peu d’inconnues techniques,

• une sortie simple.

Pas forcément les biens les plus sexy. Souvent les biens les plus propres, les plus sains, les plus maîtrisables. Et en patrimoine, la robustesse bat souvent le glamour.

👎 Les biens qui risquent de souffrir

À l’inverse, je serais beaucoup plus prudent sur :

• les actifs énergivores difficiles à repositionner,

• les copropriétés dégradées,

• les biens à gros travaux avec budget serré,

• les secteurs où la demande locative est moins profonde,

• les opérations qui ne tiennent que si tout se passe parfaitement.

Dans le monde actuel, il faut arrêter de construire des stratégies qui dépendent d’un alignement parfait des planètes. Une bonne opération doit tenir même si la réalité est un peu moins belle que le tableur Excel.

6️⃣ Ce que je ferais à votre place aujourd’hui

Dans un contexte comme celui-là, je ne chercherais pas à prédire le monde. Je chercherais à renforcer ma solidité. Et concrètement, ça veut dire quoi ?

✅ 1. Je teste mon projet avec des hypothèses plus dures

Pas avec le scénario idéal. Avec un scénario crédible. Je prends :

• un taux un peu moins favorable,

• des travaux un peu plus chers,

• une vacance un peu plus longue,

• un loyer un peu moins optimiste.

Si l’opération s’effondre dès qu’on retire le scénario parfait, ce n’est pas une bonne opération.

✅ 2. Je privilégie les actifs lisibles

Je préfère un bien un peu moins excitant sur le papier mais beaucoup plus propre dans la vraie vie, plutôt qu’un projet “waouh” rempli d’inconnues. Le patrimoine ne se construit pas avec des promesses. Il se construit avec des actifs qu’on comprend.

✅ 3. Je garde de la liquidité

Dans un monde instable, le cash n’est pas un aveu de faiblesse. C’est une marge de manœuvre. Et la marge de manœuvre, en patrimoine, vaut parfois plus qu’un rendement théorique qu’on n’arrivera jamais à matérialiser.

✅ 4. Je regarde la sortie avant l’entrée

C’est une question que trop peu d’investisseurs se posent. Ils demandent : “Est-ce que je peux acheter ce bien ?”
La vraie question, c’est : “À qui je revends ce bien dans 10 ou 15 ans ?”
C’est là que se joue la vraie qualité patrimoniale d’un actif.

🎯 Ce qu’il faut retenir

La guerre actuelle ne provoque pas automatiquement un krach immobilier. En revanche, elle change une chose essentielle : elle remonte le niveau d’exigence.

Un bien moyen devient plus difficile à financer.
Un bien fragile devient plus difficile à louer sereinement.
Un bien mal pensé devient plus difficile à revendre correctement.

Et c’est là que beaucoup se trompent. Ils cherchent à savoir si “c’est le bon moment”. Alors que la vraie question, c’est plutôt : est-ce que mon actif est assez solide pour tenir dans un monde moins stable ?

Parce qu’au fond, investir ne consiste pas à espérer que tout se passe bien. Investir, c’est construire quelque chose qui tient même quand le décor se dégrade. C’est d’ailleurs dans ce genre de période qu’on voit la différence entre ceux qui ont acheté un bien… et ceux qui ont construit un patrimoine.

Les premiers subissent l’ambiance.
Les seconds avaient prévu qu’elle pouvait changer.

Et en 2026, c’est exactement ça le sujet. Pas faire des prédictions brillantes sur la géopolitique. Pas commenter le bruit. Pas confondre tension mondiale et opportunité automatique. Le sujet, c’est de posséder des actifs simples, lisibles, finançables, revendables. Bref : des actifs solides.

Parce que la guerre ne change pas la nature d’un bien. Elle rend juste les erreurs plus chères.

Dans les périodes calmes, presque tout le monde se croit bon investisseur. C’est quand le monde se complique qu’on voit si la stratégie tenait vraiment.

Oui, c’est possible.

Mais la vraie question, ce n’est pas :
“Est-ce que je peux ?”

La vraie question, c’est :
“Est-ce que j’ai vraiment intérêt à le faire maintenant ?”

Et ce n’est pas la même chose.

Je vais être clair : la SCI à l’IS peut être un excellent outil quand vous êtes en phase d’accélération patrimoniale.

Pourquoi ? Parce qu’elle permet souvent de :

👉 amortir le bien comptablement

👉 réduire la pression fiscale pendant la détention

👉 capitaliser davantage dans la société

👉 et choisir plus tard quand sortir l’argent

Donc non, je ne fais pas partie de ceux qui disent que la SCI à l’IS est une mauvaise idée. Au contraire. Quand on est dans une logique de construction de patrimoine, ça peut être un véhicule très puissant.

Mais là où il faut nuancer, c’est ici : ce n’est pas parce que la SCI à l’IS est un bon outil pour les prochains achats qu’il faut forcément y transférer un bien déjà acheté en nom propre il y a 5 ans.

Pourquoi ?

Parce qu’on ne “passe” pas un bien en SCI d’un simple coup de baguette magique.

En pratique, il faut créer une vraie opération :

• soit une vente à la SCI,

• soit un apport du bien à la société.

Et derrière, il peut y avoir :

• du notaire,

• des frais,

• de la paperasse,

• parfois un sujet bancaire,

• et surtout un arbitrage patrimonial à faire sérieusement.

Autrement dit : la SCI à l’IS peut être excellente pour accélérer. Mais transférer un bien existant n’est pas automatiquement la meilleure décision.

C’est là que beaucoup se trompent. Ils essaient de corriger le passé, alors que le vrai levier est parfois de mieux structurer la suite. Et en patrimoine, c’est une différence énorme.

Parce qu’un patrimoine ne se construit pas seulement en optimisant un ancien achat. Il se construit surtout en prenant de meilleures décisions pour les prochains.

Donc si j’étais à ta place, je ne partirais pas tout de suite sur :
“comment je mets ce bien en SCI ?”

Je commencerais par une autre question :
“Est-ce que mon vrai sujet, c’est ce bien… ou la manière dont je vais acheter les suivants ?”

Parce que très souvent, la meilleure réponse n’est pas de déplacer l’actif existant. C’est de mieux organiser le prochain chapitre.

🎯 Ce qu’il faut retenir sur la SCI

Oui, la SCI à l’IS peut être un excellent outil d’enrichissement en phase d’accélération patrimoniale.

Mais ce n’est pas parce qu’elle est bonne pour acheter les prochains biens qu’il est automatiquement pertinent d’y transférer un bien déjà détenu en nom propre.

La bonne logique, ce n’est pas de chercher une solution magique contre l’impôt. La bonne logique, c’est de comparer froidement :

👉 ce que vous gagnez pendant la détention

👉 ce que le transfert vous coûte

👉 et ce que vous avez vraiment intérêt à structurer pour la suite

Parce qu’au fond, la vraie question n’est pas seulement :
“Est-ce que je peux le passer en SCI ?”

La vraie question, c’est :
“Est-ce que j’ai intérêt à compliquer ce bien-là… ou à mieux structurer les prochains ?”

Dans un investissement locatif, quel est souvent le poste le plus sous-estimé par les débutants ?

📅 Retrouvons-nous en présentiel à Hyères

Les 21 et 22 mars, j’aurai le plaisir d’intervenir au séminaire de Meikyu Shmitt à Hyères.

C’est le genre d’événement que j’aime particulièrement : du présentiel, des échanges de fond, et surtout des discussions concrètes autour de la création de patrimoine.

Pendant ces deux jours, on va parler de plusieurs stratégies d’enrichissement :

• 👉 immobilier

• 👉 location de vans

• 👉 location de voitures

• 👉 reprise d’entreprise

En clair : plusieurs façons de construire un patrimoine plus robuste, plus intelligent et moins dépendant d’un seul levier.

De mon côté, j’interviendrai sur un sujet qui me tient particulièrement à cœur :
comment se créer sa retraite privée.

Parce qu’attendre passivement sa retraite n’a jamais été une stratégie patrimoniale.

Conclusion

Ce que je retiens de tout ça, au fond, c’est quelque chose d’assez simple.

Dans les périodes calmes, beaucoup de stratégies ont l’air intelligentes.

C’est quand le décor se complique qu’on voit ce qui tient vraiment.

Et c’est probablement ça, le vrai sujet patrimonial.

Pas courir après la stratégie la plus brillante.
Pas chercher à tout optimiser en permanence.
Pas confondre sophistication et intelligence.

Le vrai sujet, c’est de construire quelque chose de solide.

Un patrimoine qui ne repose pas sur une seule idée.
Pas sur une seule mode.
Pas sur un scénario parfait.
Mais sur des décisions cohérentes, lisibles, et capables de tenir dans le temps.

Parce qu’au fond, s’enrichir, ce n’est pas seulement gagner plus.

C’est surtout construire quelque chose qui vous rend plus libre, plus stable, et moins dépendant du bruit extérieur.

“C’est quand la mer se retire qu’on voit ceux qui se baignaient nus.”
— Warren Buffett

Quand tout va bien, beaucoup de stratégies ont l’air brillantes.
C’est quand le monde se complique qu’on voit si la stratégie tenait vraiment.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail,

Damien

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Famille, neige, déconnexion — enfin presque. Parce qu’entre deux descentes, j’ai quand même passé du temps à préparer cette édition. Vieille habitude.

Et paradoxalement, c’est souvent dans ces moments là — loin du bureau, loin du bruit — que les idées les plus claires arrivent.

Cette semaine on parle d’argent, de tabou, d’immobilier et d’un lecteur de 28 ans dont la question m’a donné envie de poser quelque chose de vraiment structurant sur le papier.

Bonne lecture.

Damien

PS. Un like, un partage ou un commentaire : ça me fait plaisir… et ça fait plaisir aux algorithmes. Tout le monde est content 😉

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Le tabou de l’argent a 14 ans. Et il est encore là.

Du 16 au 22 mars, c’est la 14ème édition de la Semaine Nationale de l’Éducation Financière. Le thème ? “L’argent, osons en parler.”

14 ans qu’on organise une semaine entière pour rappeler aux Français qu’il est ok de parler d’argent.

Laissez ça rentrer une seconde.

Pendant que nos voisins britanniques intègrent la finance personnelle dans leur cursus scolaire depuis 2014, pendant que les Américains enseignent l’intérêt composé au lycée... nous, on en est encore à convaincre des adultes que poser des questions sur son épargne, c’est pas honteux.

Et c’est là où ça me frappe.

Ce tabou, je le vois chaque semaine. Dans les DM de personnes qui ont 50 000 € qui dorment sur un Livret A depuis 3 ans — et qui n’ont jamais osé demander à quelqu’un quoi faire. Dans ces quadras qui gagnent bien leur vie mais qui ne savent pas ce qu’est un PER. Dans ces parents qui préparent l’avenir de leurs enfants... sans avoir jamais vraiment préparé le leur.

L’ignorance financière, ce n’est pas une question d’intelligence. C’est une question d’exposition.

Et voilà le paradoxe qui me révolte vraiment.

Les Français épargnent 18 % de leur revenu disponible. C’est l’un des taux les plus élevés d’Europe. On ne dépense pas tout, on met de côté, on est “prudents”. Mais cette épargne dort. Elle s’entasse sur des Livrets A, des comptes courants, des assurances-vie en fonds euros qui peinent à battre l’inflation.

On épargne comme des champions. On investit comme des débutants.

Ce n’est pas un manque de moyens. C’est un manque d’exposition à la bonne information, au bon moment.

Alors oui, la Semaine EDUCFI c’est bien. Les conférences de la Banque de France le 16 mars, les ateliers partout en France, la conférence sur les cryptos le 19 — c’est utile.

Mais une semaine par an ne change pas une culture.

Ce qui change une culture, c’est vous, ici, chaque dimanche. C’est décider une fois pour toutes que vous ne laisserez plus votre argent décider à votre place.

Le plus grand risque financier que vous pouvez prendre en 2026 ? Ne rien faire.

SCPI : l’immobilier accessible que personne ne vous explique vraiment

Je vais vous dire quelque chose que peu de monde dans ma profession dit clairement.

La SCPI a eu mauvaise presse. Et une partie de cette mauvaise presse était méritée.

Pas parce que le produit est mauvais. Parce que des investisseurs l’ont utilisé comme un livret épargne dopé aux stéroïdes. Entrée rapide, sortie rapide, rendement maximal. Vision court terme sur un produit long terme. Le résultat ? Des déceptions, des rachats en cascade, et une crise de liquidité sur certaines SCPI entre 2022 et 2024.

Mais ça, c’est l’histoire récente.

Dans mon interview avec Jean-Michel Naigeon, Directeur Général d’Advenis Wealth Management, société de gestion qui pilote la SCPI Eden, il m’a confirmé quelque chose que je pense depuis longtemps : la SCPI reste un outil pertinent dans une diversification intelligente et structurée.

Ce que j’ai retenu — et que vous devez comprendre

1. Pourquoi certaines SCPI ont souffert — et pourquoi ce n’est pas une fatalité

La hausse brutale des taux en 2022-2023 a mécaniquement compressé la valeur des actifs immobiliers. Ce n’est pas une surprise pour qui comprend la mécanique. Un actif immobilier est sensible aux taux — comme une obligation. Quand les taux montent vite et fort, la valeur de l’actif baisse. C’est mathématique.

Le vrai problème n’était pas le produit. C’est que certains investisseurs — et certains distributeurs — avaient oublié que la SCPI est un investissement long terme. 8 à 10 ans minimum. Pas 18 mois.

2. Pourquoi investir hors de France n’est pas un argument de vente creux

Eden investit en Europe, avec une présence locale sur chaque marché. Ce n’est pas une posture marketing. C’est une contrainte opérationnelle réelle : gérer un actif au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas sans équipe sur place, c’est investir dans l’inconnu. Advenis a cette présence. Ce n’est pas le cas de tout le monde.

Le terrain de jeu plus large permet aussi d’accéder à des actifs de meilleure qualité, plus liquides, sur des marchés plus profonds que le marché français de l’immobilier d’entreprise.

3. Le vrai sujet : le rendement distribué vs le rendement cible

Eden a distribué environ 8 % sur ses trois premiers trimestres d’existence (ouverture au public le 4 décembre 2024). Le rendement cible affiché sur 10 ans : 6,5 %.

Est-ce que c’est garanti ? Non. Aucun rendement ne l’est. Mais avec des taux d’emprunt autour de 4 % sur 20 ans et un rendement cible à 6,5 %, le delta est de 2,5 %. C’est là que l’effet de levier devient intéressant — et c’est quelque chose que très peu d’investisseurs calculent réellement.

4. SCPI avec frais vs sans frais — arrêtons le débat mal posé

J’entends souvent “je préfère une SCPI sans frais d’entrée”. C’est un raccourci dangereux. Une SCPI sans frais d’entrée a en moyenne 15 % de frais de gestion en plus qu’une SCPI avec frais. Sur 20 ans de détention — qui est la durée moyenne réelle de détention d’une SCPI — la version avec frais est mathématiquement plus performante si le véhicule est bien géré.

Le bon critère de choix n’est pas les frais d’entrée. C’est la qualité de la gestion, la présence locale, la stratégie d’acquisition, et la durabilité des actifs.

Mon avis — sans filtre

Je ne recommande pas des produits que je ne comprends pas ou que je ne ferais pas moi-même. J’ai poussé Jean-Michel Naigeon dans ses retranchements sur les sujets qui fâchent : la fiscalité des revenus étrangers, la liquidité, les profils inadaptés, le crédit.

Les réponses étaient claires, nuancées, et honnêtes — y compris sur ce que le produit ne convient pas à faire.

Eden coche des cases que je regarde en priorité : société de gestion indépendante avec track record, présence locale sur les marchés ciblés, transparence sur la stratégie, et vision long terme assumée.

Et pour les lecteurs de ma newsletter — parce que vous méritez un avantage concret — Eden vous offre 2 parts offertes 🎁 d’une valeur de 50 € chacune avec le code : FOCUS (À renseigner lors de votre souscription sur le site d’Advenis / SCPI Eden).

En savoir plus

🎬 Pour aller plus loin

La vidéo est en ligne. Fiscalité des revenus étrangers, effet de levier, crédit, profils inadaptés — on n’a rien esquivé.

👉 Regarder l’interview complète ici

⚠️ Ce contenu est réalisé dans le cadre d’un partenariat commercial avec Advenis Wealth Management, société de gestion de la SCPI Eden. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCPI est un produit long terme (horizon recommandé : 8 à 10 ans minimum) soumis à des risques de liquidité. Avant toute souscription, vous êtes invité à consulter un conseiller en investissement financier (CIF) habilité et à lire attentivement les documents réglementaires disponibles sur le site de la société de gestion.

Question de Romain, lecteur de la newsletter Focus Patrimoine.

“Damien, je gagne 2 800 € nets par mois, j’ai 1 200 € de charges fixes. Il me reste 400 € à investir chaque mois. Par où je commence — bourse, assurance-vie, immobilier ? J’ai 28 ans.”

Bonne nouvelle : 400 € par mois à 28 ans, c’est une excellente base. Le temps est votre meilleur allié — et vous êtes en train de l’utiliser correctement.

Mauvaise nouvelle : il n’existe pas de réponse universelle. Mais il existe une logique. Et c’est elle que je vais vous donner.

Étape 1 — Avant d’investir : le filet de sécurité

Avant de placer quoi que ce soit, vous avez besoin d’une épargne de précaution équivalente à 3 à 6 mois de charges. Dans votre cas, entre 3 600 € et 7 200 €. Si ce matelas n’existe pas encore, c’est votre priorité numéro 1. Livret A, LDDS — liquide, disponible, sans risque.

Étape 2 — Ouvrir le PEA et l’assurance-vie le même jour

Pas l’un avant l’autre. Les deux. Le même jour.

Pourquoi ? Parce que l’antériorité fiscale compte sur les deux enveloppes. Plus vous les ouvrez tôt, plus vite vous faites tourner l’horloge fiscale. Mais une fois ouverts, vous focalisez vos versements sur le PEA. À 28 ans avec un horizon long, c’est l’enveloppe la plus puissante : zéro fiscalité sur les plus-values après 5 ans de détention, plafond à 150 000 €, et une exposition actions qui sur le long terme est imbattable.

L’assurance-vie, elle, reste ouverte. Vous l’alimentez symboliquement. Elle prendra tout son sens dans quelques années — transmission, diversification, immobilier papier. Mais aujourd’hui, c’est le PEA qui travaille.

Étape 3 — En parallèle : la gestion saine

C’est l’étape que personne ne mentionne et qui conditionne tout le reste.

Pas de découvert. Pas de crédit conso. Un budget maîtrisé. Des relevés bancaires propres. Pourquoi ? Parce que votre objectif dans les prochaines années n’est pas juste d’épargner 400 € par mois. C’est de convaincre une banque de vous prêter 150 000, 200 000, 300 000 €.

L’immobilier à crédit, c’est le vrai démultiplicateur. Votre cash travaille en bourse pendant que la dette travaille en immobilier. Les deux en parallèle. C’est comme ça qu’on construit un patrimoine solide — pas en choisissant entre les deux.

Et maintenant, le chiffre qui devrait vous empêcher de dormir

400 € par mois, investis à 7 % annuel pendant 35 ans.

Résultat : 720 000 €.

Pour 168 000 € versés de votre poche au total.

La différence — plus de 550 000 € — c’est la magie des intérêts composés. C’est le temps qui travaille à votre place. Chaque mois que vous attendez, c’est ce multiplicateur que vous réduisez.

Vous avez 28 ans. Vous avez la ressource la plus rare en finance : le temps => Utilisez-la.

La semaine dernière, j’étais l’invité de Thomas Binet dans son émission Osez Investir sur Sud Radio.

On a parlé de mon livre, de l’immobilier accessible à tous, et surtout de comment partir de zéro pour construire quelque chose de solide. Sans héritage, sans réseau, sans capital de départ astronomique.

Ce que j’aime chez Thomas, c’est qu’il porte exactement la même conviction que moi : l’éducation financière ne devrait pas être réservée à une élite. Elle devrait être accessible à Romain, 28 ans, avec 400 € à investir chaque mois. Elle devrait être accessible à tout le monde.

C’est pour ça que j’ai accepté cette invitation avec plaisir. Et c’est pour ça que vous lisez cette newsletter chaque semaine.

👉 Regarder l'émission complète ici

Conclusion

La montagne, ça remet les choses à leur place.

Pas parce que c’est beau — même si ça l’est. Mais parce que ça oblige à prendre de la hauteur. À voir les choses d’en haut plutôt que d’en bas. À sortir du quotidien pour regarder où on en est vraiment.

C’est un exercice que je vous recommande dans tous les domaines de votre vie. Perso. Pro. Et financier.

Où en êtes-vous vraiment ? Est-ce que vos décisions d’aujourd’hui construisent quelque chose pour demain ? Est-ce que votre argent travaille — ou est-ce que vous travaillez pour votre argent ?

Parfois il suffit de prendre de la hauteur pour que la réponse devienne évidente.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail,

Damien

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– Un parking que personne ne voulait.
– Des actifs imparfaits qui surperforment sur 10 ans.
– Et une question essentielle : faut-il rester salarié ou tout quitter ?

Derrière ces sujets, il y a un fil rouge.

La structure.

La majorité des investisseurs cherchent le produit parfait.
Le timing parfait.
La décision parfaite.

Les investisseurs solides cherchent autre chose :

Une asymétrie.
Un levier.
Une base stable avant d’accélérer.

C’est exactement ce qu’on va décortiquer aujourd’hui.

PS. Un like, un partage ou un commentaire : ça me fait plaisir… et ça fait plaisir aux algorithmes. Tout le monde est content 😉

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🎥 Personne ne voulait de cette place de parking… (et pourtant)

Cette semaine, je suis parti à la rencontre d’Alexandre Lacharme.

Un entrepreneur qui investit… uniquement dans des parkings à Paris.

Mais pas n’importe comment.

Il achète des places :

• trop étroites

• mal dessinées

• “invendables” pour une voiture

Bref, des actifs que personne ne veut.

Et il les transforme en colocation de motos.

📊 Exemple concret

• Prix d’achat : 20 000 €

• Loyer voiture standard quartier : 110 € / mois

• Lui : 4 motos à 50 €

• Revenus = 200 € / mois

➡ 200 € × 12 = 2 400 €
➡ Rendement brut = 12 %

Sur un actif que le marché juge “défectueux”.

🧠 Le vrai sujet

Ce n’est pas le parking.

C’est la lecture du problème.

La majorité des investisseurs cherchent :

• le “beau produit”

• le bien parfait

• la bonne affaire évidente

Les investisseurs avancés cherchent :

Le problème que les autres ne savent pas résoudre.

👉 Vidéo ici : Personne ne voulait de cette place de parking… (et pourtant)

Pourquoi les actifs imparfaits sont souvent les plus rentables

I. Le grand malentendu : “qualité” ne veut pas dire “performance”

Regardons les chiffres.

📊 Immobilier résidentiel Paris

Selon les données notariales 2023-2024 :

• Les quartiers premium ont vu des baisses de -8 % à -12 %.

• Les arrondissements historiquement “moins cotés” ont mieux résisté.

Pourquoi ?

Parce que les actifs les plus “désirables” sont aussi :

• les plus chers

• les plus sensibles aux taux

• les plus dépendants du crédit

Quand les taux sont passés de 1 % à plus de 4 % en 18 mois, le segment premium a été le premier à corriger.

La qualité perçue protège rarement d’une compression violente.

II. Le phénomène de compression du rendement

Plus un actif est jugé “sûr”, plus son rendement est compressé.

📊 Exemple SCPI

Données 2023-2024 selon ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) :

• Les SCPI “core” de bureaux prime ont vu leurs valeurs de part baisser jusqu’à -15 %.

• Les SCPI diversifiées européennes ont mieux amorti.

Pourquoi ?

Parce que le marché avait intégré l’idée que :

“Le bureau prime parisien est une valeur refuge.”

Quand tout le monde pense qu’un actif est sûr,
son prix intègre déjà cette sécurité.

Résultat :

• potentiel de hausse limité

• risque de correction asymétrique

III. L’imperfection crée la décote

Un actif imparfait subit une pénalité.

1️⃣ Biens classés F ou G (DPE)

Décote moyenne observée : 10 à 20 % selon les zone selon la FNAIM.

Coût moyen d’une rénovation énergétique partielle :
20 000 à 35 000 €.

Dans certains cas :

La décote dépasse le coût réel de la mise à niveau.

👉 L’imperfection est mal pricée.

2️⃣ Petites surfaces en tension locative

Durant 2022-2024 :

• Les grandes surfaces ont souffert.

• Les studios en zone tendue ont conservé une forte demande.

Quand le pouvoir d’achat baisse,
le “moins noble” devient résilient.

3️⃣ Marchés secondaires

Selon les statistiques INSEE et notaires, entre 2015 et 2022, certaines villes moyennes ont connu des hausses supérieures à Paris en pourcentage.

Pourquoi ?

Parce qu’elles étaient sous-estimées.

IV. La loi économique fondamentale

La performance vient de l’asymétrie.

Un actif parfait :

• forte demande

• forte concurrence

• faible marge

• rendement faible

Un actif imparfait mais réversible :

• faible concurrence

• négociation possible

• création de valeur interne

La rentabilité vient de la compétence appliquée à l’imperfection.

V. Ce que donne vraiment l’asymétrie sur 10 ans

La théorie, c’est intéressant. La modélisation, c’est convaincant.

Prenons un cas simple.

Même ville.
Même date d’achat.
Même apport.
Même durée de crédit.

Seule différence : le prix d’entrée.

Hypothèses communes

• Achat : février 2026

• Crédit : 20 ans

• Taux : 3 %

• Apport : 30 000 €

• Horizon : 10 ans

• Hausse prudente : +1,5 % / an

🔵 Scénario A — Actif “parfait”

• Prix : 300 000 €

• Frais de notaire (~7,5 %) : 22 500 €

• Crédit : 292 500 €

• Mensualité ≈ 1 622 €

Aucune décote.
Aucune optimisation.

🟠 Scénario B — Actif imparfait mais réversible

Décote à l’achat : -12 %
(exemple typique : DPE dégradé, défaut corrigible)

• Prix : 264 000 €

• Frais : 19 800 €

• Travaux maîtrisés : 25 000 €

• Crédit : 278 800 €

• Mensualité ≈ 1 545 €

Différence mensuelle : 77 €.

Résultat après 10 ans

Valeur du bien (+1,5 % / an)

Les deux biens atteignent environ 348 000 €.

Après travaux, le bien imparfait a rattrapé le marché.

Capital restant dû

• Scénario A : ≈ 168 000 €

• Scénario B : ≈ 160 000 €

Patrimoine net

• Scénario A : ≈ 180 000 €

• Scénario B : ≈ 188 000 €

➡ +8 000 € d’écart structurel.

Le vrai différentiel

Les 77 € économisés chaque mois sont investis dans une poche financière dynamique visant 7 % par an.

Sur 10 ans :

77 € / mois à 7 % ≈ 13 300 €.

🎯 Avantage total

8 000 € (structure de dette) et 13 300 € (capitalisation financière) soit 21 300 € d’écart.

Sans hypothèse agressive.
Sans spéculation excessive.
Uniquement grâce au prix d’entrée.

VI. Attention : toutes les imperfections ne sont pas exploitables

Il faut distinguer :

❌ Imperfection structurelle

• Quartier en déclin démographique

• Zone sans tension locative

• Marché dépendant d’un seul employeur

Ces imperfections détruisent la valeur.

✅ Imperfection réversible

• Mauvaise gestion

• Mauvais marketing

• Travaux simples

• Mauvaise structure juridique

Ces imperfections créent la marge.

VII. Ce que font réellement les investisseurs avancés

Ils ne cherchent pas :

• Le produit “évident”

• L’actif instagrammable

• La validation du marché

Ils cherchent :

• Une décote injustifiée

• Une inefficience temporaire

• Un problème maîtrisable

VIII. Le piège psychologique

Pourquoi la majorité évite les actifs imparfaits ? Parce que l’être humain déteste l’incertitude. Or la décote rémunère l’incertitude. Le marché paye ceux qui sont capables d’analyser, de modéliser et d’absorber le risque. Pas ceux qui cherchent le confort.

🎯 Synthèse

La perfection rassure. L’imperfection rémunère. La performance se crée à l’achat.
Pas à la revente. La vraie question n’est pas : “Est-ce que cet actif est parfait ?” Mais : “Est-ce que son imperfection est correctement pricée ?”

Question de Julien, lecteur de la newsletter Focus Patrimoine

“J’ai regardé ton podcast avec Alexandre Lacharme. Il dit que pour lui rester salarié c’est horrible. Mais toi tu dis souvent que le CDI c’est le graal. C’est un peu contradictoire non ?”

Julien, en réalité, on ne parle pas de la même chose. Alexandre parle de ce qu’il ressent personnellement. Lui, dans sa structure mentale, dans son tempérament, le salariat ne lui convient pas. Il parle de liberté psychologique. Moi, quand je parle du CDI comme d’un “graal”, je parle d’un levier patrimonial.

En France, un CDI, c’est une stabilité de revenus. C’est une capacité d’endettement optimisée. C’est souvent un meilleur accès au crédit et de meilleures conditions bancaires. Or le crédit, quand il est bien utilisé, permet d’accélérer la construction d’un patrimoine. Donc stratégiquement, le CDI est un outil extrêmement puissant.

Mais ça ne veut pas dire que tout le monde doit rester salarié. Si quelqu’un est heureux en CDI, qu’il aime son métier, qu’il a un bon équilibre et qu’il construit en parallèle son patrimoine, il n’a aucune raison de partir. À l’inverse, si quelqu’un est profondément malheureux dans le salariat, il peut avoir intérêt à préparer une transition. La clé, c’est le timing et la structure.

Le problème, ce n’est pas le statut. Le problème, c’est de quitter trop tôt, sans base patrimoniale, sans revenus sécurisés, et de perdre d’un coup sa capacité d’endettement. Là, ce n’est plus de la liberté, c’est de la pression.

Donc non, ce n’est pas contradictoire. Alexandre parle de liberté personnelle. Moi je parle d’efficacité financière. Les deux peuvent être vrais en même temps.

Réponse au Quizz de la dernière newsletter : Les parents du défunt

Une banque regarde en priorité :

🎬 Une pensée pour une époque

Eric Dane, que beaucoup connaissaient sous le surnom de “Docteur Glamour” dans Grey’s Anatomy, nous a quittés cette semaine.

Pour certains, ce n’était qu’un personnage de série.
Pour d’autres, c’était une époque précise de leur vie.

Les débuts des grandes séries médicales.
Les soirées à enchaîner les épisodes.
Les discussions le lendemain.

On ne se rend pas compte, sur le moment, que certaines périodes sont en train de devenir des souvenirs.

Le temps passe.
Les visages changent.
Les cycles aussi.

En patrimoine, c’est exactement la même chose.

Ce qui semble immuable à un instant donné finit toujours par évoluer.
Les marchés montent, corrigent, se transforment.
Les contextes changent.

Ce qui compte, ce n’est pas l’instant.
C’est la durée.

Une pensée respectueuse pour l’acteur.
Et un rappel discret : le temps est toujours le facteur décisif, en investissement comme dans la vie.

Conclusion

Un parking “invendable” peut générer 12 %.
Un actif imparfait peut créer 21 000 € d’écart sur 10 ans.
Un CDI peut être un levier puissant… ou une prison mentale selon la personne.

Ce n’est jamais le produit qui fait la différence.

C’est la lecture.

La majorité cherche la sécurité apparente.
Le bien parfait.
Le statut idéal.
Le moment idéal.

Mais en patrimoine, la performance ne vient pas du confort.

Elle vient :

– d’un prix d’entrée maîtrisé
– d’une structure cohérente
– d’une vision long terme

La perfection rassure.
L’imperfection bien analysée rémunère.

Et surtout : le temps amplifie tout.

Les bonnes décisions deviennent puissantes.
Les mauvaises deviennent coûteuses.

La vraie question n’est donc pas :

“Est-ce que c’est parfait ?”

Mais :

“Est-ce que c’est stratégique ?”

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail,

Damien

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Pour ma part, elle me rappelle une autre dimension de l’engagement : la responsabilité.

Responsabilité envers son conjoint.
Responsabilité envers ses enfants.
Responsabilité envers ce que l’on construit.

Car aimer, ce n’est pas seulement partager des moments.
C’est organiser l’avenir.

Cette semaine, nous allons parler de liberté professionnelle, de structuration patrimoniale en couple, de protection, et même de transmission.

Des sujets moins romantiques en apparence.
Mais infiniment plus structurants.

On peut gagner confortablement sa vie et pourtant ne rien bâtir de solide.
On peut investir et rester fragile juridiquement.
On peut aimer profondément… sans avoir organisé ce que l’on souhaite protéger.

Le patrimoine n’est pas une accumulation d’actifs.
C’est une architecture.

Et cette architecture doit être cohérente avec vos valeurs familiales.

C’est le fil conducteur de cette édition.

PS. Un like, un partage ou un commentaire : ça me fait plaisir… et ça fait plaisir aux algorithmes. Tout le monde est content 😉

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Ce week-end, on parle d’amour… mais pas celui des roses et des dîners aux chandelles.
On parle d’un amour qui tient dans le temps : la liberté.

Parce qu’il y a une vérité simple :
Quand tu es salarié, tu peux gagner confortablement ta vie… et pourtant travailler pour les rêves de ton patron.

Dans ma dernière vidéo avec Alexandre Lacharme, on met les pieds dans le plat :

• La France a un super pouvoir : acheter à crédit (et ça, c’est un levier énorme).

• Mais en parallèle, on voit une tendance lourde : l’imposition des particuliers monte tandis que l’impôt sur les sociétés baisse progressivement.

• Et surtout : la plupart des gens perdent plus d’argent par orgueil que par manque de connaissances.

Le passage le plus intéressant, c’est quand Alexandre dit un truc que beaucoup pensent sans oser l’assumer :
👉 Le problème n’est pas “la France”. Le problème, c’est de ne pas structurer sa stratégie.

On peut rester salarié et bâtir un patrimoine solide.
On peut entreprendre et échouer faute de structuration.
La différence ne réside ni dans le statut, ni dans le pays — mais dans la vision à long terme.

En cette semaine de Saint-Valentin, la vraie question n’est donc pas :
“Pour qui travaillez-vous ?”
Mais plutôt :
“Quelle vie êtes-vous en train de construire — et selon quel plan ?”

Je vous invite à découvrir l’échange complet avec Alexandre Lacharme.
Un épisode lucide, sans posture, sur le travail, la liberté et la responsabilité financière

Couple & Patrimoine : êtes-vous réellement alignés ?

La Saint-Valentin célèbre l’amour.

Mais lorsqu’on construit un patrimoine, l’amour ne suffit pas.
Il faut de la clarté.

Dans mon quotidien d’investisseur et d’associé en cabinet de gestion de patrimoine, je vois beaucoup de couples engagés, responsables, travailleurs.

Ils investissent.
Ils remboursent leurs crédits.
Ils préparent l’avenir.

Et pourtant, une question essentielle reste souvent en suspens :

“Notre patrimoine est-il réellement structuré pour nous protéger ?”

Le jour où un imprévu survient, cette question devient centrale.

Ce que vous avez signé… sans toujours en mesurer la portée

Mariage, PACS, concubinage.

Ces statuts ne sont pas symboliques.
Ils déterminent :

• Qui possède quoi

• Qui supporte quelles dettes

• Comment le patrimoine se répartit

• Ce qu’il se passe en cas de séparation ou de décès

Beaucoup pensent être protégés “par défaut”.

En réalité, le droit applique des règles précises.
Et ces règles ne correspondent pas toujours à l’intention du couple.

Anticiper n’est pas pessimiste.
C’est responsable.

Investir ensemble ne signifie pas être structuré ensemble

On peut :

• Acheter un bien immobilier à deux

• Monter une SCI

• Investir sur des supports financiers communs

… tout en ayant une architecture juridique fragile.

Je rencontre régulièrement des situations où :

• L’un porte le risque entrepreneurial

• L’autre assure la stabilité salariale

• Les garanties bancaires sont mal réparties

• Les actifs sont détenus sans stratégie globale

Sur le papier, tout fonctionne.

Mais un patrimoine n’est pas une addition d’opérations.
C’est un système.

Et un système mal pensé crée des fragilités invisibles.

La vraie question : quelle protection mutuelle avez-vous construite ?

Quand on devient parent, la perspective change.

On ne parle plus uniquement de rendement.
On parle de sécurité.

• Si l’un ne peut plus travailler, que se passe-t-il ?

• Si un entrepreneur traverse une difficulté, l’autre est-il protégé ?

• En cas de décès, la transmission est-elle fluide ou complexe ?

La structuration patrimoniale n’est pas anxiogène.
Elle est protectrice.

La liberté financière n’a de valeur que si elle sécurise ceux qu’on aime.

Cohérence avant performance

On parle beaucoup de rentabilité.

On parle moins de cohérence.

Un patrimoine solide repose sur trois piliers :

1. Une stratégie claire

2. Une structuration juridique adaptée

3. Une vision familiale alignée

Sans cela, la performance seule ne suffit pas.

Et maintenant, soyons concrets.

Si vous lisez ces lignes en vous disant :

“Je ne suis pas certain que notre organisation soit vraiment optimisée.”

Alors la bonne décision n’est pas de continuer à lire des articles.

C’est de faire analyser votre situation.

Je propose des sessions stratégiques individuelles pour réaliser un diagnostic patrimonial complet :

• Analyse de votre structure actuelle

• Identification des risques invisibles

• Optimisation juridique et fiscale

• Cohérence entre stratégie personnelle et familiale

Ce n’est pas un rendez-vous commercial.
C’est un audit structuré, avec une vision long terme.

Si vous souhaitez faire le point, vous pouvez réserver ici :
👉 https://focusandyou.fr/session-strategique

Construire un patrimoine est un acte rationnel.
Le structurer correctement est un acte d’amour.

Question de Coralie, lectrice de la newsletter Focus Patrimoine

“Merci Damien pour ton contenu de qualité. J’ai regardé ta dernière vidéo avec Meïkyu. Je viens d’avoir un enfant et je n’arrive pas à trouver le temps pour me lancer dans un projet immobilier. Comment je dois faire ?”

D’abord, félicitations.

Un enfant change tout.
Le rythme.
L’énergie.
Les priorités.

Et surtout, il remet les choses à leur place.

1️⃣ Première vérité : ce n’est pas un problème de temps

Quand on devient parent, on a l’impression de ne plus avoir de bande passante.

Mais dans 80 % des cas, le vrai frein n’est pas le temps.

C’est la charge mentale.

• Peur de mal faire

• Peur de se tromper

• Peur de mettre sa famille en risque

Et c’est sain.

Un parent responsable devient naturellement plus prudent.

2️⃣ Deuxième vérité : ce n’est peut-être pas le moment d’accélérer

On entend souvent :

“Il faut agir vite.”
“Il faut profiter des opportunités.”

La réalité est plus nuancée.

Les 6 à 12 premiers mois après une naissance sont une phase d’adaptation.

Manque de sommeil.
Réorganisation du couple.
Nouvel équilibre financier.

Vouloir lancer un projet complexe dans cette phase peut générer du stress inutile.

Parfois, la meilleure décision stratégique… c’est d’attendre 3 ou 6 mois.

Investir n’est pas une course.

3️⃣ Troisième vérité : structure avant action

Si tu manques de temps, ne lance pas un projet.

Structure d’abord.

Pose-toi ces questions simples :

• Ma situation bancaire est-elle stable ?

• Mon taux d’endettement est-il maîtrisé ?

• Mon épargne de sécurité couvre-t-elle 6 mois de charges ?

• Ma famille est-elle protégée (assurances, prévoyance) ?

Ce travail peut se faire en quelques heures.
Il change tout.

4️⃣ La bonne approche quand on est jeune parent

Quand on vient d’avoir un enfant, la priorité n’est pas la performance.

C’est la sécurité.

Tu dois viser :

• Un projet simple

• Bien localisé

• Bien financé

• Sans montage complexe

Pas un immeuble à 8 lots avec travaux lourds.

La sophistication vient plus tard.

5️⃣ Ce que je ferais personnellement

Si je devais recommencer aujourd’hui avec un nouveau-né :

1. Je sécurise la trésorerie familiale

2. Je consolide ma capacité d’emprunt

3. Je prépare le dossier en amont

4. Je lance un projet maîtrisé quand l’équilibre revient

Un enfant n’est pas un frein à l’investissement.

C’est un accélérateur de maturité.

En résumé

Le bon timing n’est pas dicté par le marché.

Il est dicté par la stabilité familiale.

Construire un patrimoine, c’est important.

Construire un cadre serein pour sa famille, c’est prioritaire.

Et les deux peuvent parfaitement coexister — à condition d’agir au bon moment.

Réponse au Quizz de la dernière newsletter : Le taux de prélèvement sociaux sur les revenus foncier est de 17,2%.

Cette semaine, le coup de cœur est personnel.

Parmi tous les projets que ma femme a écrits, j’ai voulu mettre en lumière un ouvrage en particulier : Mamie Colette.

Ce livre s’est déjà vendu à 1847 exemplaires — et je comprends pourquoi.

Il parle de transmission.
De souvenirs.
De ces liens invisibles entre générations.
De ces petits moments simples qui prennent une valeur immense avec le temps.

Ce livre me touche encore plus aujourd’hui.

Il a été largement inspiré par ma maman.

Depuis son départ, certaines pages résonnent différemment.
On comprend que ce qui reste, ce ne sont pas les biens matériels.
Ce sont les histoires.
Les gestes.
Les mots.
Les souvenirs transmis.

En cette semaine de Saint-Valentin, parler d’amour ne se limite pas au couple.

L’amour, c’est aussi celui que l’on reçoit enfant.
Celui que l’on transmet à son tour.
Celui qui continue d’exister, même après une absence.

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ce livre pourrait bien vous toucher autant que moi.

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Conclusion

Au fond, cette édition parle d’une seule chose : la cohérence.

Cohérence entre ce que vous gagnez et ce que vous construisez.
Cohérence entre votre statut professionnel et votre stratégie patrimoniale.
Cohérence entre votre vie de couple et votre organisation juridique.
Cohérence entre ce que vous aimez… et ce que vous protégez.

On parle souvent de rendement.
On parle moins d’architecture.

Pourtant, un patrimoine solide n’est pas celui qui rapporte le plus à court terme.
C’est celui qui tient quand la vie change.

Un enfant arrive.
Un projet professionnel évolue.
Un imprévu surgit.
Un départ bouleverse l’équilibre.

La vraie performance est celle qui résiste.

Cette semaine, si vous deviez retenir une seule idée, ce serait celle-ci :

La liberté financière n’est pas une question de statut.
C’est une question de structuration.

Et la structuration est une forme d’engagement.

Envers soi.
Envers son conjoint.
Envers ses enfants.

Construire, c’est rationnel.
Protéger, c’est responsable.
Transmettre, c’est aimer.

Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail,

Damien

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